金琪昌/文

    继王石、潘石屹拐点之争，拐点论一时风行，郑州楼市拐点之争日益激烈，一方面开发商促销活动频出，一方面消费者持币观望商品房成交量急剧下降，郑州楼市拐点真的到来了吗？

    1月份，郑州市商品房品房批准预售项目共计22个，商品房批准预售面积103.01万平方米，环比下降7.02%；销售面积47.73万平方米，同比下降39.66%，环比下降50.38%；销售均价为4440元/平方米，环比上涨3.3%；成交面积为9.92万平方米，同比下降38.85%，环比下降22.72%；二手房均价为2783元/平方米（二手房均价是以市场评估价为计算依据），同比上涨20.16%，环比下降0.54%。从以上数据可知，2008年1月，郑州市商品房、二手房成交面积剧烈下降，商品房成交均价环比上扬3.3%，二手房成交均价环比下降0.54%。

    近期内，郑州楼市成交量剧降，主要有如下原因：

1. 宏观调控累积效应

07年，央行连续六次加息、十次上调存款准备金率、第二套房贷首付提高的提高，使得投机性需求受到抑制。07年下半年开始，政府在不遗余力的稳定房价的同时，开始大力推进实施保障性住房政策，推行中低收入居民住房供应由政府承担，高收入居民住房依赖市场解决的“住房双轨制”改革思路。郑州市响应中央号召，也因地制宜出台了一些有关保障性住房的地方政策。郑州市政府提出“十一五”期间完成２５万平方米的廉租房建设任务，2008年开建150万平方米经济适用房，保障类住房的供应使消费者对房价下降有所预期，持币观望的人日益增多。同时拐点呼声日益高涨，广州、深圳、北京等城市房价下降，给持币观望者一定的信息。

2.销售淡季和大雪天气的双重影响

春节是传统的销售淡季，众多企事业单位休假，看房客户有限；年前连日的大雪天气使得交通受阻，大量在外务工人员滞留，使得欲返乡置业的客源急剧减少，进而使销售量大受影响。

3.客户对保障性住房的预期

保障性住房相关政策的出台，使得消费者对保障性房的上市充满信心。

    土地分析

    ▲ 07年土地供应分析：

    2005年以来土地供应量出现萎缩，市场普遍认为2007年土地供应更趋紧张；但2007年的土地市场却呈现了另一番景象。2007年土地供应量有所上升，城中村改造用地引入“招拍挂”机制，并成为主要的土地供应渠道。但有限的公开出让土地显然不能满足商品房年供应量在1000万平方米以上的需要，土地拍卖价格一路看涨，“地王”频出。自“8.31”土地大限后郑州土地供应量出现萎缩，05、06两年的土地供应量无法与每年的新开工面积相匹配；而07年全市公告土地达到65宗，约为7001亩。07年土地市场的放量将使未来一两年商品房市场的供应量进一步加大。

    ▲ 07年土地成交分析

    2007年，土地成交量随供应量同步上升，粗略统计为5698亩，本年度公告出让的土地除郑东告字[2007]018号、郑东告字[2007]019号、郑东告字[2007]020号公告的19宗土地尚未进入实质成交阶段外已基本成交。07年郑州市政府明确规定三环以内的新增土地不再用于住宅建设，城市中心区域土地的稀缺性愈加明显，城中村改造将成为未来城市中心片区住宅建设唯一的土地来源，土地成本将进一步提高，从而带动房价上涨。

    ▲土地成交价格分析

    2007年土地价格再攀新高，通过招拍挂方式出让的土地成交均价达到136.09万元/亩，几乎比上年增长了一倍。而14次公开拍卖的22宗共计3044.6亩土地总成交金额60.045亿元，均价更是达到了213.64万元/亩。土地价格的涨幅超越了房价的涨幅，甚至出现了“面粉比面包贵”的局面。

    ▲ 08年土地趋势预测

    2008年将进入城中村改造的高潮期，已经批准实施改造的48个村（组）中，共有33个村（组）办理了国有土地使用证，即将进入土地市场；除33个村（组）已经办理国有土地使用证外，郑州市城中村改造办公室正按照103号文件规定，对任寨村、王庄村等11个村（组）完善土地、规划等各种手续，为进入土地招拍挂程序做好准备工作。农科院实验田等计划在07年上市的土地因各种原因也将推迟到08年上市。预计08年公告土地的供应量将有所增长。

    土地绝对量的稀缺必然造成土地价格的上涨，但39号令实施后要求开发商必须在规定的时间内一次性交清全部土地出让金，开发商必然要考虑自身的资金实力，不敢盲目抬价。而另一方面，政府也在考虑改善土地出让方式，更多的采用挂牌出让的方式避免进入拍卖现场后的盲目竞争。土地价格增长的幅度将趋缓。

    ▲08年1-2月成交分析

    08年1月、2月郑州市共成交7幅土地，其中两幅为旧厂改造用地、1幅为现电视台用地、4幅为城中村改造用地，3幅采用拍卖出让、四幅采取挂牌出让。这七幅土地成交分别刷新郑州单价地王和总价地王，2月份成交的四幅城中村改造用地，均以挂牌起始价成交。总成交土地1176.96亩，成交均价248.38万元/亩；其中，以拍卖方式成交的土地面积为182.11亩，成交均价284.61万元/亩，相比07年拍卖土地成交均价70.97万元/亩。

    商品房分析

    短期内成交量的下降，并不能从整体上扭转郑州房地产的火热发展态势，郑州房地产市场发展潜力巨大：

    ▲供应量将稳步上升

    1.2008年，各类住房建设总量达1050万平方米

    2008年，郑州市各类住房建设总量达1050万平方米。其中，普通商品住房建设总量为635万平方米,城中村改造项目中建设配套商品住房200万平方米,限价商品住房建设总量为50万平方米,保障性住房建设总量为165万平方米 。

    2.城中村改造释放大量土地，提供大量房源

    郑州市城中村占地10余万亩，近70平方公里，占建成区总面积近1/4，城中村改造将释放大量土地，缓解郑州市特别是老城区土地供应紧张态势。2008年，郑州市将进入城中村改造热潮，升龙.国际中心、甲天下.西湖新城、利海.托斯卡纳等城中村改造项目将上市，佛岗、姚寨、十二里屯等改造项目也进入了实质性阶段，将在08年进入市场。

    3.政府加强对闲置土地的处罚力度，土地开发效率将有所提高

    2007年，郑州市公告土地共7001亩，其中住宅用地5698亩，约占70％，商办用地2111亩，约占30％。国土资源部在07年加大对土地的调控力度，严控土地开发的同时，加强对闲置土地的处罚力度，对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的２０％征收。满两年未动工开发，坚决无偿收回。土地组合拳的实施，将提高土地开发效率，保证项目建设和供给。

    4.新片区开发如火如荼

    恒大地产入驻经济技术开发区、世纪金源航海路地王的即将入市，天地置业、鑫苑置业囤地郑州北区，房地产市场继续向城市外延扩展。

    ▲需求旺盛

    1.城镇化进程加速，刚性需求旺盛

    按照《郑州市城市总体规划（2006～2010年）》，到2010年，郑州市中心城区城市人口为400万左右，其中暂住人口80万人以上，城市建设用地规模控制在360平方公里以内；而截至2006年年底（截至2007年年底，郑州市中心城区建成区面积为294平方公里），郑州市中心城区建成区面积为282平方公里，人口354万。从2007年到2010年四年间郑州市将新增人口46万，这不可避免地将产生一个庞大的住房需求。

    2.保障性住房申购标准的公布，部分观望客群愿望破灭

    经济使用房申购标准改变：

    收入门槛：申购者家庭收入比原来标准降低近一半；

    年龄门槛：单身的购买年龄将由原来的28周岁调至30周岁；

    户口入郑时间：由原来的3年调至5年。

　  家庭审核：对符合购买条件的家庭，实行家庭成员全员审核、登记。

　  关于回购：5年时间内上市的经适房由政府回购，并销售给符合条件的家庭。

经济适用房申购标准的改变，使得原来符合条件的众多申购者出局，也让对保障性住房持有希望的客群认识到短期内拥有住房的希望破灭，使得部分亟需购房的客群结束观望，重新通过市场获得住房，市场将日益回暖。

    3.中原城市群建设，促进房地产市场的发展

    中原城市群建设将提升城市发展理念、拓展城市发展空间，优化城市功能、促进人口集聚，抓好全国重要的现代物流中心、区域性金融中心两个中心和先进制造业基地、科技创新基地两个基地建设，全面提升郑州市的发展力、辐射力、带动力、创造力、影响力、凝聚力，促进第三产业的迅速发展，聚集更多的人流物流，加强中原城市群之间的联系，，将促使更多的省内居民到郑州置业。

    4.改善型购房需求增加

    随着配套建设的完善、新的规划设计理念的引入和运用、建筑品质的提升，老城区物业在功能性、舒适性、美观性、配套等各个方面亟需提升，改善型客户有一定的经济实力，希望通过以小换大、以次换优的方式，来改善自己的居住环境、提升自己的生活品质，此类客户将日益增多。

    5.城中村改造带来刚性需求

    如火如荼的城中村改造的进行，对于改变城市脏、乱、差的现状，提升城市形象有着重要作用，同时刺激房租急剧上涨，迫使大量外来务工人员和高校毕业学生搬迁至三环以外， 而拥有一定经济实力的租客在搬迁的过程中、寻房的过程中购房的意愿更加强烈。

    6.奥运金婚年的刺激

    伴随着众多的“７０后”、“８０后”在奥运年步入婚姻殿堂，婚房需求势必持续升温，成为刚性需求的主力之一。

    ▲价格将稳步上升

    2007年全市商品房从1月的3299元/平方米上涨至12月的4298元/平方米，绝对数量几近1000元/平方米，平均每月涨幅超过80元/平方米。从季度来看，前三季度市场供需两旺，价格也随之飙升，第四季度宏观调控的效果得到显现，市场成交量下跌，价格涨幅也随之趋缓。从月度来看，从5月、9月开始市场经历两次较大涨幅的涨价，主要原因是4月以及6、7、8三个月需求量旺盛。2008年1月，郑州市商品房成交均价4440元/平方米，环比上涨3.3%。郑州自住型顾客是主导，短线、长线投资客所占比重小，价格将随着供应量、成交量的上升呈现稳步上升态势。

综上，郑州市城中村改造为房地产市场的发展释放大量土地，对闲置土地惩处力度的加强将提升土地的开发效率，为房地产市场的发展提供支撑；房地产市场供应量稳步上升、需求旺盛、房地产价格将稳步上升。郑州市以自住性客户为主、城市化水平低、第三产业强大的发展空间为房地产行业的持续、高速发展提供保障。