房价再创新高，房地产泡沫却说不清

　　2010年1月14日，国家发展改革委、国家统计局发布调查结果显示，2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，连续第七个月较上年同期上涨，涨幅比前一个月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比前一个月扩大0.3个百分点。而2009年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，创下2009年前11个月新高。比较历史数据可知，2009年12月份，全国房价同比和环比增幅均超过了11月，是2009年房价涨幅最大的一个月份，也是约一年半以来的时间里房地产价格涨幅最大的一个月份。

　　进入2010年，国家发改委价格监测中心的数据显示，1月份，全国36个大中城市新建商品住宅集中成交价格，比上月上涨2.04%，虽然涨幅比上月下降6.69个百分点。由此可推算出，2010年1月份，全国房价同比依然在上涨，而这已是连续第八个月较上年同期上涨。

　　房价连续第八个月较上年同期上涨的数据，越来越多的市场分析师和开发商认为，房地产市场已经形成泡沫，加剧了对房地产等资产泡沫问题的担忧。其原因主要是，过去一年来的系列房地产刺激政策和大规模的信贷增长。数据显示，2009年，商业银行新增贷款较2008年增长一倍多，全年共计新增贷款创纪录地达到人民币9.59万亿元。其中，有约20%流向了房地产业。

　　对于房价持续大幅度上涨，对于宽松金融政策下的房地产等资产泡沫问题，国内各界纷纷表示出了不满与担忧。然而，中国的一些官员，对于中国目前是否存在房地产泡沫这个问题的看法，与多数老百姓、业界及国际舆论的看法不同，所表达出的观点也很暧昧。2010年1月13日，国务院新闻办公室举行新闻发布会。在新闻发布会上，住房城乡建设部副部长齐骥，对于中国房地产是否存在泡沫问题做出了回应。他表示，经济学里面“泡沫”的术语，更多的是描述资产价格和价值相背离。中国房地产是否存在泡沫这个问题比较复杂，很难一句话说清楚。此言一出，引起舆论哗然。有人质疑指出，“房地产泡沫”早已成为了老百姓街谈巷议的一个热点词汇，作为房地产监管部门的住房城乡建设部副部长，竟然说不清，让人十分吃惊。

　　迪拜危机并没有使一些官员得到警醒

　　自2003年以来，房地产建筑业占到其国民生产总值的约20%的迪拜政府一度放任房价大幅度上涨，金融危机发生前的一年内，迪拜的房地产价格上涨了近5成，房地产等经济泡沫严重。随着金融危机爆发，迪拜的房价出现下降。2008年年底，迪拜的房地产业便开始崩溃，大量建设项目停工或被取消。2009年11月25日，迪拜宣布，将重组其国内最大的企业实体也是迪拜政府旗下主权投资公司的“迪拜世界”，把“迪拜世界”的债务偿还延迟6个月。从此宣告，迪拜房地产等资产泡沫终于破灭，出现了“迪拜危机”。至今，迪拜的房价相对于最高位时已经下跌了超过50%。一些投资者认为，“迪拜危机”的影响还没有就此结束之后，可能继续蔓延，甚至升级。市场预期，迪拜的房价还将继续下跌，跌幅可能达70%以上。

　　从房地产泡沫问题难以说清之说可以看出，尽管因房地产泡沫破灭导致债务危机爆发的“迪拜危机”给了中国房地产以警示，尽管中央政府已经展开了新一轮房地产调控，但“迪拜危机”并没有使一些官员得到警醒。值得深思的一个典型的例子是，去年底，在中央政府着手房地产调控的当口，海南房地产因“国际旅游岛”题材而再次被爆炒。海南的房价，一天一个价地快速上涨，在“国际旅游岛”规划获批消息出来之后的不到10天的时间内几近翻倍（三亚的房价甚至在一周内就翻倍上涨），房地产泡沫急剧膨胀。

　　一个客观存在的事实是，在一些官方人士的眼中看来，目前中国的房价还不算高，房地产未必形成泡沫，“迪拜危机”也不可怕。这种看法，确实与主流看法不一致，甚至是大相径庭。而在此前，不但大量的国内媒体报道、市场分析提醒可能出现房地产泡沫破灭的问题，而且持续有国际权威媒体、著名经济学家，通过各种方式，直接警示中国房地产泡沫问题。

　　国际舆论纷纷警示中国房地产泡沫

　　相比于迪拜而言，在经济学家眼里，在国际舆论看来，中国的房地产形势是怎样的呢？

　　2009年12月13日，美国知名经济学家、《非理性繁荣》作者罗伯特·希勒教授在北京重申了自己对中国房地产市场的看法，直言中国大城市房价已经涨过头存在泡沫。这位美国国家经济研究局研究员称，房地产市场是否存在泡沫，应考察房价跟收入的比例，中国应该让房价低一点，目前快速增长的房地产价格，有些像泡沫，我肯定不会在中国买房地产。12月9日，罗伯特·希勒对上海的房价表达过“毋庸置疑”的担忧。

　　相对于一些经济学家、市场分析师而言，更多的是国际上的一些知名媒体，纷纷以新闻报道或评论或预测等各种形势，表达了对中国房地产泡沫的关注或看法或警示。

　　曾于2007年在美国次级债危机发生之前多次发出警告的《经济学家》也警告称，世界经济特别是中国等新兴市场的泡沫有破灭的危险，中国的房地产存在泡沫危险。

　　《泰晤士报》的一篇报道指出，实际上，中国经济已经出现了过剩的迹象，许多商用地产都在空置。

　　《新闻周刊》的一篇报道称，中国新增贷款超过预期，货币供应以创纪录的速度扩张，更加大了信贷膨胀，导致房地产泡沫和通胀的加剧。

　　《华尔街日报》也曾刊文论述中国可能出现的房地产泡沫，过度投资可能会引发滞涨、土地价格飙升等问题。

　　《时代周刊》曾载文称，房地产业的复苏是中国经济走出全球性衰退的关键因素，但是房价这种“多泡”式的增长趋势，也将加剧房地产业滑向不稳定、危险的泡沫经济。尽管大多数观察家认为，中国的房地产市场还不是泡沫，但预防房地产泡沫经济已经成为今天中国政府面临的最大挑战之一。

　　而且，多家外国媒体在报道中不约而同提到中国应注意日本的前车之鉴问题：中国的房地产看上去“疑似”当年日本市场崩盘前的状况：大的开发商严重依赖金融高杠杆即利用银行贷款来发展房地产和所谓“价格永远上涨，利率永远走低”的概念。一旦价格下跌且利率上升，中国可能会重演日本泡沫经济破裂一幕。英国《金融时报》首席经济评论员马丁·沃尔夫撰文指出，上世纪80年代，日本政府通过实施借款成本接近于零和支持浪费性投资的货币政策，化解了经济问题的挑战。过去20年间，日本经济的年均增长率为1.1%。目前，日经指数相当于20年前四分之一的水平。日本政府的净负债和债务总额占GDP的比例，分别从1991年的13%和68%，升至2010年预期中的115%和227%。日本的经历有力地表明，即使施行持续的财政赤字、零利率和定量宽松的货币政策，也不会导致美国等泡沫后经济体通胀飙升。它同时表明，摆脱此类过度行为，将是一个长期的过程。目前，哪个国家需要吸取这个重大教训呢？答案是：中国。

　　路透香港2009年12月16日电称，投资者担心若房地产泡沫破灭，亚洲地区将重蹈美国覆辙，令刚刚复苏的经济因楼市崩盘拖累滑入深渊。亚洲风险最高的当属中国内地和香港，其次为新加坡，这些地区房地产价格已大幅窜升。

　　诸多国外媒体几乎一致性地警示中国房地产问题，难道他们都错了？

　　中国房地产泡沫比迪拜严重

　　一个惊人的数据，让许多人吓了一跳。

　　2010年1月11日，韩国《朝鲜日报》报道称，曾准确预测美国能源企业安然会破产而一举进入华尔街巨富行列的查诺斯称，尽管全球经济陷入危机，但中国经济2010年有可能实现近10%的高增长。因此越来越多的人认为，全世界的资金将涌入中国，中国股市和房地产将会全线飘红。在接受美国经济电视台的采访时，查诺斯表示，中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上。由于1000倍这个数字非常巨大，引起了世界舆论的哗然。

　　更值得指出的是，有两家美国著名媒体，在对2009年世界大事总结和对2010年世界大事预测中，中国房地产等经济泡沫都在列。

　　2009年12月，美国《新闻周刊》杂志网站撰文预测2010年可能发生的十大国际事件。其中，第2大事件就是“中国经济出现泡沫”。其理由是，中国被普遍认为是此次全球金融危机的主要赢家，经济增长8%，政治稳定，资金充裕，甚至没有感觉到信贷危机的存在。不过，很多资金流向了股票和房地产市场，使得投资者担心经济出现泡沫。如果中国股市和房地产市场出现泡沫破碎现象，将导致全球通货紧缩。

　　美国的另一著名《福布斯》，曾经在6年前的一篇封面文章中过早的警告美国房市泡沫将威胁经济。2009年12月28日出版的《福布斯》，刊登了一篇由作者Gady Epstein撰写的封面文章“中国泡沫”（The China Bubble）。该文认为，和几年前的美国地产业类似，中国的大型开发商资产负债率都很高，而且依赖低利率和攀升的房价。各市政府也陷在这个资产的泥淖中，它们通过变卖土地筹集资金供养自己。文章举例写到，“广州的开发商恒大地产集团最近通过在香港首次发行股票筹集到8亿美元从而摆脱亏欠的短期债务。而且这次上市给与其140亿美元的市值。这是在和谁开玩笑呢？该公司今年60%的‘利润’预计来自提高其已经编入报告的房产的价值，这种诡计正是中国房地产开发商共同的收益来源”。该文指出，与地产泡沫后期阶段的典型表现一样的是，很多中国投资者似乎已经抛弃用租金收益作为衡量房子价格的标准，而宁愿选择被愚弄的高价。中国的经济现状，与20年前日本股市与房地产市场崩溃前夕的状况没有什么两样。借贷和哄抬支撑的投机式疯狂，在鼓吹这个泡沫。一旦价格暴跌，后果不堪设想。

　　此前，2009年12月的一期《福布斯》杂志，刊登了一篇题为“七大近在眼前的金融泡沫”的文章。在“七大泡沫”中，中国的房地产市场和股市排在第二位，甚至排在美国国债之前。中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况：大的开发商严重依赖高杠杆和所谓“价格永远上涨，利率永远走低”的概念。

　　《福布斯》在其两篇文章中都指出，对于中国政府而言，决定泡沫大小的关键不是政府有没有能力管，而是政府有没有进行调控的决心：中国的泡沫是可以避免的。

　　需说明的是，在此列举出诸多国际知名媒体对中国房地产泡沫问题的关注乃至担忧，一方面是，希望能提醒大家进一步重视房地产泡沫问题，并预防房地产泡沫可能破灭的问题，而不是耳语不详地称“说不清”。另一方面，提醒一个也许更为重要的问题是，尽管迪拜已经爆发了危机，房价下跌了50%以上，但在世界各地房地产泡沫问题上，国际知名媒体、经济学家关注与谈论的不是迪拜，而是中国。

　　尤其是，在《新闻周刊》杂志网站预测2010年可能发生的十大国际事件和《福布斯》杂志的“七大近在眼前的金融泡沫”文章中，中国房地产泡沫问题都被高高列为第2大事件，而迪拜房地产泡沫乃至迪拜危机根本没能“入选”。这是不是在说，中国的房地产泡沫问题，甚至比迪拜的房地产泡沫问题更严重？这或真是个危险的信号。

　　诸多数据警示房地产泡沫

　　其实，在国内，对于房地产泡沫问题，也不乏舆论警示。对于房地产泡沫，一些机构或媒体也列举出常规的枯燥数据用来评估。只是，这些方法、数据，可能没被一些官员们所认可或重视，进而影响到其对房地产的态度，甚至政策，直致房地产问题越来越严重。

　　在用来评估房地产泡沫方面，常用的主要是这些数据：

　　一是租售比。有数据显示，在北京，目前平均租售比高达1∶546，最高达到1∶700。在上海，租售比高达1∶500。在深圳，租售比高达1∶480。在全国主要省会城市，平均租售比超过1∶300。

　　二是房价收入比。这个数字正常水平应为6-8，美国房价收入比平均为4-6。有数据显示，目前，北京超过20，上海为18，深圳为16。这些数据可能还有所保留。罗伯特·希勒在深圳指出，美国加利佛尼亚州的房价与收入之比为8到10，而在中国的深圳、上海等大城市的房价收入比达到36，令人担忧。

　　三是市场购房者中投资投机购房者所占比例。有数据显示，在全国主要城市的购房人群中，投资或投机者比例达到46%。一些城市远超50%，有的甚至高达70%。某机构不久前发布的2009年广州房地产市场分析报告中指出，根据实际买房登记资料统计，2009年，70%的买家为生意人，都是以多次置业为主，对房子不存在刚性需求，通常购置房产是为了长线投资或者达到资金避险的目的。30%是自住需求的买家，但早已经无法承受高房价，纷纷转向二手市场。

　　四是房价涨幅与GDP涨幅比。有数据显示，北京超过5倍，上海超过7倍，深圳超过6倍。

　　此外，中国社科院发布的《经济蓝皮书》称，当前有85%的中国家庭买不起住房。中国人民银行调查报告显示，目前70%受访者认为房价太高。

　　虽然上述数据未必真能描述房地产泡沫的真实程度，对于房地产泡沫有多严重这个问题没有人能给出准确答案，但在“迪拜危机”已经发生的今天，确实有必要思考这样一些问题：中国的房地产泡沫问题是否有必要重新审视？

　　房地产泡沫寿命是否会被延长

　　虽然“迪拜危机”与中国经济没有太多的直接性，但对照迪拜的现实情况及其政府应对金融危机的做法，中国存在着严重依赖于房地产等太多与迪拜类同的问题。多年来，房价一直在上涨，房地产等资产泡沫问题已经积累已久。因此，本文作者陈真诚认为，“迪拜危机”无疑对中国具有警示意义，中国政府更应该予以警惕，主动逐步挤出房地产等资产泡沫，化解危机。

　　世界经济论坛表示，中国是今年《全球风险报告》的最大担忧之一。尽管中国顺利度过了金融危机，但主要是依靠极高的信贷增长来实现，可能让中国重蹈金融危机之前西方资产价格泡沫和不平衡增长的覆辙。

　　亚洲开发银行在1月 15日表示，中国决策者必须要采取考虑紧缩措施，以防止在全球经济复苏的背景下中国经济出现过热。

　　在这种形势下，房地产行业主管部门的高级官员还能称“房地产泡沫问题说不清”吗？

　　值得庆幸的是，决策层已经高度关注到房价过快上涨、市场投资投机盛行、房地产潜伏泡沫危机等问题，并已着手展开新一轮调控。

　　2009年12月7日，中央经济工作会议闭幕，房地产不再被当作支柱产业来描述。9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。14日，国务院常务会议发布“国四条”，抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头。17日，财政部、国土部等五部委联合出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商拿地的首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。27日，温总理接受新华社记者独家专访，提出调控房地产的四项措施，强调要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格；要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。

　　2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确规定二套(含)房贷款首付款比例不得低于40%，且去掉了改善性住房这个内容。此外还首次提出了增加普通住宅用地供应，增加保障房和低价商品房的市场供应，并强调落实地方政府的执行责任。其后，2010年央行工作会议表示要严格执行有关房地产信贷政策。1月12日，中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年6月以来，首次再行上调人民币存款准备金率，重启了金融调控。

　　可以看出，新一轮调控政策密集出台，具有明确的目的和针对性。只是，依然有人在担心调控政策不够严厉，尤其地方政府可能不会有效执行。本文作者陈真诚认为，一旦新一轮房地产调控依然浅尝则止，不能有效解决相关问题，其结果可能难以达到挤压泡沫的目的，却可能使泡沫的寿命延长，最后加深泡沫的危机。

　　值得注意到的是，就在中国中央政府密集出台政策进行房地产调控之后，2010年2月2日，国际著名评级机构惠誉宣布，将曾被认为资本状况位于中资银行前列的中信银行和招商银行的评级从C/D级下调至D级。惠誉金融机构评级主管朱夏莲(CharleneChu)称，导致这两家银行降级的原因是，去年前三个季度其贷款规模激增，而贷款损失拨备却下降，另一个问题是表外负债，信贷风险大为上升。

　　英国诺丁汉大学当代中国学学院院长、华裔经济学家姚树洁教授表示，这次降级只针对两家中小银行，而更应担心的是占据中国市场半壁江山的四大国有银行。如果2010年中国房价继续大涨20%-30%，泡沫肯定会大爆破。

　　事实上，这是惠誉六年多以来首次下调中资银行的评级。或可做出这样的判断，这两家中资银行的评级降级，实际上在警示中国的房地产泡沫依然在继续膨胀……