中国改革开放30年取得了非凡的成就，无论是GDP，还是老百姓人均可支配收入都实现了几翻番的丰功伟绩。城市化进程让城市的生活环境有了根本的改变：地铁已经不是北京的专利，不少城市已经建成，而且绝大多数省会城市都在建设地铁的进程中，高速铁路从动车到G车，令人振奋，高速铁路甚至成为世界人民几百年来要向中国学习的少有的重要课题；各种市政建设跨越过去寒酸的起点，现在可以以宽阔的马路，四通八达的高速公路，各种为老百姓创造生活便利的管道生活系统示人；生活消费也跨越过去以菜市场、老百货为主要消费场所的阶段，超市、大卖场、购物中心、餐饮、健身、娱乐场所鳞次栉比，成为中国社会消费方式更新换代的标志；社会保障系统经过过去这么多年的努力，现在已经实现了对包括广大农村在内的绝大多数公民的保障…….

　　这些成就对于国家和公民来说都来之不易，这些成就依托于30年改革开放，把过去大家不能想象的事情变成了现实。但是，大家必须清楚上述成就离不开国家势力，30年的国家势力解决了小康过程中基础的公民需要，目前阶段处在再上征程的阶段。再上征程阶段的国家目标显然包括了社会和谐、增长方式的调整，也包括住房需求的良性解决等问题，这些未来目标更需要国家势力，换言之，国家解决这些问题，必须有足够的财政来源，才能解决好这些问题。

　　住房问题作为未来社会和谐重要的内容，在这几年特别敏感，表象是：房价飞涨，中低收入家庭只能望房兴叹，因为居住权益得不到保障，又每天被高涨的房价煎熬，所以房价问题成为社会和谐重大的焦点。经过过去30年的改革开放，社会保障解决了公民的基础需要，但资金需求量大的住房问题，至今还没有有效解决，或者说，过去房地产市场采取商品房为主的发展方式，保障性用房的建设没有得到有效落实。

　　2010年4月30日北京市政府迅速制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，坚决抑制不合理住房需求。一是严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，提出金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。二是要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。三是采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。四是加强对房地产开发和个人售房的征税管理。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。首次明确提出，个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。

　　上述《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，对于北京楼市的震慑将是出乎想象的，政策的力度相信是北京地产市场从未经历过的，未来对北京楼市的影响也将是立竿见影的。

　　我想，北京市楼市新政，首先从房地产消费终端进行行政命令式整肃，其严格的程度有似于“休克”疗法：鉴于市场疯狂，鉴于市场需求强劲，又鉴于市场供应不足，更鉴于通货膨胀预期推动市场波澜，为了控制住局面，力挽狂澜，市场的办法看来已经很难，只能采取如此行政命令方法，对房地产市场进行休克疗法了，即行政命令不许购买商品房。

　　中国的房地产政策始终处在与市场角力的过程中，从过去这么多年的经历看，政策互冷互热，互紧互松，市场波动性大，市场甚至处在激烈的动荡中。我相信包括政府在内的所有人都不希望看到一个动荡的房地产市场，在这样一个动辄千元甚至几千元每平方米涨幅或者跌幅的市场，几乎所有人都在冲动和困惑中煎熬，面对房价翻倍的市场，你说谁能是神仙，能不为多动，不冲动，不懊悔？

　　目前中国房地产市场的问题，首先出在政策规划的70%的政策性保障性用房，过去30年没有得到有效实施上，实际完成的保障性用房数量太少，商品房成了市场供给的主流，这种急功近利的做法，给今天中国房地产的波动性奠定了坚实的基础。

　　中国房地产市场另外一个问题就出在房地产市场的资本机制上：过去获得上市融资对于地产行业是很困难的事情，房地产的资金循环主要依靠老百姓购买，无论是首付2成还是5成，都有一定的门槛，绝大多数普通百姓是够不着的。众所周知，国家经济增长，财富再分配，房地产是分享国家发展最基本的资产体，形式可以是房产，也可以是国际上比较成熟的房地产REITS。

　　国外房地产REITS，政府免除所得税等税收，意在鼓励百姓投资REITS，获得更多的收益，房地产REITS的门槛和股票类似门槛很低，普通手里有万、八千的人都可以购买，这样大家分享国家经济增长，可以不通过买房，而是通过购买REITS，房地产开发商也可以不卖房，而是发售REITS，解决资金需要，房产可以是租赁方式，这样很低的门槛解决老百姓居住和分享国家发展的财富分配问题，的确是一箭双雕。

　　虽然房地产REITS并不能彻底解决房地产价格问题，但很显然有利于稳定房地产市场，也有利于楼市和谐发展，也可以防止楼市大起大落。

　　国务院4.14新政在过去的四天内对中国房地产市场的影响是创世纪的！从未见识过如此抑制不合理住房需求的政策，从未见识过如此增加住房有效供给的措施，保障性安居工程建设第一次这样加快，市场监管也是第一次如此责任制！于是，喊跌声此起彼伏，市场似乎瞬间抑郁。

　　在这样的环境下，如何正确认识国务院4.14新政显得尤其重要！

　　根据相关报道：“4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，其中包括对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。”

　　从上述相关报道，可以如下解读新政：

　　1、新政的目的是：遏制部分城市房价过快上涨！

　　从2010年年初，我们从各种渠道获得的信息都是如何遏止部分城市房价过快上涨，从没有说目的是改变上涨的趋势。从当前国内外市场环境看，中国经济的稳健发展需要稳定发展的房地产市场，市场活跃是前提。活跃的房地产市场一定不是下跌的市场，因为我们很清楚，下跌的市场将必然面临成交萎缩的局面，而萎缩就会带来市场的冷却，从而影响到就业等。基于上述客观的分析，我们需要强调新政的政策目的绝非期许一个下跌的市场。

　　2、全国差别化调控的新政意在拿捏分寸促稳定

　　当前国内不同城市房地产价格上涨速度呈现出差别化特征，部分一线城市成为此次调控的重点，但是绝大多数二线、三线、四线、五线甚至六线城市的房地产价格上涨状况决然不同于诸如北京、上海、深圳等城市，从国务院4.14新政中可以感受到政府区域化、市场化调控的基调，这说明此次新政的确不是要调跌楼市。

　　3、如此强力政策并非一成不变，一旦出现下跌，政策又可能会转向

　　此次严厉的调控政策和过去两年中各种应对危机的政策有一个共同的特点，那就是动观市场，及时进行修正，不可能永远宽松，也不可能永远紧缩，这就是金融危机环境下的政治经济学。

　　总之，经过对当前政策的深入分析，我想如果简单认为新政是希望楼市下跌，从而不少人过度看跌楼市是误读国务院4.14新政。

　　对于中国房地产发展趋势的判断，实际上当前绝大多数人已经是相当的共视：伴随经济持续发展，伴随中国城市化进程的推进，房地产分享财富增长是基本规律。当然，在增长过程中并非一路坦途，“前途是光明的，道路是曲折的”，在房地产市场稳健发展，房价上涨过程中，因为经济发展和通货膨胀如影随形，所以就一定会出现几年一个周期的调控，大涨小跌是规律。鉴于上述原因，把握周期节奏又成为获得房产财富关键点。相信，大家最关注或者困惑的还会是，房价何时会见顶。

　　中国房地产价格见顶时间点的判断的确是很困难的，因为房地产价格受到政策影响的程度极大，一方面，土地政策、住房保障政策始终处在调整和完善中，另一方面，金融政策是房地产行业的命门，资金宽松还是紧缩，直接影响房地产市场的活跃程度。鉴于上述原因，可以肯定的是中国房地产见顶很难用具体的数字做描述，我想无论是大师还是专家，想神算中国房地产见顶是何年何月，都是荒谬的。

　　但我们完全可以从另外一个角度对中国房地产见顶的时间进行论证。

　　2010年的春天对于中国的投资市场而言，耐人寻味：房地产市场在经历了2009年全国平均25%左右的上涨后，2010年的春天曾经在两会之前出现过观望，但两会后，伴随“地王”涌现，北京等核心城市的房地产价量齐升，到三月最后两周，市场几近疯狂，目前已经有燎原的势头；股市在经历了2009年72%的上涨后，2010年第一季度,在政府不分白天黑夜发新股，从股市抽走资金，压制流动性的情况下，上证指数一直在2900-3200点之间震荡，积蓄能量。

　　对比2007年中国投资市场的情况，似乎能够感觉出其中玄机：房地产市场在经历了2006年全国性普遍上涨后，2007年的春天也曾经出现过观望，但随后第二季度市场开始出现结构性上涨；股市在经历了2006年100%的上涨后，2007年第一季度一直在2600-3200点之间震荡，震荡整理，寻找突破机会，随后一飞冲天。

　　从市场表现看，2010第一季度中国楼市和股市的市场表现和2007年第一季度有惊人的相似，这种相似性只是表面现象，是否2010年和2007年真的有相似性呢？

　　最近网上流传的中国房地产崩盘时间表，引起了市场、媒体广泛的关注。该中国房地产崩盘时间表中回顾了日本1985年至1991年房地产市场走势，通过现象比较的方式“发现”与中国2005年至2008年的房地产市场走势颇为相似，于是称中国房地产会重蹈日本覆辙，将于2011年崩盘。

　　我之所以特别提示，提出上述观点的人的方法论是从现象中“发现”简单规律的，是因为这样的思维方法首先是不科学的，其次是缺乏对经济问题深入的研究的。如果我们想正确回答中国房价会不会象日本崩盘的问题，就需要对日本崩盘的过程和原因做基本的了解，并对崩盘的条件做剖析，这样才能判断中国房价会不会崩盘了。

　　1、日本房地产、股市泡沫出现到崩盘的过程

　　对于“房奴”这个词，绝大多数人听的多，也明白其意思，但估计从来没有仔细琢磨过该怎么准确定义，又该如何正确看待。我以及易铺中国对于传播科学投资、理财观念有热情和责任感，所以如何科学进行房产投资理财始终是我关注的内容。当“房奴”这个词流行的时候，我就特别留心，甚至专门买光盘看了“蜗居”的电视剧。我深刻感受到社会公众传播可能存在对“房奴“概念误判的可能性。

　　我从百度搜索有关“房奴”的概念，基本概念是这样的：

　　“房奴，大概是最近几年诞生的现代汉语词汇里的新鲜词儿，望文生义，商品住房的奴仆或奴隶的意思，一般泛指那些身心俱疲、辛辛苦苦努力奋斗的按揭购房者。对普通市民百姓而言，住房是啥？住房是条吞金猛兽！它也是世上最为昂贵的宠物！购房时，它会毫无怜悯地吞噬你一生的所有积蓄；养房时，消耗你大量的时间精力，物业费、水电费、煤气费、暖气费等等，每年持续不断的开销，同样会绵绵不断继续消耗你的财力。”

　　春节期间和几位朋友聊天，当然一定会谈到房价，朋友问我关于房价的趋势问题，我的观点是：

　　1、长期趋势

　　房市不能看短线，长期看，北京、上海、深圳这样的一线城市房地产市场稳定后住宅平均价格应该在每平方米5-6万，豪宅应该在每平方米10-15万，别墅应该在每平方米10-20万；二线城市房地产市场稳定后住宅平均价格应该在每平方米2-3万，豪宅应该在每平方米5-6万，别墅应该在每平方米5-8万；三线城市房地产市场稳定后住宅平均价格应该在每平方米1-2万，豪宅应该在每平方米3-4万，别墅应该在每平方米3-5万；四线城市房地产市场稳定后住宅平均价格应该在每平方米1万左右，豪宅应该在每平方米2万左右，别墅应该在每平方米2-3万。

    我已经在房龙BLOG安家了，欢迎你“常过来看看”，大家多多交流哦。我们可以一起把这里变成共同的心灵家园，像家一样温暖的地方。

　　我会把一些新鲜有趣的东西记录下来一块与你分享，也希望你能够记住我的BLOG地址，像老朋友一样经常过来做客——你可以把“她”添加到你的收藏夹中，也可以把“她”复制下来告诉你的朋友们。特别希望能通过你，让我认识更多的好朋友。