“加强版”国十条可能仅是一个开始

　　在最新一轮调控出台之后，我就把它定义为“加强版国十条”，也有一些网友和媒体引用这个词，并且指出“有金九没银十”。原因如何？我想问问大家二个问题

　　昨天，本人有幸应邀参加中电联合研讨会大会，李克强、李鹏等国家领导人发到了大会贺辞。本次会议聚集了中国电力能源行业的大佬，仅2009年就获得了近8000亿元的投资，可以说是4万亿救市大单的最大受益者。让我感到欣慰的是，这些共和国的“长子们”，并没有坐在救市大单上坐享其成，而是立足于当好家，积极应对经济危机。比如中国核电集团组建才1年多，已开发了4座第3代核电厂，是仅次于美俄，为中国能源安全开辟了一条新路。

　　本人参加过无数次行业峰会，这次规格最高发(国务院、发改委、统计局等高参现身说法，传道释惑)。同时受益最大，会议组织效率也很高，这让我改变了对国企的偏见。

　　大会上，某政府高参提出“经济学有时也是心理学”，“物业税是抑制投机的正招，其它都是旁门歪道”，这些判断都一针见血地指出了楼市经济乱象是本质，让我也感到“惑然开朗”，之前我一直用“羊群效应”、“囚徒困境”、“下班堵车效应”来心理学术语解释“楼市非理性需求”，并且写了不少文章，但我认为“经济学有时也是心理学”概括得更好。

　　早在“两会”之前，坊间就传言“两会”之后，重庆和另一个重要城市试点征收物业税，以规范房地产需求，遏制房价过快上涨。昨日召开的重庆市三届人大常委会第十六次会议上，重庆市市长黄奇帆代表市政府作了2010年全市重点工作的情况报告。指出政府管商品房，有四个措施，其中第四条表示“对高端房要控制。市政府初步打算收‘特别房产消费税’。高端房有3个特征，一是买了多套房；二是大户型，很豪华；三是价格比正常均价高了5倍、10倍”，据悉以上调控措施已经上报国务院。

　　中国土地是国有和集体所有，消费者已经一次性向国家交纳了70年（商业40年）的租赁费用，并未拥有土地所有权，而物业税是针对土地所有权以及增值部分进行征税，故我国征收物业税与《宪法》第11条冲突。

　　重庆市此次提出“特别房产消费税”回避了物业税，但是否能够发挥物业税的调控功能尚需时间考验。从公开的消息来重，重庆界定高端房产具有三个重要特征，即套数多、面积大、价格高，而高端房产的界定直接影响到其调控的范围和作用，特别是针“套数”纳入调控目标，这是一个进步。

　　由于“两会”上政府表态得过多，而实际动作少，干打雷不下雨，而具有讽刺意味的是，中央唯一实质推动的“住房双轨制”，本意是稳定房价，反而成为房价上涨的“启动机”。“住房双轨制”在不合适的时候（供应压力仍然十分大），不合适的方式（在不增加总量的前提下强行划走商品房土地份额）推出来，让大量投机资金找到了可以下手的目标—少量的商品房建设用地。难怪有人戏言，政策越调越涨，面对这种现象，只能感叹“是真不懂，还是装不懂”？否则无论解释这种荒谬的调控。

　　正是由于“地价”的价格示范作用，那些真正需要住房，并担心房价的民众再次而含泪入场。总而言之，“地王”和“房价报复上涨”宣布了“始于去年12月9日国务院常务会议的第一轮房地产调控已经彻底失败”，社会各界甚至不再奢望“政府调控的能力以及调控意愿”。虽然我并不打算修正“全年房地产价格不会上涨”的预测，因为我对政策还抱有一点希望，不过坦承压力十分的大。这种压力不在于自己的名声，而在于“房地产到底到把中国带向何方”？

　　毫不夸张地说，房地产已经在撕裂中国族群，引起社会冲突。在我刚刚发表了 “卖掉北京城，买下半个美国”的回复中，有人说我是“恐怖分子”、“文化大革命红卫兵”，有人则说我“当代鲁迅”，其实我一介书生，无足轻重，但民众对立情绪则事关大局，所以越来越多的人士呼吁政府重手调控房地产，不能再等，否则将错过最后的调控机会！

　　昨天我发表了“卖掉北京城，可以买下半个美国”，虽然分析方法并不严谨，但这和上世纪90年代日本、本世纪初韩国所用的预测方法一样，即“某一区域土地（日本为私有，中国为国有和集体）总值/美国所有家庭土地资产总额”。

　　当我们津津乐道“小日本”荒诞的房地产泡沫之时（一个东京都地价相当于全美地价）、嘲笑韩国不过一条“小龙”（地价相当于全美地价的一半）之时，其实我们已经犯了“大国”“上国”的民族自恋症，当同样荒誔的事就发生我们身边，我们反而不敢坦然面对。

　　我，一个皇帝的新装中的小孩，却被很多网友讽刺为“恐怖分子”、“文化大革命的红卫兵”，其实很多人根本没有看文章，只看标题就开骂，如果是普通网友的话，我只会付之一笑，但有一些“资深专家”也不加思索地反驳，这说明社会已经缺少反省的文化，缺少学习的心态，缺少包容异见的胸怀，当日本人把国旗插在“洛克菲勒帝国大厦顶部之时”，日本人也曾虚荣过，但崩盘给予了深刻的教训，经过20年的滔光养晦，日本经济重新站起来了。

　　华远集团总裁任志强先生再一次从土地拍卖市场空手而归，正如他所说，自从2001年以来，每次都是空手而归，感叹“自己无能”。按照这个情形，下一个10年，我认为任志强先生仍将是空手而归，拿潘石屹先生的话来说，“不是我没有钱，而是人家太有钱”！所以任志强先生也不必过于自责，不是你干是不好，而是人家太有钱。

　　无独有偶，两会之后，北京连续三个地王都让“中字头”企业获得，中国军工、中国烟草、中国远洋，连搞军火和烟草的都挤入房地产行业，要么说明房地产利润太丰厚，要么说明房地产本身就是一个陷阱。无论是天使或魔鬼，这都是去年4万亿财政刺激和10万亿信贷酿下的苦果，“中字头”国企都会照单吃下。记得去年，业内还盛传国资委对中字头开发商进行兼并整合，真正留下的只有几家，现在看来，国资委可能将房地产行业完全放开了，“八仙过海，各显神通”，其实兼并整合国营大型开发商遇到相当大的阻力，房地产这块“蛋糕”谁不想吃一口，不能说什么某个国企进入比较早，只能让他去吃，后来的只能“流口水”，这也有失公平。

　　如果以上预测成为事实，那么今后的土地拍卖将是国企的天下，很多人只能通过“抱怨”、“漫骂”来泄愤，但这样的漫骂不会改变一个可怕结果：那就是80%的房地产开发企业将会消失。

　　两会即将结束之时，突如其来的“抢咪事件”让两会增添了戏剧色彩，本来这场闹剧以“误会”结束，却有人连名上书，要求当事人之一的李省长道歉，而网络另一种声音却是要求当事人之一“京华时报”记者刘杰道歉。

　　同样颠倒是非、逻辑混乱的事情经常出现房地产市场，主要观点就是“80后本来就不应该买房”、“工作几年就想买房，外国人工作十几年才拥有属于自己的房产”、“谁叫你在广州买，你可以到其它城市买”、“骂房价高的人都是无能的人”…这些观点其实质就是一个问题：房价高，那是购房者的错（不该那么早买，不该到大城市去买，不该抱怨）

　　其实，在网络上抱怨房价高的人，究其原因？房价高只是表面因素，但“房价越来越高，房价上涨速度超过工资上涨速度”是根本原因。如果仅仅是房价高，人们很容易算出奋斗多长时间可以拥有自己的房产，但越涨越快，只要脑子没有坏掉，任何人都会提前买房，“早买1年，少奋斗10年”，这是问题之根本。外国人为什么就没有这么迫切呢？这是因为多数发达资本主义国家，房地产市场已经比较成熟，房价上涨和下跌都比较正常，居民收入上涨速度也可以跟上房价上涨的速度，那么“追着”买房就没有必要。如果只看到事物的表面，就指责国人，就不应该。

　　国家统计局公布了今年1-2月份全国房地产市场运行数据，把这些数据输入“数据模型”，发现了我意料中的图形，那就是“剪刀内扣”（参见下图），这是否预示“剪羊毛的时候到了”（剪羊毛是银行家圈子里的一个专用术语，意思是利用经济繁荣和衰退的过程所创造出的机会,以正常价格的几分之一拥有他人的财产）？

　　通过对全国房地产交易数据的长期跟踪研究，中国房地产市场周期就是“剪刀从张开到闭合的过程”，剪刀的一个把手是“供需比”，另一个把手就是“价格环比指数”。

　　自从去年12月9日国务院常务会议开始调控房地产，特别是“营业税减免从2年变为5年”以来，董藩教授基本上闭口不谈房地产预测，因为在12月7日中央经济工作会议之后的第2天内，董藩教授曾误读中央经济工作会议精神，发布“地产救国贡献大，中央表态不打压”，而12月9日的国务院常务工作会议，总理首次用到了“遏制”一词，让董藩教授碰了一鼻子灰，在12月11日的博文中董教授坦然承认，“动了营业税，我确实感到意外，而且感到很遗憾”。

　　其实每个专家和学者都不是总理，也不是神仙，出点差错也在所难免，但是出了错误要反思，尽量避免再错。

　　比如董教授最新文章“要读懂《政府工作报告》中最新楼市调控精神”提到了4点，其中第1点提到“没有提打击房地产投资，只提打击投机。这是对总理本人前期说法的一种矫正，值得高度关注。总理终于认识到目前没有投资者中国的经济增长就会受到威胁”，但这明显又是一次“乌龙事件”。

　　北京版国11条出后以后，业内意见明显分为两大类，一类认为政策已经落地，已没有悬念，3月份楼市就会反弹，另一类认为这是一个逗号，不是句号。

　　本人在接受《中国之声全国新闻联播》采访，记者问到对“北京版国11条”的看法，其实我的答案很简单“阶段性政策，不必过多地观察期短期效果”，也就说“靴子并没落地”。为什么这样说呢？自从2009年12月9日国务院常务会议政策风格转向以来，时至今日，除了让一些人产生观望之外，还调成什么结果？如果这个时候“鸣锣收兵”，那么就宣布这次调控彻底失败，不仅没有揭制房价、抑制炒作之风，反而影响了经济的正常增长，影响了GDP。

　　如果还记得2007年连续10次上调存款准备金率、6次加息的调控过程，那么就不要怀疑本轮调控不会就此打住，还得深化。况且“北京版国11条”并没有包括信贷调控，而“银根”是经济的命脉。