文：中原地产研究中心

根据中原地产研究中心对我国房地产行业的监测显示，2008年十家知名发展商[1]在售楼盘的数量比2007年平均增加了40%，但销售面积却仅和2007年持平，市场低迷可见一斑。从2008年下半年的情况看，市场成交量萎缩更加明显。尽管开发商们从9月起纷纷加大了降价促销的力度，成交量有所回升，但在接下去的10及11月，随着降价项目的增多及降价幅度的增大，成交量回升已显乏力。

文：中原地产研究中心

2008年全国范围内房地产交易低迷，市场成交萎缩，全国住宅销售面积回落至2006年水平，北京、上海、广州、深圳四大城市一手住宅销售面积均跌至2005年以来四年的最低水平。为刺激市场流通，围绕国务院所提出的降低购房成本的宗旨，2008年11至12月，一系列有关加大住宅消费信贷支持、放松第二套房贷、减免房地产交易税费等鼓励居民购买普通自住用房等相关政策密集出台。

预计随着中央政策的出台，2009年地方细化和配套政策也将陆续出台，重点将主要集中在土地、税收等方面：（1）放松土地限制，2009年政府将适当放松土地出让的各种限制，如延长地价款的支付期限、调低土地底价、取消90/70限制等。一旦土地市场成交活跃也将间接刺激住房市场的活跃。（2）降低购房税费，降低或减免购房契税和营业税；适时推出购房退税，如1998年为刺激消费，上海曾经推出购房退税的措施，目前各城市也在研究该项政策的可行性，重庆已在试点购房退税的政策，预计2009年将有更多的城市效仿。（3）降低开发环节税费，为提高企业的开发积极性，政府将逐步降低开发环节涉及的增值税、营业税等各种税费。为加快市场成交，不排除政府也会采取一些行政干预的措施，如国有大型企业购买商品住宅用以企业自用等。

文：中原地产研究中心

自从1998年福利分房结束起，中国房地产行业经历了十年的高速发展。到2007年，全国住宅销售总金额增长了10倍以上，房地产开发企业数量也增长了2倍，达到62500多家。但中国的房地产行业仍处于分散竞争状态。进入2008年后，由于国内外的宏观经济环境恶化的影响，已使我国房地产市场步入低迷，且由于近年行业整体高速扩张，致使房地产积累库存徒增，这种市场不景气的状态将延续到2009年。在严峻的市场环境下，行业进一步整合已是必然。而每一轮行业的调整，都意味着竞争格局的重新建立，适者生存、强者愈强。从2008年情况看，在逆市中，拥有品牌及资源优势的发展商的市场份额并未下降反而上升。2009年，行业进一步加速整合更将成为大势所趋。

虽然当前房地产市场整体低迷，但不同的产品定位及价格策略，却使各开发商境况迥异。从销售情况来看，知名发展商2008年下半年月销量波动较大，整体呈递减趋势。而金地、万科则殊为不易，在弱市中仍保持了相对稳定的月销量，这主要与这两家公司的价格策略直接有关。产品定位上，这两家均以中档住宅开发为主，属于市场需求的主流。吸取了2005年在上海市场经历调整的经验，2008年初，万科就在业内率先采用了降价策略，三季度后又加大了降价力度。金地在部分项目上降价的力度更甚，深圳金地梅陇镇最新售价甚至低于楼面地价。由于在大众住宅市场的主流项目上敢于果断大幅降价，即保证了这两家公司平稳的月度销量，也使它们甚至在逆市中扩大了市场占有率。

文：中原地产研究中心

供过于求 销售市场备受影响

2008年，除深圳外，其他三大城市写字楼供应面积均大幅增加，而销售面积却出现大幅减少。其中北京写字楼竣工面积增长140.40%，而销售面积下降36.47%；上海写字楼竣工面积增长63.30%，而销售面积下降34.44%；广州写字楼竣工面积增长96.67%，而销售面积下降24.60%。写字楼销售面积的减少一方面受制于整体房地产市场的低迷，另一方面也源于经济危机的影响。宏观经济的波动不仅对住宅市场影响显著，写字楼市场亦受到波及。其中北京、上海写字楼和住宅销售面积同比下滑幅度基本相当，而广州写字楼销售表现明显好于住宅市场，深圳写字楼市场表现则弱于住宅市场。

文：中原地产研究中心

2008年的土地市场从2007年的沸点迅速降温至冰点。伴随着住宅市场的“打折”、“降价”，土地市场则到处充斥着“流拍”、“底价成交”以及“退地”的字眼。大中型跨地域发展商受资金链的束缚失去了往日拿地的热情，本土小型发展商以及外行业企业成为了购地主角，这一切形成了2008年土地市场的特有征状。2008年底各地政府纷纷出手救市，在地方救市政策的刺激下，土地市场成交略有起色。部分地块在调整底价及付款方式后又被成功出让，一些连续数月居住用地零成交的城市，如武汉、深圳等城市，终于实现了零的突破。但土地市场的彻底回暖依然有待于房产市场的复苏，唯有房产市场的回暖才能激发开发商的拿地热情，真正促使土地市场走出低谷。

成交萎缩  一线城市略佳

文：中原地产研究中心

供应平稳 边缘城区供应增加

文：中原地产研究中心

回顾中国房地产市场发展，大致经历了起步、高速发展、调控回落、复苏升温发展、调控稳步发展几个阶段。但市场在每一次的调整当中依然不改一直向上的大势，其根本原因在于受益于持续向好的宏观经济，因此每次调整幅度与持续时间都很有限。

不可否认，2008年全球金融危机爆发，拉动中国经济的三大马车之一出口开始疲弱，致使未来1~2年中国经济增长放缓已为定局。然而，长期来看，未来10年中国的经济仍将处于快速上升期。即便近期中国经济增长速度放缓，然而构成中国经济增长重要动力源的城市化、工业化和现代化的发展不但没有结束，反而有加快之势。而且随着中国技术改造的加强，中国在国际的优势地位将更加牢固。尤其是未来农村居民收入的大大提升，亦将刺激国内消费的快速增加。因此，城市化、工业化和现代化的发展带来的城市人口的增加、居民消费水平的提高、投资需求的提升，将始终支撑中国房地产市场的发展。

文：中原地产研究中心

中国住宅市场，经历了自1998年以来持续增长繁荣之后，2008年起全面步入调整期。由于全球经济衰退态势在2009年不会得到根本性改变，由此带来对国内经济的实质性负面影响将持续甚至恶化，这些影响都将对诸多行业产生作用，进而直接抑制房地产投资及消费需求和信心，这是住宅市场面临的最大威胁。因此，2009年住宅市场的“调整进行曲”将依然继续。但另一方面，由于政府对房地产政策的取向正在由调控变为积极支持，而城市居民的刚性需求依然持续增长，住宅市场有望在刚性需求的带动下成交回升，并逐步企稳。

市场回落 2008全面进入调整

随着年末一系列楼市救市政策的出台，刺激购房置业的消费者们普遍关注着京城楼市的发展动态，在刚刚结束的2009年元旦小长假的三天时间里，京城二手楼市又呈现什么样的走势呢？北京中原三级市场研究部为您做一简单总结。

1）元旦假期中高档二手商品房成交量环比下浮7.41%，同比上涨27.14%。

自2008年9月15日中国人民银行首次降低贷款利率开始，截至目前已降息五次，经过多次利率调整后，购房者普遍采用的五年期购房贷款基准利率共由7.83%降至5.94%，优惠利率由6.66%降至4.16%。由此可以看出，利率已成为政府调控的一种手段，也是刺激经济发展的有效措施。而利率的不断下浮，对于贷款购房者来说，意味着支出成本愈来愈少，但如何才能更多的减少支出呢？明年1月1日就开始执行新利率了，为了更多的减少利息支出，许多消费者开始琢磨提前还贷。因此，北京中原三级市场研究部特利用案例对目前市场上存在的五种提前还款方式进行详细比较，希望给那些准备提前还货的消费者提供一些帮助。

案例分析：