09年5、6月间，最先发力的无疑是通州，地铁八通线沿线价格上涨很快。我们08年热销的新通国际项目，随着九棵树地块的楼面地价产生，售价提至15000元，仍然热销。

　　而《新京报》3月3日消息：2010年的开局，北京通州市场继续领先发力，多个楼盘定价超2万元/平米。位于通州河滨路的月亮河价格从22000元/平米上调至26000元/平米。对于此次调价，该项目营销总监张奕奕告诉《新京报》记者，目前此批房源只剩下十几套大户型，整个项目的可售部分也仅剩下4万平米，上调价格主要是考虑到产品的稀缺性，4月该项目还将推出新房源，预计价格会比26000元/平米更高。此外，通州在售楼盘或即将开盘的一些项目，定价也超过20000元/平米。

　　而新近成交的通州半壁店地块并不属于通州新城核心区，但楼面地价已破万元。这是影响通州项目价格的关键所在。而通州领涨的局面，一定会延展至大兴以及房山。

　　综合数据显示，从09年年初，通州区域的房价在几千元左右，但是经过09年的发展，高房价的项目已经接近2万，均价也已经达到1万2，尤其是2009年下半年以来，区域房价涨幅普遍达50%。2010年通州集中入市的楼盘主要以高品质住宅为主，如北京ONE、龙湖•花墅香醍等高端项目。截止09年年底，通州楼盘均价已达14000元/平方米，最高价已达20000元/平方米，2010年还将会进一步上涨。

　　北京土地市场的09年至今的表现很明显。城八区土地供应严重不足。据《京华时报》报道：2009年出让的土地中，城八区居住类用地的总规划建筑面积较2008年下降了41%。两会后，随着通州发力的还将有大兴、房山、顺义等等09年天价地云集的市场。

　　土地供应趋紧的情况很难改观。而由于政策调控的影响，天价地修改容积率等等的拔高思路也被堵死。那么我们寄希望于加大楼市供应，基本也是徒劳的。

　　我们再看一下09年的全年供应情况：北京楼市去年的供应面积和供应套数分别只有1004.1万平米和8.7万套，成交面积比供应面积多出90.9%，成交套数比供应套数多出89.3%。经过去年一年的消化，北京楼市的住宅库存由2008年底的10万套降至了2009年底的不足6万套，创下近年来的新低。虽然北京楼市1月份成交萎缩，但是库存量仍低于10万套的警戒线。数据显示：截至1月31日，可售商品住宅共计93433套。所以一月份新开盘均价逆势上扬至20000元/平方米，较去年12月增长了3.24％。

　　今天，银监会主席刘明康的讲话，感觉到信贷政策不会过于趋紧。这与两会前很多人的打压楼市预期不尽相同。总理政府工作报告确定的保八目标，继续宽松的信贷政策是基础。稳定的经济增长，现阶段很难摆脱房地产行业的贡献。

　　我们能感觉到的是12月份的政策经历了几次转折。宏观经济的不确定性，对楼市的政策产生很大影响也属正常。经过政策的拉锯，至12月底，政策基本明朗。一个月间的翻云覆雨，最终矫枉过正的思路基本确定，加上营业税2转5的影响，一月份二手房成交面临供需双方的拉锯博弈也属正常。所以，前文分析，楼市僵局恐怕结束要到3月底。也就是两会后。

　　去年北京楼市的悄然回暖，出乎所有人的预料。现在看来，压抑的需求才是北京市场09年成交和房价暴涨的基础。否则没有任何可以解释的条件。供需比严重失衡，特别是城八区土地供应基本不可持续增长，也会导致2010年城八区的二手市场维持上涨的局面。这是政策不太好控制的方面。

　　而二手房的走势一定会反过来影响新房。更会影响10年的土地市场预期。事实是北京一再公示的土地出让全年计划，只能表明城八区土地供应已经基本趋于枯竭。

　　2010年通州新房过两万，大兴也将趋向两万。那么城八区的房价很难维持在三万以下。北京计划中的城郊区域旧村改造，成本高昂，对于地价的影响也是上升的。否则，很难动迁。这部分的市场供应价格也会在高位。