不必对所谓外资抄底中国楼市恐慌

2008年09月17日 中国产经新闻报

本报记者 武文静报道

　　近日，在全国楼市持续低迷的情况下，外资趁低吸纳炒楼的说法再次传出。那么，这是否意味着外资要抄底中国楼市呢？对此，中国社会科学院工业经济与市场研究室主任曹建海在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，外资进军国内高端物业属于市场行为，并不能因此断言外资抄底中国楼市，所以没有必要感到恐慌。

　　今年，国内开发商大多面临资金链、销售问题，近期已经有部分外资蠢蠢欲动，陆续在上海、广州等地的房地产市场悄然出手。据《每日经济新闻》报道，前8月，上海整栋商用物业的收购已经超过143亿元。今年上半年，上海外商直接投资中，房地产业涉及合同金额22.27亿美元，占上半年外商直接投资合同总金额近27％，同比增长1倍；《东方早报》称外资抄底深圳、广州、东莞优质物业；《南方都市报》则以一个飞往全国各地、为境外私募寻找高端物业项目的奢侈品公司CEO蒙鹏钧的生活，来描述境外私募锁定资金吃紧开发商或抄底国内高端物业……

　　“只要符合外资政策，谁愿意来买都行。因为现在国内的高端物业价格并不低，外资收购之后，甚至可以帮助国内房地产企业解套。但这并不意味着外资将抄底国内楼市，开发商愿意转让是属于正常的商业行为，政府没有必要因此而救市，我们也不需要对此感到恐慌。”曹建海说。

　　事实上，政府在2006及2007年颁布了171号文件和50号文件等一系列主要限外政策，最近，商务部和国家发改委先后发布了关于做好外商投资房地产业备案工作的通知和关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知，将总投资5000万美元以下的限制类项目交由省级发改委部门核准，项目的核准权不得进一步下放至次级政府。由于一般房地产投资项目数额大都超过5000万美元，现在对外资直接进入国内房地产市场仍有较大限制。

　　目前，外资进入内地楼市有两种途径，包括参与开发和购买已建成项目。曹建海认为，如果外资收购已建成的高端物业项目，想等到把价格炒高再出手，在目前盈利收窄、退出机制不够灵活的情况下，抄底反而会被套。他说：“当时，日本大量收购美国物业时，美国当时也很惶恐，但当房地产市场回落之后所有的物业都跌了。所以现在应该让外资来买这些高端物业，而且还可以让他们多买一些。”

　　当然，从这个角度来说，外资进入高端物业确实并无大碍。但这种整个物业收购的方式是否会在将来形成一种商业垄断呢？曹建海认为，这个也不必担忧，而且购买物业和商业垄断属于不同的概念。因为高端物业是一种业主对商户的行为，与住宅购买者对于房屋的主观价值判断不同，商业物业的有没有价值不存在主观判断，关键是能否给经营者带来利润。因此，在商业租赁市场，炒作租金几乎是不可能的。由于商业租赁主要是在经营环节，需要符合市场竞争规则，也有很强的地理替代性，并不会形成价格垄断。如果价格太高、或者租赁商户不能获得盈利，就没有人愿意租赁，价钱自然就会回落。而且国外企业对经营现代服务业比较在行，有经营上的优势，可以提高企业办公、经营等水平，甚至还有可能将这些物业营早成建成重要商圈。

　　“目前的商业地价不适合经营，成本太高了。而且未来中国电子商务、集贸市场、街边小店等很多商业可以替代这些大的卖场。所以，当住宅价格回落时，以及政府对高端物业征收更高的物业税和转让所得税，这些商铺的交易价格也自然会很快回落。”曹建海表示。