时间跨进2011年，尽管第三轮调控的声音越来越近，越来越真，但北京楼市依旧呈现火爆局面。往年此时已经清淡的市场，却依旧繁荣。

别墅需求持续上扬，价格上涨  一“墅”难求

2010年，全国市场都可以用一个“涨”字概括了。由于供不应求和通胀预期的影响，市场对于别墅类产品的消费也持续增强。

新年伊始，北京1月成交别墅总价位于500万到1000万区间的别墅销售套数为100套，超过总成交套数的41%。千万以上别墅成交比例上升，1月总共销售出48套，占到总成交的20%。

北京别墅1月总共新增预售套数为282套，较之上月的53套增长了4.32倍，同比增长2.07倍。新增预售面积为15.58万平米，接近上月的11倍。

回顾2010年北京别墅供求明显紧张，一套别墅有1.26个人抢购，供求比达到1：1.26。据据搜房网数据监控中心机构发布的《2010年北京别墅市场运行现状》报告显示，受政策影响，去年北京市别墅成交量同比大幅减少。业内预计，2011别墅市场供应将继续下滑，全年预计开盘项目有49个，环比降7个。随着货币贬值，房产购买力持续增强， 北京市场别墅供应量明显存在后继乏力的的态势。

有数据显示，在1月中，别墅交易量有呈现下降趋势，交易量的减少一方面是受到贷款政策的影响，另一方面也缘于市场供应的相对下降。去年全年北京市别墅累计新增供应3087套，相比2009年的3216套，同比降幅为4.01%；新增供应面积130.32万平方米，同比涨7.17%。其中独栋别墅成为供应的主力。去年全年，北京市总计供应了1035套独栋别墅，占整个供应量的33.53%，但是对比2009年的1632套还是出现了大幅下滑。业内人士预计，随着国家对低密度用地限制性供应，未来两年内独栋别墅的供应将逐步萎缩，直至殆尽。随着供应量的减少，目前北京市独栋别墅的平均售价已经达到2.53万元/平方米，同比去年的价格上涨了40.6%。

业内人士预计，2011年独栋别墅的供应将主要依靠现有的2800套存量房源，而按照2010年成交规模计算，这些存量独栋别墅将不足以支撑两年时间，供需矛盾的拉大将会加快价格的上涨势头。

北部发展提速 别墅凸显价值稀缺

目前海淀北部已进入提速大发展时代｡位于海淀北清路沿线的永丰､稻香湖两大高科技产业功能区建设正式启动,据记者了解，包括地标性建筑群“中关村壹号”在内的6个重点项目将同时开工｡其中,中关村壹号将打造成海淀北部地标和中关村高新技术产业发展的展示窗口｡该项目位于永丰产业基地内,总用地面积20公顷,规划总建筑面积70万平方米｡项目包括核心总部集聚区､快速成长企业加速区和产业服务配套区三个功能区｡建成后,预计将有200至300家大型科技企业和快速成长企业入驻,就业人数2万人,入驻企业总收入300亿元,实现税收20亿元｡ 

配套中学即清华附中永丰分校,位于北清路百旺杏林湾项目西北侧,总面积达29023平方米,投资1.46亿元,拥有标准运动场与各类实验室,建成后拟设36个班级,能容纳1500名学生,计划2012年年底竣工并交付使用｡ 

今年底,海淀北部地区还将有13个项目迎来竣工期,其中包括中核能源科技大厦项目､稻香湖路北延市政道路项目等｡随着一大批建设项目的相继启动和竣工,海淀北部地区的基础设施和产业布局将日趋完善｡

高科技产业园的兴建及名校的配备，将引来一大批高新技术人才。这些人才具备高知、高薪、高素质等特点，他们是别墅市场消费的主力军。但种种数据表明，明年西山区域甚至北京别墅整体市场都显示出“断粮”的可能性，这就为今年12月份，北京别墅市场量价齐升做了一个最好的解释。

这边风景独好，实力买家看准香江别墅

在四种类型的别墅中，从总量上看，独栋别墅一直为市场的主力军，成交面积为66537平米，成交149套，成交面积环比上升14%。从区域上统计，2010年销售前10的别墅有三个位于西山别墅区，总成交金额其次为联排别墅，成交面积为64234平米，成交122套，面积环比上升520%，上升幅度最大。从今年交易量走势，上述两类别或将成为未来别墅的主力。从区域上看，在2010年别墅成交前10名中，有3个项目位于西区别墅区，总体成交金额达48亿。从中可以看出，位于西山别墅区的叠拼等别墅在2011年将继续有上佳表现机会。

前文提到，未来将有大量的实力企业和才智人群聚集于中关村北部板块，在为区域带来可持续发展动力的同时，也将扩大对品质住宅的需求。因此，西山上北区域作为近邻中关村北部板块的宜居所在，必将吸引大量的财智人士、IT精英、世界名企高管，成为区域别墅市场的主流人群，以此带动区域价值快速发展，加速区域配套设施的建设与完善。香江别墅II恰处于规划统筹发展的核心区位，作为中国硅谷的后花园，在宏观政策的利好及交通、配套等得天独厚的优势条件下，香江别墅II可谓厚积薄发。同时，香江别墅还毗邻阳台山，凤凰岭等旅游景点，离华彬高尔夫仅五分钟，集优美的山水资源和醇熟的高端配套于一身，可谓独栋别墅中不可复制的极品形态，满足了财富人群实现终极居住梦想的心愿。