解析：08年中国楼市十大“关键词”

文/董成竹

2008年，对于中国楼市来说是非同寻常的一年，这一年中国的楼市发生了转折性的变化，高速上涨的房价终于在“拐点论”与“降价潮”中止住了疯涨的步伐。随着政府宏观调控的深入推进、随着国际金融形势的急剧恶化、随着消费者观望情绪的日渐浓重，中国的楼市由过热突变为偏冷。低迷的成交量、打折促销的声浪此起彼伏、开发商的种种不利消息频现，使中国的楼市陷入了低迷困惑了境地。08年中国的楼市的真实现状如何？发生了那些重大的事件，对楼市产生了怎样的影响？本文梳理出了08年中国楼市的十个“关键词”并进行详细的解读，力求以点概面反映出楼市的发展现状及趋势。

一、       万科降价门

具体事件：

万科集团是中国地产企业的龙头老大，王石又是万科集团的老大，然而就是这个老大在07年的年底率先抛出了“楼市拐点论”，并在不久之后率先深圳、广州等珠三角区域公开大幅降价销售万科开发的住宅产品。08年之后，万科的降价风吹的愈加猛烈，由南向北，直捣京城，而且迅速吹遍全国。万科在全国各地公开大幅降价销售自己的产品，社会各界褒贬不一、反映强烈。甚至引发了前期业主强烈抗议，导致了暴力事件的发生。

对楼市的意义及影响

由于万科在中国地产业具有举足轻重的作用，因此他的一举一动对中国楼市的影响都是非同寻常的。尤其的万科率先高调发表“拐点论”并大幅降价销售产品，这对于中国楼市产生了强烈的震撼。万科的举动遭到了绝大部分的地产同行的排斥和批驳。如有人说万科这种举动是在“清理门户”降价背后隐藏着巨大阴谋等等，各种评论不一而足。总之，万科的降价门事件对中国楼市具有以下几点影响；

1、在中国楼市热度接近沸腾，房价泡沫几近破裂的时候，万科高瞻远瞩发现了楼市的巨大危机，并率先身体力行，降价售楼。这一事件本身是具有标志性意义的，这说明中国的楼市“疯狂”发展的时间已经终将，房价暴利将一去不返。

2、在多数房地产企业还在非理性疯狂扩张的时候，万科及时顺应了市场变化，及时调整了战略战术，赢得了市场和先机。这对广大的房地产企业具有极大的警示和指导意义。

3、在广大的购房者在为高房价而困惑、苦恼的时候，万科的大幅降价销售，犹如一声春雷，惊醒了沉睡的人们。这一事件让人们看到了房价将下降的现实。看到了购房的希望。

当然，万科降价也引发了前期业主集体抗议直至暴力事件的不利影响。这值得其他的开发商借鉴。

二、恒大地产IPO上市搁置

具体事件：

08年3月20日，素有广东地产五虎的恒大地产IPO上市计划因投资者信心不足而搁置。这给筹备多时的恒大地产当头泼了盘冷水。恒大地产07年大肆拿地疯狂扩张，土地储备近4500万平米，与去年的地王碧桂园不差上下。上市计划的搁置让恒大地产资金链出现了严重的紧张局面。上市未果的恒大地产不得不进行私募资金以求解决企业的燃眉之急。

对楼市的意义及影响

恒大地产上市计划搁置地房地产行业产生了巨大的影响，用地产大佬潘石屹的话来说“恒大事件是具有标志性意义的”。之所以这么说，是因为在恒大地产之后尚有40多家房地产企业在等待着IPO上市，恒大地产上市受阻标志着房地产企业想通过资金市场来融资的渠道基本上被堵死，这对于众多想通过资本市场活动资金的地产企业来说，具有毁灭性的打击，对开发商的心理影响巨大。

同时，恒大地产上市未果也说明在新的调控政策及经济环境下，开发商幻想通过“圈地—融资—再圈地——再融资”的发展模式已经寿终正寝。企业要想发展不得不改变经营思路、摈弃疯狂扩张的“顺驰思维”，进而实现可持续发展。

三、房企百日剧变论

具体事件：

    “百日剧变论”语出地产大佬潘石屹，是在恒大地产上市受阻、地产企业资本市场融资艰难的背景下发表的惊世骇俗的言论。潘石屹在其博客上称“我认为未来100天（3月20日后）是很多房地产公司发生剧变的100天”潘石屹表示，100天之多数房地产企业，尤其是中小开发商将面临严峻的生存危机。此番言论一出，立刻成为了重点媒体关注的焦点，对此言论业绩纷纷表示出了不同的看法，有人赞同、有人反对、有人认为潘石屹此举另有阴谋等等。

对楼市的意义及影响

在宏观调控趋紧，资本市场萧条，地产上市公司受阻的时候，潘石屹抛出了“百日剧变论”，这不仅是潘石屹的有感而发，更是众多开发商内心惶惶的真实写照，对楼市、对开发商、对广大的购房者都产生了重要的影响。

从对楼市的影响来看，“百日剧变论”表明楼市环境同07年相比已经有了质的不同，以往的利好消息不复存在，楼市进入了寒冷萧瑟的低迷期。

从对开发商的影响来看，“百日剧变论”对许多开发商的内心产生了震撼作用，本已迷茫的开发商变得不安起来。甚至他们的对楼市的信心也出现了悲观的心理。这与以前的盲目乐观形成了鲜明的对照。

从对购房者的影响来看，“百日剧变论”让广大的购房者看到了楼市的转折性变化，进一步坚定了他们的观望心态。

四、万科捐款门

具体事件：

万科巨款门事件源自5.12汶川特大地震之后，万科向灾区捐款220万，此后，有人质疑，面对特大的地震灾害，万科的巨款与企业影响力不符，此后，万科老大王石在其博客上表示，万科捐220万是合适的。此话一次立刻遭到了广大网友炮轰。在社会上产生了非常巨大的负面影响。万科的股票也随之大跌。为了挽救不利的影响，王石此后在媒体上公开道歉，并追加捐款。

对楼市的意义及影响

王石的不当言论使万科深陷“捐款门”事件当中，成了众矢之的。王石也差点让“吐沫星”淹死。叱诧风云多年的王石不得不承认自己在处理问题的稚嫩。王石及万科的所作所为令众多国人深感失望，使的本已形象不佳的开发商更加恶名昭著。这不仅直接导致了万科市值的降低，对楼市也产生了不利的影响。

五、楼市猪坚强

具体事件：

   “猪坚强”原是指在汶川地震灾害中被废墟掩埋了36天而奇迹般活下来的一头猪，“楼市猪坚强”则出自今年7月初的无锡太湖地产论坛的开发商之口，此次论坛潘石屹、冯仑、任志强等地产大佬以猪自喻，以猪自嘲。说要想挺过楼市寒冬就要有猪坚强般的勇气和牺牲精神。

对楼市的意义及影响

“楼市猪坚强”的比喻有趣而且生动，楼市低迷大背景下开发商们以此自喻一则说明市场大环境的不容乐观，二则说明，开发商焦虑和无奈。更说明了开发商的一种态度。此外，也反映出开发商期盼政府救市的“解放军”早日到来的迫切心情。此种言论从一个侧面加重了楼市的低迷气氛和购房者的观望心态。

六、深圳断供潮

具体事件：

今年7月中旬央视《经济半小时》栏目连续播出了有关深圳楼市房价下跌巨大，购房者出现断供的现象。这些报道一出，在社会上产生了巨大的反响，虽然此后银行及相关监管部门均表示“断供”现象属于个案，但是在社会上还是产生很大是影响。对于深圳的断供现象各方评论也是见仁见智、褒贬不一。

对楼市的意义及影响

    “断供”让人联想起爆发于美国华尔街影响波及全球的“次贷危机”，其危害性之大令人不寒而栗。虽然与外国相比外国的金融监管较为严格，但是，房价飞速上涨，地产泡沫不断膨胀却增加了金融风险，而于此时爆出了“断供”的消息，显然为楼市布上了一层阴云。虽然多数专家学者认为，目前中国不会发生大范围的“断供”潮，但是房贷对银行的影响却是不容小视的。在此背景下，政府金融监管机构进一步加强了监管的力度。不可否认，深圳断供现象给中国楼市、给金融机构机构敲响了警钟。

七、买方市场

具体事件：

买方市场是指在商品供过于求的条件下，买方掌握着市场交易主动权的一种市场形态。其主要特征是：

1.市场商品丰富，货源充沛，消费者能够任意挑选商品。

2.卖者之间在产品的花色、品种、服务、价格、促销等方面展开激烈竞争。

3.卖者积极开展促销活动。

4.消费者需求是企业生产与经营的轴心。

5.顾客能够获得满意的售前、售中、售后服务。

6.商品的市场价格呈下降趋势，卖者削价竞销。

中国楼市到08年上半年出现了一些新的变化，全国各地楼市的交易量大幅萎缩，商品住宅总体上处于供大于求的状态，如北京市与去年相比成交量下降了近5成，排队买房的现象成为了历史，尽管开发商绞尽脑汁的打折促销但是成交量依然低迷不振，在此背景下，有人提出中国楼市已经进入了“买方市场”。

对楼市的意义及影响

中国楼市进入买方市场无论对于中国楼市的发展还是对于中国的房地产开发商生存都具有转折性的意义和深远的影响。

首先，楼市进入买方市场标志着中国楼市的暴利时代的终结。未来的楼市发展将趋向可持续发展。

其次，楼市进入买方市场，开发商不得不改变原有的思维模式和开发、销售模式。托关系买房、排队买房的现象已经成为了昨天。为了更好的生存发展，开发商必须以市场需求为导向，以客户需求为准绳，从设计、开发到销售服务始终要围绕客户的需求。只有这样才能赢得客户，赢得市场。

最后，楼市进入买方市场对广大的购房者来说是一大利好，消费者具有更大的选择空间、可以更好的买到价格合理的房屋、可以更好的享受开发商的优质服务。

八、无理由退房

具体事件：

    08年在中国楼市动荡的大背景下，以深圳为首的珠三角区域成为了房价下跌的重灾区，房价下降幅度之大惊人瞠目结舌。而且降价风潮愈演愈烈，逐步向全国蔓延。与之相随，该区域也出现了较多的“退房事件”在此不利因素下，开发商的聪明才智发挥了作用，他们变不利因素为有利因素，主动打出了“无理由退房”的口号，如北京的东亚三环中心项目就打出了“全款可无理由退房，日万之二补偿。”的口号。来进行促销。其他城市的开发商也推出了类似的促销手段。

对楼市的意义及影响

“无理由退房”是地产开发商的伟大发明，对于楼市的影响，各方人士看法大相径庭，赞成者说能增加开发商诚信、消除购房者后顾之忧、是增加销售解救楼市的良方。反对者则认为，“无理由退房”仅仅是开发商制造的吸引购房者眼球的噱头。是开发商的一种营销手段，可操作性差、购房者能以得到真正的实惠。

总体来看，“无理由退房”是楼市交易萧条、房价大跌背景下开发商的一项自救措施。如何究竟能起到怎样的作用？购房者能否真正收益？还要看具体的执行情况。但是，“无理由退房”却从一个侧面反映了楼市的现状的不容乐观。

九、万人购房团

具体事件：

从“不买房运动”到“万人购房团”湖南人士邹涛来了个180度的大转弯。08年下半年邹涛构建了一个万人购房团网络平台。并且很快将这一组织在全国各地推广。而且声称该组织已经与多家开发商接触，加入万人购房团即可优惠购房。

对于邹涛及其构建的“万人购房团”有许多人士表示质疑，认为邹涛的这期公益组织很难成功。如中原地产的李文杰就表示怀疑。但是，也有许多人表示认可，特别是广大的市民对这样的组织十分关注，而且参与的热情也很高。

对楼市的意义及影响

    邹涛及其构建的万人购房团被媒体大肆传播，甚至央视还做了相关的专题节目。因此，对楼市的影响较大。虽然，目前还未见邹涛的万人购房团取得明显的成果，但是有一点是不容忽视的，那就是对购房者的信心也起到了巨大的鼓舞作用。同时对开发商来说也提供了一个新的开发渠道。期盼邹涛及其万人购房团能为广大的置业者起到切实的帮助。

十、政府救市

具体事件：

   08年初中国经济表现出了明显的通货膨胀现象，高涨的CPI指数促使宏观调控以紧缩为主，为此继续央行继续上调了存款准备金率，然而，随着世界经济在次贷危机影响下的每况愈下，尤其是以雷曼兄弟倒闭为标准的华尔街金融海啸的发生。中国经济也受到了较为明显的影响。股市大跌、出口减少、GDP增长放缓，这一切的发生超出了年初政府的预料。

为了应对严峻的经济形式，中国政府及时调整了调控思路，紧缩的政策有所转变，9月15日央行出人意料的决定下调贷款基准利率和存款准备金率，并在10月份再次下调存款准备金率和存贷款基准利率。10月22日又出台了针对楼市的救市措施，如降低首付到20%，暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税等等。

从制市到救市，政府的举动出人意料又在情理之中。世界经济形式在变、国内市场在变，调控政策当然也要及时调整，否则就会出现问题，影响经济的平稳运行及发展。

对楼市的意义及影响

政府救市对于中国楼市的健康发展具有举足轻重的作用，虽然许多业内人士均表示，即便目前政府救市积极但也短期内也难以改变楼市下行的惯性。但是从长远来看，政府对保障性住房的倾斜与扶持已经促使楼市的发展方向发生了根本的改变，而且在未来必将发挥重要的指导作用。

总结以上10个关键词可以发现，08年中国的楼市出现了转折性的变化，无论是政府、市场还是开发商、购房者各个层面都发生了重要的变化，政府从治市到救市的转变表明了对国内及国际经济走向的及时把握，市场从卖方市场过渡到买方市场表明了楼市主体的变化及趋势；而开发商在短短的一年多的时间里却饱尝了一回乐极生悲的滋味。无论是上市融资受阻还是项目销售困难，高度紧张的资金链让众多的开发商捉襟见肘。誓做“猪坚强”，期盼解放军成了开发商无奈的表白，与07年的富态相比，开发商们给自己来了个“黑色幽默”。

而广大的购房这从配角变成了主角，真正体验了上帝的美妙感受，万人购房团更是让许多的购房者底气十足。他们对未来的楼市充满了期待。

也许，不仅的将来会有愈来愈多的购房者买到自己期待已久的房子，但愿这一天早点到来。

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