去年年底，温家宝总理在一个月时间内，两次以总理的身份表态要抑制投资、投机性购房。尤其要注意的是，政府已将“抑制”房价过快上涨“升级”到“遏制”房价过快上涨。今年年初，国务院又出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出：“继续整顿房地产市场秩序，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。”由此可以预测的是，包括土地调控在内的房地产调控或将进一步深化。

　　土地调控政策已“三箭连发”

　　此前，在土地市场调控方面，中央政府已经“三箭连发”。2009年11月12日，国土资源部发布关于印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》的通知。这一土地新政，对商品住宅用地的宗地出让面积给出了明确的上限：大城市20万平方米（约300亩），中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。

　　2009年12月14日，国务院召开常务会议，出台“新国四条”，决定继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　2009年12月17日，作为执行国务院常务会议精神的一项具体举措，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署五部委联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，首次明确规定：“以后开发商拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。”如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此前，首付比例一般在20%～30%之间，执行中多遵循20%的标准。对于土地出让价款的缴纳期限，同样没有具体规定，多由各地方政府在土地出让合同中自行约定。

　　舆论认为，这个“开发商购地首付款不得低于50%”的规定，是继取消交易营业税优惠政策之后,房地产市场调控连发的第二个政策，也是落实执行“遏制部分城市房价过快上涨”决议的第一个具体调控政策，具有明确的房地产市场调控目的。其实质就是，全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，对高热的土地市场“动刀”。而且，值得注意的是，与2006年三部委下发的《国有土地使用权出让收支管理办法》相比，此次政策的发文部门增加了监察部和审计署，更加显出市场监督职能。因此，这个政策会挤出开发商手中的部分资金，对开发商的资金链形成压力，进而促进开发商加快楼盘销售回笼资金、增加市场供应、打击房价上涨的预期。还可能在一定程度上有效遏制开发商的囤地、炒地行为。

　　土地调控政策的关键在于能否有效执行

　　从近期政府密集出台调控措施来看，尤其从温家宝总理的态度来看，相信新一轮房地产调控力度不小，只是对调控的效果还有待观察。这是因为，在包括土地市场在内的房地产领域，一直不缺少调控政策和决策层关于市场调控的表态，缺的是政策的执行力度，缺的是对决策层意志的贯彻落实。

　　事实上，早在1994年，中央政府就颁布了《城市房地产管理法》。其后，在1999年，国土资源部门又发布了《闲置土地处置办法》。到2008年1月7日，国务院办公厅再次下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，要求严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。只是，由于这些政策在落实上遇到一些问题，受处罚的企业实在难觅，也少有看到超过两年期限的闲置土地真正被“无偿收回”的，于是，囤积在开发商手上的土地也就越来越多。所以说，土地调控政策的关键，还要看这些政策能否被有效执行。

　　2009年底新“地王”仍在诞生

　　由于信贷宽松造成开发商资金充足，低利率降低了开发商拿地时的资金成本以及地方政府的土地市场政策的托市作用，使2009年成了“地王”频出的一年。比如北京，据统计数字显示，去年北京11月的土地总体成交面积为161.30万平方米、环比增幅达到142.71%，成交金额为58亿元、环比增幅达到534.27%。北京亦庄“地王”的溢价率最高，达到468%。

　　其实，在新一轮房地产调控信号相当明确的情况下，中央政府一道道“金牌令箭”的发出，也没有完全遏制开发商制造“地王”的热情。自2009年12月14日国务院常务会议决议要抑制投资投机性购房、遏制房价过快上涨之后，在短短的10天时间内，不少一线城市依然在诞生新的“地王”。且全国多个“地王”是以高溢价成交的。

　　就在《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》发布当日，即2009年12月17日，保利地产以30.4亿元竞得北京朝阳区东四环外东风乡高井村地块，楼面地价为2.35万元/平方米，成为今年北京普通住宅地块单价“地王”。

　　2009年12月22日，由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得广州亚运城项目地块，创全国地王新纪录。该项目起始价为165亿元，最终成交价溢价54.5%，综合楼面地价约5800元/平方米。

　　2009年12月23日，上海又刷新了每平方米单价地王纪录。央企中建地产以37.2亿元拍得上海新江湾城C6地块，出让面积为11.4517万平方米，起始价为17.1776亿元，成交价溢价率达到217%。高达32484元/平方米的楼面价，创造了新的全国单价“地王”纪录。

　　随后不久，中建地产再以30.05亿元的高价将“捆绑出售”的北京地铁大兴线枣园路站居住及功能用地一期、三期揽入手中，折合楼面地价1.0813万元/平方米，创下了大兴区楼面地价新高，比保利在7月份拍下的大兴区黄村地块的楼面地价高出近3000元。

　　针对闲置“地王”应严格执行政策

　　虽然自国务院2009年底召开常务会议之后，有关部门已经首先开始对高热的土地市场“动刀”，连续出台了新的土地政策，以调控房地产市场。不过，从土地政策执行的历史经验来看，对土地新政策的执行效果，还有待观察地方政府对政策的执行力度。其中，公众集中关注的焦点是闲置“地王”。政府打击闲置地的关键问题是，那些事实上被闲置的“地王”，是否会真的被严格按政策予以处罚？

　　笔者此前也撰文指出，政府对土地市场进行调控，不断出台土地政策，其关键是看政策能否有效执行。在政策执行上，关键又在于能否严格按照政策处罚在土地市场上影响极大、事实上正被闲置的各年诞生的“地王”和那些被囤积、闲置多年的各类闲置土地，做到惩前毖后。这是因为，公众、舆论、业界对有效打击囤地的期待。

　　笔者认为，对土地市场进而对整个房地产市场影响较大的政策，还要属在金融和财税领域的政策。因此，在土地市场调控方面，除了增强土地政策执行力度外，还需要在金融和财税领域出台政策予以配合。可以说，如果土地政策不能做到“惩前毖后”，土地政策缺乏金融、财税政策的配合，那么土地新政策的效果将依然是个迷局。