楼市调整即将到底 明年下半年恢复增长

    2008年是近10年来我国房地产市场调整持续时间最长、调整幅度最大的一年。我们预计，到2009年一季度可望到达此轮楼市调整的底部，经二季度平台整理后止跌，随后成交量呈现缓慢的恢复性增长。

    2009年的房地产市场整体上不会比2008年更糟糕，宣称中国楼市将崩盘的说法是没有任何根据的，但期望房价暴涨也只是极少数地产商的一厢情愿。

    经济谷底与楼市谷底重合

     21世纪不动产认为，此轮楼市调整是在三种力量演变下的结果。

    其一是房地产市场本身的调整。2005年开始针对房地产的调控不断加强，政策的叠加效应终于在2007年10月突然爆发，央行的房贷新政不过是促使其走向逆转的最后一根稻草。连续几年的高速上涨，以房价为核心的楼市本身也需要一个调整过程，但没有料到会有后来这么深。

    其二是宏观经济调整的拉动作用。2007年四季度，经济过热和通货膨胀仍被视为经济运行最大的敌人，并施以全面从紧的货币政策和最严厉的信贷政策。在几大天灾的辅助下，我国经济急转直下，过热迅速被过冷的倾向取代，并于2008年10月、11月开始出现硬着陆的迹象。作为经济景气指数的房地产市场，无法独善其身。

    其三是国际金融危机影响的结果。我国房地产市场进入此轮调整周期时，美国次贷危机也正在从房地产领域向其相关领域尤其是金融领域蔓延，只是被人们低估了。金融危机的全面爆发，令严重依赖进口的中国经济越来越明显地感受到了它的影响。这种影响成为中国楼市不可能很快走出调整的心理背景。

众所周知，中央政府已经宣布了4万亿的投资计划，地方政府宣布的投资计划加总后达18万亿元。虽然经济结构和经济增长方式的转变，是大势所趋，但当前来看，投资尤其是政府投资（含国有投资）仍是拉动经济增长的主要动力。在强势政府的格局下，不可低估政府投资的作用。政府投资的效应将于2009年二季度得到体现。

     21世纪不动产综合各种因素分析判断，2008年12月我国GDP多项指标仍将惯性下滑，并持续到2009年一季度。也就是说，我国GDP下滑的速度将超过很多人的预料，迅速到达谷底，2009年一季度GDP增幅可能为5%以下，个别月份甚至会降至4%以下。

    2009年一季度也将是此轮楼市调整的底部，即楼市调整与经济调整的底部可能实现重合。这只是一种特例。因为一般来看，楼市应先于宏观经济到达调整的底部，同时也应先行走出调整，但客观因素却令此轮楼市调整与经济调整的谷底几乎重合。

    如上所述，政府投资的效应将于2009年二季度并可能是5月以后逐步显现，经济增幅从底部缓慢上升。虽然多个著名国际机构预测2009年中国经济增幅为7.5%或8%以下，但21世纪中国不动产研究部门坚信，我国经济2009年实现8%以上的增长是完全可能的。作为经济景气的敏感反应器，2009年7月后，房地产市场将率先结束继续下滑的趋势，房价止跌，成交量恢复性增长。

    2009年楼市整体好于2008年

    对于许多从业超过10年的房地产人士来说，2008年可能是最糟糕的一年，有些开发商甚至认为比1994年对房地产实行最严厉调控之后更难受。主要原因就是2008年的房地产市场成交量下降幅度之大、全国之普遍，多年罕见。

     21世纪不动产分析认为，从趋势上看，2009年我国楼市仍将是调整中的一年，但总体情况不会比2008年更糟糕，主要原因就是判断2009年下半年起楼市的成交量会呈现恢复性的增长。随着宽松货币政策的实施，大多数实力开发商也能从银行获得开发信贷支持，困扰开发企业一年多的资金问题大有好转。在政府投资的带动下，房地产投资也将有所增长。

    开发商普遍担心，从2009年开始，全国9000亿元保障性住房的投资会对商品房开发形成较大冲击。这个问题要从两个方面分析。一方面，保障性住房尤其是限价房和部分经济适用房确实会分流一些原本不得不进入商品房市场的消费人群，从而影响商品房的销售；但另一方面，保障性住房占用了相当大比例的建设用地，使得商品房土地供应大为减少，进而影响了商品房的供应量。而2007年绝大多数开发商都已缩减了商品房开工面积和竣工面积，2009年商品房供应量大幅减少已成定局，它必然会影响商品房的供求关系。另外，且不说2008年下半年已暴露出来的限价房和经济适用房销售问题，已令地方政府建设这两类住房的积极性大为受挫而转为加建廉租房，仅仅就限价房和经济适用房的界定而言，也已经与商品房之间建立了明晰的防火墙。

     21世纪不动产分析师表示，从房价走势看，虽然从2008年全国的抽样统计数据看，同比并未出现深度下跌，但实际情况是，除了少数城市中心区非投资性需求购买的房子，2008年多数城市的房价环比出现了幅度不同的下跌（以打折或低开为表现形式）。这种情况将继续延伸至2009年一季度，也就是说，2009年一季度房价理应还有一跌。如果有关经济底部和楼市底部的预测成立的话，那么，2008年底2009年初，尤其是2009年一季度，开发商主动降低其在售楼盘价格，是一个明智的选择。与拼死相扛渡过难关的选择相比，主动降价回笼资金的好处是，可以趁底部地价最便宜的时候购买土地（经济底部也是建材价格最低的时候），这样等楼市结束调整、恢复上升时，正是新楼盘出货之际。

     21世纪不动产认为，中国宏观经济走出此轮周期性调整所需时间，可能比多数经济学家和机构预测的时间要短，同时，楼市调整周期可能也要短于部分业内人士的预测。从未来20-30年的较长时期来看，中国房地产远未结束其上行周期，不过，2009年下半年以后楼市的恢复性增长，并不意味着大涨的到来。至少到2011年以前，以房价大涨为标志的楼市繁荣期，不会很快到来。