2005年-2007年的高热为后市带来了后患

　　随着新一轮房地产调控的进一步深化，房地产市场预期再次异变，消费者重回观望，各地普遍性地出现了成交量下降的问题。

　　同时，我们还要看到一个问题是，2005年-2007年的房地产高热，为其后的市场带来了后患：不但导致了2008年的存货积压严重等问题，也导致了2009年和2010年及其后一定时期内新增供应大增的问题。

　　客观而言，由于2008年的存货积压严重，2009年新增供应大增，因此，即便在2009年出现了火暴行情，但两相冲抵后，一些城市依然存在着供大于求的问题。

　　事实上，在一些地区，2008年末所产生的不少存货，目前依然在积压着，等待销售。这个情况，可以从一些从2008年乃至其前就开始销售的楼盘至今还在销售这个事实上可见一斑。

　　更为严重的问题是，由于2007年前后政府出让了大量土地，其后一些新项目相继立项、开工，因此，2010年，一些城市还将迎来新的、更高的供应高潮。也就是说，2010年，一些地区的房地产市场，在遭遇因新一轮调控下的房价预期改变导致成交冷清带来的滞销、退房潮的同时，还将面临产品过剩这个现实问题：不但历史以来造成的存货依然在积压待售，空置或闲置或开发商所囤积的房源也可能纷纷上市，还将面对大量的新增供应。这些一起，将造成不容轻视的供应剧增。

　　2010年长沙市将面临1200万平方米以上的供应

　　探讨中国房地产市场问题，一些舆论人士、分析师，往往容易犯从一线城市或从低端的三四线城市着眼、从中选取极端的个别区域来论证整个市场的错误，甚至有人还以之来做出全国市场的分析结论。基于这个认识，我们不妨选择长沙这个经济发展水平、房价水平、投资投机购房占比、开发资金投资积极性、区位位置优势、一般消费者收入水平等居于中等水平而城市建设与管理、居住环境、对外交通条件不错且不乏新特区概念的城市来做样本分析。本文作者陈真诚分析认为，其结论或所引发的思考，当具有“一般性”的普适意义——2010年，一些城市的房地产市场将出现产品过剩即供大于求的问题。

　　《21世纪经济报道》2009年1月9日报道，长沙市市长张剑飞透露，长沙2008年商品房预计销售面积700万平方米，较之2007年减少200万平方米，积压近400万平方米，而目前在建商品房达3700万平方米。对于2008年的销量，《潇湘晨报》2009年1月12日报道给出了另一组数据：2008年，长沙市商品房累计批准预售1230.95万平方米，其中住宅批准预售1086.13万平方米。商品房期房、现房成交量分别为479.67万平方米、88.48万平方米，其中商品住宅期房、现房成交量分别为431.08万平方米、54.30万平方米。

　　对于存量，《三湘都市报》2009年6月11日报道，2008年1月-2009年5月长沙市纯商品房、住宅累计存量分别为406.72万平方米、333.52万平方米。

　　对于供应增量，《潇湘晨报》2009年7月7日援引湖南湘天地产总经理骆宪炳先生的讲话报道称，长沙本地城市人口比较少，开发量又特别大，2009年上半年每个月新增供应量都突破了200万平方米。

　　新浪房产2009年7月21日报道，长沙市，一季度，新开工面积接近400万平方米，居中部六省第二位。施工面积接近3800万平方米，居中部六省第一位。竣工面积超过300万平方米，居中部六省第一位。

　　《长沙晚报》2009年8月28日报道，长沙有两万亩别墅长沙密集上市。

　　《长沙晚报》2009年9月22日报道，在长沙市，九成家庭拥有住宅，两成家庭有多套房。

　　《潇湘晨报》2009年10月26日报道，截至9月底，长沙市当年完成商品房施工面积5284.06万平方米，实现商品房销售面积1205万平方米。

　　《长沙晚报》2009年11月5日报道，1-10月，长沙市新建商品房累计销售1329.66万平方米，批准预售量为1105.41万平方米。6月份以来，签约量一直在下降。

　　《潇湘晨报》2009年12月7日报道，2007年以来，截止11月底，长沙内五区（不包括四县及星沙，下同）已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为655.42万平方米。其中住宅494.11万平方米，非住宅161.31万平方米。

　　《潇湘晨报》2009年12月19日报道，2003年-2009年11月，长沙累计房屋新开工面积9649.95万平方米，竣工面积7029.74万平方米，累计批准预售面积7226.97万平方米，累计销（预）售面积6503.19万平方米。2009年1-11月，全市商品房施工面积为5002.39万平方米，其中，新开工面积为1493.73万平方米，竣工面积为1456.51万平方米。长沙市房地产开发研究中心主任欧阳学海分析，2009年竣工面积大幅增加，其中相当大一部分没有售出，使得空置面积（指已建成未售未租的房屋面积）也大幅增加。至11月底，全市商品房空置面积为629.93万平方米，同比增加59.82%。

　　《潇湘晨报》2010年1月12日报道，2009年，长沙市新建商品房批准预售面积为1214.25万平方米（1月22日报道为2009年新建商品房累计批准预售1455.71万平方米）。商品房施工面积共达5312.18万平方米，其中，新开工面积为1751.35万平方米，竣工面积为1759.2万平方米。

　　《长沙晚报》2010年1月18日报道，2009年，长沙内五区新建纯商品房批准预售面积为879.96万平方米，其中住宅批准预售面积为772.31万平方米。

　　通过上述各数据对比分析可知，即便在火暴的2009年，商品房销售突破了1000万平方米大关，但存货待售、供求矛盾、空置积压等问题，依然不容轻视。而相比与2009年，2010年，调控下的销售形势变得严峻，而供应量却将更大。

　　《三湘都市报》2010年1月8日报道，据某机构对在售项目后续供应量、筹建项目开工量的不完全统计，2010年长沙内五区新建纯商品住宅商品房供应量将达1282.4万平方米（2008年全年供应量1032.75万平方米，2009年1-11月供应量752.85万平方米）。另一机构的数据是1200万平方米左右，还有一机构的数据则为1500万平方米左右。

　　《潇湘晨报》2010年1月8日报道，仅河西目前在售的33个楼盘中，总建面积为1228.56万平方米，目前总推量为452.94万平方米，销售400.74万平方米，库存827.82万平方米，预计2010年上市量为306.5万平方米。

　　《潇湘晨报》2010年1月12日报道，目前，在长沙市注册并具有房地产开发资质的企业1494家，开发项目1088个，其中待建项目321个，在建项目531个，竣工在售项目236个。长沙市仅规划总建筑面积30万平方米以上的项目就有149个，规划总建筑面积为9348.04万平方米，其中待建面积高达7030.08万平方米。

　　《潇湘晨报》1月22日报道，未来一年，长沙市区整体供应量预计达1270万平方米：南城供应300万平方米以上，芙蓉北路片区供应200万平方米，月湖片区供应100万平方米，星沙100万平方米，大河西，预计供应300万平方米。2009年，新建商品房累计批准预售1455.71万平方米。将2009年在售楼盘新增推量，加上2010年新上市楼盘推量和2009年底的市场存量，预计2010年供应量将达到1588万平方米，剔除不确定因素的影响，实际上市量约在1270万平米。

　　在这些一年来的系列数据中，本文作者陈真诚分析认为，有几个数据是值得引起重视的：1、2009年初，长沙市商品房积压近400万平方米，在建达3700万平方米,2009年竣工面积为1759.2万平方米，期间至少还有约2000万平方米的2008年的在建面积未竣工，且基本上将于2010年竣工上市。2、2009年每月新增供应不低于200万平方米。3、长沙市，九成家庭拥有住宅，两成家庭有多套房。4、2009年9月底，当年完成商品房施工面积5284.06万平方米。2009年的竣工面积中中相当大一部分没有售出，空置面积大幅增加。5、2003年-2009年11月，累计房屋新开工面积9649.95万平方米，竣工面积7029.74万平方米，累计批准预售面积7226.97万平方米，累计销（预）售面积6503.19万平方米,这就是说有3246.76万平方米未售。6、2009年1-11月，5002.39万平方米施工面积中，竣工面积为1456.51万平方米，有3545.88万平方米将在2010年及其后竣工上市。7、目前仅149个规划面积30万平方米以上的项目累积总建筑面积为9348.04万平方米，其中待建面积7030.08万平方米，如果加上30万平方米以下的项目，总量将非常可观。8、2010年仅长沙市区就将迎来超1200万平方米的供应量……

　　通过上述各数据对比分析可知，2010年的长沙市，虽然2009年房价上涨，但存货待售、空置积压、新供应大增等，导致的供大于求压力将不小。而本文作者陈真诚分析指出，据在多城市有项目开发的开发商们透露，相对诸多其他城市而言，长沙市的房地产市场形势还算好的，不少城市的市场形势比长沙要差。这也就是说，2010年，在不少地区房地产市场，或将存在比较严重供应过剩的问题，遭遇严重供大于求的难题。

　　一些地方因供大于求而存在再次托市嫌疑

　　2009年12月9日，国务院常务会议决定住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，说明2008年四季度以来出台的系列刺激房地产的救市政策开始陆续退出。2009年12月14日的国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展，提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议明确提出，要抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头。自此，中央政府正式开启了新一轮全面性的房地产调控。随后，中央政府相继密集出台了包括金融、税收、土地等在内的一系列房地产调控政策。

　　2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（俗称“国十一条”）。“国十一条”强调了加大差别化信贷政策执行力度，明确指出：金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。值得注意的是，新政策去掉了改善性住房这个内容，强化了打击投资投机购房的目的。此外还首次提出了增加普通住宅用地供应，增加保障房和低价商品房的市场供应，并强调落实地方政府的执行责任。

　　2010年1月20日，财政部发布关于印发《投资性房地产评估指导意见（试行）》的通知，在评估要求、评估对象、评估方法和评估披露方面做了明确的规定，自7月1日起开始执行。该通知对评估对象限定为：（一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。（三）已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。这个通知意味着此前国务院办公厅下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中的调控政策执行细则出台。因在国务院办公厅2010年1月10日下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》即“国十一条”中，明确提出了要抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨，但在如何限定投资投机性范畴方面，尚无明确规定，还需要具体可执行的实施细则出台。因此，这个通知也就意味着中央政府很重视调控政策的可执行性，强化了政策的执行落实工作。

　　可以说，中央政府对房地产调控的决心很大。至于这一轮房地产调控的效果，应该没有了多大的疑问。当然，在此前的房地产调控中，一直存在着一些地方政府与中央政府博弈的问题，一些地方政府往往存在落实执行中央政府调控政策不力或出台地方性政策以化解中央政府调控的问题。因此，虽然政策已经密集出台，但在调控效果上，具体还得看地方政府的对中央政府的调控精神落实、调控政策的执行。这是因为，事实上，由于市场在房价上涨的同时面临严重的供大于求等问题，一些地方政府仍在延续以前的优惠政策，甚至还出台新的政策，或采取变相措施托市，以化解中央政府的房地产调控。

　　2010年1月10日，国务院发布“国十一条”的同一天，杭州市也推出了房地产新政，购房补贴、购房入户、改善性购房公积金贷款优惠以及针对开发企业的征税、抵押登记、银行贷款等扶持政策一如既往，没有具体的抑制投机、遏制房价过快上涨的举措。杭州的新政策规定，“一户家庭年满18周岁子女购买第二套住房，享受首套住房贷款的相关优惠政策”，这就存在与“国十一条”有关“二套房以家庭为单位认定”政策对抗的嫌疑。同时，杭州的新政策还规定，“不论是否杭州户籍，手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房，就可获得房款总额1.3%的财政补贴”。

　　在长沙市，就在中央政府营业税“二转五”的政策出台之后，政府也悄然表示2010年二手房营业税补贴优惠仍然延续。

　　在海南，不但国际旅游岛概念被暴炒，而且，一度被质疑廉价甩卖土地的政府突然宣布暂停土地供应，致房价在政府调控大局下一天一价地暴涨，难脱政府趁机以收紧土地供应助长房价托市的嫌疑。也就是说，杭州等一些地方政府，客观上存在着再次托市的嫌疑。

　　两会后房地产调控还将深化

　　可以看出，中央政府对新一轮房地产调控的决心很大。只是，由于正如前面所谈到的，在此前的房地产调控中，一直存在着一些地方政府与中央政府博弈的问题，一些地方政府可能会继续托市，或在落实执行中央政策方面不力，或出台地方性政策以化解中央政府调控，其结果还可能导致房价继续上涨或居高不下。因此，至于新一轮房地产调控的效果，还得看地方政府的对中央政府的调控精神落实、调控政策的执行，还得看中央政府的调控政策执行得怎么样。其中，关键在“国十一条”的落实执行上，重点又在二套房贷政策、闲置满两年的土地坚决无偿收回和清理地方政府此前出台的优惠政策等方面。

　　基于种种迹象和目前房地产市场的现实情况来看，本文作者陈真诚分析认为，接下来，中央政府将着力于抓地方政府对中央政策的落实执行，并可能还将继续出台调控政策，深化房地产调控。

　　事实上，2010年1月13日，国务院新闻办公室举行有六部委相关领导参加的新闻发布会，向各界表达中央政府解决“执行”房地产调控政策问题的决心，落实各级地方政府的责任。

　　2010年1月19日上午，国务院总理温家宝主持召开国务院第四次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大三次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。温家宝在会上发表讲话指出，做好一季度工作，对全年经济社会发展至关重要。在要重点抓好的工作中，就包含促进房地产市场平稳健康发展：抓紧落实已经出台的各项政策，加快推进保障性安居工程，增加普通商品房供给，多渠道满足住房困难家庭居住需求；加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房；进一步规范房地产市场秩序。

　　2010年1月20日，财政部发布关于印发《投资性房地产评估指导意见（试行）》的通知，在评估要求、评估对象、评估方法和评估披露方面做了明确的规定。这个通知，意味着此前国务院办公厅下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中的调控政策执行细则出台，也就意味着中央政府强化了政策的落实执行工作。

　　不难看出，中央政府不断释放出了将强化地方政府落实执行政策的信号。而且，本文作者陈真诚分析认为，依国务院第四次全体会议来看，在即将召开的全国“两会”期间，有关房地产调控的话题，甚至包括物业税的话题，将是讨论最深入的热点话题之一。可以预期的是，“两会”后，房地产调控还将深化，不排除继续出台调控政策、采取深化落实政策执行措施和试点开征物业税的可能。

　　接下来，基于目前的市场现实、调控效应及种种迹象来看，将来，房地产调控还将深化，至少在金融、土地等领域，中央政府有将督促地方政府清理所出台的刺激或优惠政策的可能，还有可能继续出台政策或继续强化调控：肯定会加息、继续上调存款准备金率、调整房贷的差别性利率，可能从严清算土地增殖税、提高项目自有资本金比例、开征物业税或释放明确消息等，进一步收紧或从严执行二套房政策和打击闲地囤地的土地政策，还可能“处理”一些执行中央政府调控政策不力或有意托市的“地方官”，推进实施公职人员的房地产等财产申报制度，加大反腐肃贪力度。