商业地产成功一定要赢在起跑线
　　
　　商业地产项目能否成功，相信大部分的人都认同取决于——商业定位，每个项目在运作上，也都是从这个地方开始的。

但事实上，我们在接触的绝大部分商业地产项目决策层时，看到的却是在这个问题上面，基本都是采取蜻蜓点水式点到为止的做法、或者干脆拍脑袋决策的方式，很容易主观的凭想象就确定了项目的定位。没有理论论证、没有决策系统、没有数据支持、更没有可行性分析及不可行性分析和逻辑关系，可想而知，它的结果会怎样。虎头蛇尾、中途夭折是很常见的事情。

　　常见的开发商，不乏许多比较大的房地产集体企业，这些老板更希望谈论简单的客户资源、谈论如何马上进入招商行动上。所以在遇到这样子的房企老板时，地产知行者通常都是直言不讳的教育他们说：定位的不科学、数据的不完善、逻辑的不成立、即便是客户来了，也会对项目采取敬而远之的态度的，反而会让营销招商人员累死累活也没有效果，同时也会给商家及市场形成该项目、商业团队不专业，不规范，不可行等等负面影响的。

市调方式决定商业项目定位的对错

随着商业地产开发受到了各地政府及开发商、投资商的一致追捧，地产知行者最近接待了不少来自各地的咨询商业地产方面问题的企业，在初步交流过程中明显感觉到这些开发商关心最多的是销售、招商、经营方面的内容，基本忽略了商业地产项目成功的前提（准确定位的前提）——市场调查的重要性；也有极少部分开发商意识到商业地产项目市场调查的重要性，但却不知道该从何着手实施，往往套用住宅项目的市场调查方法，或者表面数据搜集的市调方式，从而陷入市场调查的误区，结果导致项目的定位出现问题。

下面地产知行者将在与这些企业交流过程中获悉的错误市调思维及方法列举一、二：

商业地产的多方利益矛盾

在目前中国绝大部分房地产开发企业实力还不是太强的情况下，商业地产项目开发以销售为导向的操作过程中,开发商、投资客、商户、消费者就是主要的利益相关者,开发商把商铺卖给投资客,投资客把商铺租给商户,商户为消费者提供服务,这样的链条要成立,要运作顺利,就需要一个合理的利益关系分配：

商户为消费者提供服务,他的收益除了受自身经营管理水平影响外,就全行业而言,商户的收益是由消费者支出来决定的,这就注定了商户的收益天花板,商户不顾消费者的支出能力任意定价,消费者就会用脚投票,商户也就失去了生存空间,所以商户的定价权事实上是控制在消费者手中的,1元钱1斤的西瓜你非要卖1.5元1斤自然就会卖不出去。消费者的总支出构成商户的总收入,在这天花板之下,也就决定了商户能承受的经营成本,其中主要成本之一就是商铺的租金。商铺租金,对商户是成本,对投资客是收益,商户希望成本越小越好,投资客希望收益越大越好,这永远是一对矛盾。

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   由于今年住宅楼市的政策频出，抑制、打压投资、投机炒房态势高企，后期市场走势扑朔迷离，导致大批投资客户把目标转向商业地产投资领域，目前投资比较热捧的商业地产项目如：江北观音桥朗晴广场、南坪万达广场、解放碑新华国际、、、、、、等重庆一大批商业地产楼盘项目。

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