牛刀老师：

　　每天看你的博客，也买了你的书，对你深为钦佩。看见你日夜笔耕不辍，万万注意身体。只是我现有一事不明白，你说过多次，加息就是房价的拐点，加息为什么会导致房价出现拐点呢？还有，会是一个什么样的效应？谢谢。

　　何塞

　　国11条颁布后，开发商一直嗤笑这是政府的按摩拳，打在开发商身上很响，其实是给开发商舒筋活血。政府边打边说，你累啦，好好休息，本小姐给你按摩按摩。你说开发商活得舒坦不舒坦，当然，开发商付小费也从来都是很慷慨的，该给的，毫不含糊。本来有没啥，可一来二往，开发商色胆包天，拖着小姐上床，这就不地道了。

　　这不，继北京收回大龙地产顺义地块后，南京市国土局日前发布公告，收回了两家外企已取得开发权的该市城东仙林一地块，并没收了保证金2.45亿港元。这是在2007年地王热中，炒买炒卖哄抬房价争做地王的一个小高潮，香港招商地产和九龙仓置业拿地的瑞嘉投资实业有限公司和实创投资有限公司以24.1亿元人民币的总价，拿下该地块。这一地价是当年南京市第二高价。作为外资企业的两公司交付保证金为2.45亿港元。从南京市国土局的公告可以看出，开发商在拿到这块地后，除了拍卖前交纳的保证金，事后就什么也没做。

　　这种情况在全国是太多了。2007年的地王真正开发或正在开发的屈指可数，而大量的都是没有开发的。千万不要小看这些没有开发的地王，想当初他们在哄抬高房价中表现出色，功不可没。只要地王一落锤，周边房价应声而涨，可那都是骗那些买房人的，因为开发商根本就没法开发。当然，老百姓说这些地王那是一个痛恨，所谓地王，就是官商勾结哄抬房价的典型，简直就是恶贯满盈。可是，老百姓没办法。

　　海南泡沫是谁吹起来的，是中央。这点几乎是毫无疑问的，因为海南国际旅游岛的总体规划就是中央批下来的。这个国际旅游岛不见多少旅游项目，反倒把房价吹了起来，一天甚至涨几千，引起全球一片惊叹。娘的，一个迪拜还不够，看来中国是死心塌地要学学迪拜，所以才弄个海南出来。很多网友质问我，为什么不评论一下海南泡沫的问题？你这个独立评论家是怎么当的。

　　这真是委屈了我。我这个评论家又没有官方属于，是自己弄的好玩就挂了这么一个头衔，这真是葫芦挂在墙上不好偏要挂在身上，这不是自找没趣吗？既然没趣找来了，就当做没趣评论一回吧。要让我来谈谈海南又吹泡沫，首先得揣摩揣摩中央的意图。不把中央的意图搞清楚，那就是下笔千言离题万里。

　　首先我们应该知道，中央政府肯定清楚，此时此刻把国际旅游岛一批，房价肯定会猛涨。道理很简单，这个时候除了房地产还有谁会去投资其他项目呢？除中央投资外，这个真没有。整个2009年，中国的GDP增长8.7%，其中，投资拉动了8%，消费也拉动了4.6%，冲抵出口的负增长下拉3.9%，只剩0.7%。因此，GDP就是投资，投资就是GDP，这几乎成了真理。要保GDP就离不开投资，但是如果都是中央在投资，那就是唱独角戏，一点也不好玩，所以，有经济学家一直提出要拉动民间投资，而拉动民间投资的最好的办法就是炒房子。

　　通过不动产来观察经济的趋势变化不是我的首创，但是，却没有一个经济学家可以有我这么长的时期，研究和观察一个经济体的三大城市的不动产的走势和价格变化，以及对宏观经济和民生的影响，并找出其内在的规律。

　　经济的周期性变化有四个阶段：繁荣、衰退、调整、复苏。这个规律是很冷酷的，冷酷的令人敬畏。总有一些自认为是强大的力量试图改变这个规律，其结果总不能如愿，最后的客观现实是，不是改变了这个规律，而是受到规律的无情惩罚。2009年，作为全球最大的经济体之一，中国试图改变这个规律，设想不经衰退和调整而直接进入复苏，不惜以货币贬值的方式玩GDP，把GDP玩得全球大开眼界，煞是炫目。

　　结果如何呢？已经不需要我在这里说了。尽管官方不停的吹嘘“保8”成功，今年将要“保9”，国际上一些吹牛拍马的投资银行，也在为中国的GDP大肆唱多。连人均GDP是中国四倍多、人均GDP是中国一线城市两倍多的国家希腊也在讨好中国，希翼中国买他们一点国债，让中国继续玩他的GDP，却去满足希腊人民过富足的物质生活。

　　什么是地王？地王就是中国楼市最大的骗局。这个定义将要被历史证实是正确的。中国楼市有很多骗局，地王只是其中之一。这帮家伙，为了炒买炒卖哄抬房价，为了最大限度的掠夺普通城市居民的财富，编织了一个一个谎言，吹起了一个一个泡沫。现在，这些谎言和泡沫就要破灭了。

　　2009年11月20日，名不见经传的大龙地产以50.5亿元高价拍下北京顺义区后沙峪天竺22号地，这块地也成为2009年北京土地市场总地价和平均楼面价的双料“地王”。但此后不久就有人质疑大龙地产支付地价款的实力。大龙地产1月28日发布的年报称，公司2009年实现营业收入17.48余亿元，同比增长1174.08%；归属于上市公司股东的净利润3.3887亿，同比增长1425.6%。截至报告期，公司总资产为30.06余亿，货币资金为2.55亿。

　　就是这么一家公司，需要15年才能支付地价款。2月1日，因为大龙地产发生缴纳地价款的困难，北京市国土局官方网站发布的“取消大龙地产顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地国有建设用地使用权出让竞得资格的公告”作了回答，同时国土局公告还称，大龙地产已交纳的2亿元竞买保证金将不予退还。即使大龙地产有能力支付地价款，也根本没有能力开发，因为楼面价是周边同等容积率的楼盘房价的两倍。

　　每年的一号文件照例是三农问题，今年亦如此。初看上去，今年还是有点新意，实现资源要素向农村配置，不能不说是很及时的。但是，新意归新意，看上去却让人提心吊胆，因为，这个资源配置设计两个重要问题，一个是支持农民建房扩大内需，拉动建材市场；还有一个就是推进转基因新品种产业化。

　　先来说说支持农民建房。这本来是一件很好的事，关系到农民的生活品质的提高，又能拉动建材市场，促进过剩产能的消化，提高城镇人口的就业水平，可谓一箭三雕，当然不能说不好。可是看上去是很好的东西，往往执行起来就会走样。比方说，地方政府按惯例会制定一个目标或者计划，每年一定要完成多少，于是乎，强拆强建的事情发生就不可避免。

　　强拆强建这是违背农民本意的，是一种强奸民意的行为。本来农民住得好好的，房子也是建起来不久，有可能户型、朝向不一定很好，但是，为了完成建房任务，逼着农民拆除这些住房，重新建在政府规划的农民住宅区内的事情就会时有发生，还冠以新农村建设的名义，造成农民的抵触情绪，这就可能适得其反。这样的事情，不用提醒都会发生，这是需要予以防治的。

　　很多开发商放出风来，不管怎么调控，房价就是不降，理由是开发商不差钱。任志强说，贷款的增速大于投资的增速，开发资金到位的增速大于投资的增速，这中间一定会有个尚未打通的关节，那就是土地的供给。当土地的供给不但增速下降，并且是极大的负增长时，那么未来市场的预期就一定是上涨的。

　　其实任志强这是在偷换概念，强词夺理。从房地产来讲，贷款的增速高于投资的增速有的一说，主要是低利率和银行杠杆效应促成的。2009年，中央政府一反常态，直接为高房价托市，在产业政策上打破了应有的规则，并将开发商自有资金比例从35%直接降低至20%，普通住宅降低至15%。后来许多城市发展为，所有住宅自有资金比例都降低至15%。这样，造成了开发商不差钱。

　　开发商自有资金比例35%是1995年开始执行的，是建立住宅开发金融风险防范机制的策略之一。也就是说，设定这个比例，开发商在银行贷款的杠杆效应为接近两倍，而降低至15%，就把开发商在银行贷款的杠杆效应放大到5.5倍，同样一个项目，开发商可以从银行多拿3.5倍的贷款，开发商当然可以说不差钱，贷款的增速当然高于投资的增速，这似乎是个一说就明白的道理。

　　在一线城市当中，上海是一个比较特殊的地方，那就是上海是长三角的中心，江浙两省和上海市的GDP占了全国的四分之一，经济比较发达。但是，这不是上海就可以支持高房价的理由，在对待民生居住的问题上，上海没有什么可以特殊的。就这一轮调控的情况来看，上海与全国其他城市共处在一个基本面上，房价下降的趋势不可逆转。

　　从2009年的情况看，上海房价暴涨，其中，主要推动房价上升的购买力来自两外，境外和市外。从房地产来说，一个靠炒买炒卖哄抬起来的房价，迟早都会暴跌，全球自从1929年第一次出现经济危机以来，还没有一个靠投机炒楼炒起来的房价而没有暴跌的先例。我相信没有一个人可以举出这个例子。中国的房价自然也不能逃脱暴跌的命运。

　　与2007年深圳房价最先下降不同不同，上海有可能是这次房价暴跌的第一个城市。道理很简单，房价下跌的第一个因素是回收流动性，去年的房价暴涨主要是流动性泛滥造成的，那么，今年也将因为回收流动性而造成暴跌。央行的货币政策对全国一样，对上海也如此，从去年11月起，央行就在用票据回收流动性，今年元月12日，开始上调存款准备金率，下一次就是加息。一般认为，央行加息后，弱化了房价上涨的预期，增大了购买成本，遏制了楼市投机。

　　其实，尘埃已经落定，大势正在方兴。我们要腾出精力，致力于中国民众住房新制度的创建和民族的复兴，再去谈房价会跌多少，已经没有什么意义了。

　　全球各国正在陆续退出经济刺激计划，中国政府没有表态，但事实上已经在退出，并进入回收流动性的通道。加息是早晚的事，而央行一旦宣布加息，就表明亚洲这个最大的新经济体房价泡沫开始破灭。进入加息的通道后不用半年的时间，一线城市房价就要开始下跌，从全球各国房价泡沫破灭的情况看，跌去50%是最少的幅度，二三线城市房价也将进入全面回调。

　　只有诚心欺骗老百姓的专家还在鼓吹中国房价没有泡沫。有的专家还在鼓捣老百姓去接楼市击鼓传花游戏的最后一棒，只差没再喊出买房就是爱国了。任志强甚至在恼羞成怒，一下子骂政府，一下子骂农民工，好像中国老百姓借了他的米还了他的糠一样，心中愤愤不平。这是件好事，多发发怨气也好，不然会憋得难受。因为中国经济的车轮不管怎么转动，最后还是要朝着民生的方向飞跑。几个既得利益集团的小毛贼，那种丑陋的表演不会有什么观众。

　　如果这一次还不能遏制高房价，中国社会还有一个选择，那就是实现城市自治。

　　现在有许多人在幸灾乐祸，正在等着中国房价泡沫的破灭，看看这个势利而懦弱的民族，究竟是一副什么样的惨状。国外资本势力正在对中国虎视眈眈，梦想有一天以经济渗透重新殖民中国。而中国的食利阶层对中国的经济和社会危机麻木不仁视而不见见而不闻，但他们大多已经找到退路，那就是中国经济一出问题，他们就移民国外，所谓“裸官”“裸商”就是这些人。可是，中国的老百姓往哪儿跑呢？

　　很多人对2009年政府哄抬房价感到奇怪，明明是房价在理性回归，却借着美国金融海啸的名义来进行所谓的“拯救”经济，说穿了就是滥发货币，鼓励炒买炒卖哄抬房价，让一部分人肆无忌惮的大肆掠夺社会财富，将中国大多数城市居民的生活逼入困境之中。此情不堪，此景可叹，此路凶险，此行悲哀。