今年将继续加大对土地违法违规行为的查处力度

　　在2010年2月25日召开的2009年度土地例行督察情况新闻通气会上，国家土地副总督察甘藏春指出，2009年，国家土地督察机构9个派驻地方的国家土地督察局，在中国24个省区市及3个计划单列市共150个县市开展了39项例行督察，涉及土地面积3.86万公顷，发现五类土地违法问题突出，其中一个重要问题就是一些地方政府土地出让管理不规范，欠缴和违规减免出让价款比较突出。2009年度中国土地督察风暴，截至2010年1月18日，发现8514件土地违法违规问题，立案4744件，结案4221件，对1323人提出党政处分建议，移送公安机关追究刑事责任365人。

　　据悉，国土资源部今年将继续加大对土地违法违规行为的查处力度，并进一步推动国土资源部、证监会、银监会的“三部委联动”工作，对房地产开发企业的土地融资和土地抵押贷款的审核把关。

　　始于2009年9月，国土资源部、证监会、银监会“三部委联动”，联合对房地产开发企业的土地融资和土地抵押贷款的审核把关。受证监会之邀，国土资源部对上市房企的拿地、土地使用和开发情况进行了梳理和分析，清查了部分申请IPO和再融资房地产企业的25个涉嫌违规用地项目，核查内容包括农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。

　　目前，国土资源部正在拟定相关细化文件，今年将出台相关政策的执行细则，出台执行政策的具体标准，对房地产开发企业非法取得土地、囤地、不按时开发等各种土地违法行为进行认定，为证监会、银监会审核房企土地抵押贷款、土地资产融资提供重要依据，打击房地产开发企业闲地炒地、利用所囤积土地资产融资等行为。

　　接下来，国土资源部将强化土地市场调控，出台更细化、更严厉的土地调控招数，扩大土地督察范围，加强房地产市场开发过程中闲地囤地炒地等行为的专项整治，继续并加大力度严查土地违法违规行为。作为加大土地市场调控的重要手段之一，国土资源部将加大土地政策的落实执行力度，尤其从严督察地方政府严格执行中央政府的土地政策，认真落实中央政府的调控精神，加大清理闲置土地、打击囤地炒地行为。

　　土地调控政策已经开始落到实地

　　今年以来，北京、南京、广州等地已相继收回了部分“地王”或其他闲置土地。尤其是，在不久前，北京土地市场连续发生了两件事，证明中央政府的土地调控政策已经开始通过地方政府的落实执行而落到实地。这在中央政府正逐步深化房地产调控的当下，在房地产界、政界以及社会公众间产生了巨大的反响。

　　第一件事是，2009年11月20日，北京市大龙房地产开发有限公司以超出底价2.6倍的50.5亿元拍得北京顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地地块。该地块总价以及每平米近3万元的楼面地价，使该地块成为了北京的双料地王。2010年2月1日，北京市国土资源局发布公告，取消北京市大龙房地产开发有限公司顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地国有建设用地使用权出让竞得资格，同时对于北京市大龙房地产开发有限公司已经交纳的2亿元竞买保证金将不予退还。

　　第二件事是，2009年6月30日, 中化方兴投资管理(北京)有限公司以40.6亿元拍得广渠路15号地,拿下当时北京地王,也成为去年北京首个“央企地王”。2009年12月30日,方兴地产申请调整该地块规划,目标包括两项,一是将原来60米的建控高度调整为80米,将原来80米的建控高度调整为100米；二是将绿地和建设用地的位置在绿地面积不变的情况下进行调整。鉴于当时参与该地块竞拍的12个竞买人（含竞买联合体）中，有3个竞买人对中化方兴公司修改规划条件的申请持有异议，因此，2010年2月8日，北京市规委最终决定终止修改广渠路15号地控制性详细规划的法定程序，拒绝中化方兴投资管理(北京)有限公司修改项目规划的请求。对此，包括开发商和消费者等在内的社会各界，对北京市规委的拒绝决定，几乎一致性地给出了好评，认为这体现了公平原则，而其意义不仅在于体现政府强化调控政策的落实执行上。

　　此前，中化方兴投资管理(北京)有限公司申请修改“地王”项目的规划的消息一出来，就备受争议。反对者认为，在开发商在拍卖中高价拿地后，如果政府同意其修改规划条件，不但将推高房价，而且违背公平竞争的市场规则，因此，政府坚决不能开“地王改规划”的头,否则开发商在未来拿地时将更肆无忌惮。

　　可以说，维护公平竞争原则，坚持公平竞争精神，正是北京市政府最近收回“地王”和拒绝修改“地王”项目规划的请求之举所最具意义之处，而不仅体现地方政府贯彻中央政府从严执行土地政策、打击炒地抬价的调控精神。

　　不少“地王”土地出让的背后都有着或不能摆上桌面的“故事”

　　由于诸多原因所致，中国经济，尤其房地产经济，一直是非完全市场经济，导致不公平竞争。这种情况，在社会经济等领域广泛存在，在土地市场表现得尤其明显。

　　近年来，由于房地产市场持续高热，房价持续快速大幅度上涨，给一些房地产开发投资带来的丰厚的投资回报或回报预期。房地产市场已经成为一些投资资金或企业力求进入以获取丰厚回报的黄金领域，因此，不少投资资金或企业都想进入。而投资房地产开发，需要土地和资金这两个最主要的资源。可以说，谁能够以最优惠的条件尽可能拿到土地、资金这两个资源，就能获得最多利润。而这两个资源，几乎都是控制在地方政府或商业银行这个政府企业手中。地方政府或商业银行愿意将土地、资金这两个资源以何种优惠条件给谁，或给多少给谁，这方面就存在着严重的非完全市场经济条件下不公平竞争问题。在银行资金方面，虽然也存在相对竞争，但终究还是由银行决定给不给谁或给多少给谁。在地方政府资源配置方面，存在一定的不公平问题。

　　实际上，随着市场竞争的日趋激烈化，除政策限制外，房地产开发领域的资源配置开始出现了一定程度的公开竞争。由于竞争原因，政府在土地出让上采取了公开招拍挂制度，而且是“明标”竞买。这种制度，客观上又进一步加剧了多家有意拿地企业之间的竞争。由于土地终究是房地产开发不可或缺的资源，因此，一些开发商便利用各自所拥有的优势条件拼命抢地，甚至不惜在竞争中不断推高地价拿下“地王”。而在土地市场竞争的背后，客观存在着一定的不公平问题，这在近几年来不断诞生的各“地王”上体现得比较明显。或可以说，对于不少“地王”项目的土地出让来说，无论在诞生的背后或是诞生之后的背后，都有着或不能摆上桌面的“故事”。本文作者陈真诚认为，非完全市场经济条件下不公平竞争，在房地产市场上得到了典型体现。

　　在竞买土地拍下“地王”的时候，且不说有多少所谓的事先沟通、初步商定的问题，就拿在公开竞争中高价拿地来说，一些开发商凭借其可能存在的政府关系、银行关系以及自身可能存在的资金等优势，不顾一切地拼命抛出高价拿下“地王”，然后再做事后消化或再处理的打算。在这方面，最为典型的做法往往是，要不表面上答应条件签订买卖土地合同然后迟迟不能把买地款支付到位，要不拿到土地后再利用政府关系修改项目规划以变相降低产品生产成本，要不干脆长期拖延不开工有意长时间闲置土地以等待土地升值或等待房价上涨后再炒地或再建房以获利。这些做法，不但扰乱了社会秩序，可能托高房价，而且，对那些没能竞买到土地或因地价过高而无力去竞争土地的企业来说，是很不公平的。

　　土地市场背后存在诸多“歪门邪说”

　　放眼而去，目前，在各地，依然有大量土地在闲置，甚至有不少近几年诞生的“地王”，早已闲置了超过两年的时间，依然未开工或开工不足，有的甚至至今并没有付清土地款。可对这些闲置土地，尤其是2007年前后诞生的诸多“地王”，虽然，最近以来，南京、广州、北京等地已经相继收回了部分“地王”或其他闲置土地，但真正被严格按照土地政策无偿收回或进行相关处罚的并不多。因此，政府如要强化房地产调控，尤其要维护、坚持公平竞争原则，就应该要进一步严格执行土地政策，尤其要严格按照政策无偿收回或处罚该无偿收回或处罚的“地王”。本文作者陈真诚早前曾经撰文指出，深化土地市场调控，关键在于从严执行土地政策，按照政策无偿收回或处罚该无偿收回或处罚的闲置土地。其中，又关键是那些没有及时支付土地出让金或超过两年以上时间在闲置的“地王”。事实上，大家的眼睛都在盯着那些“地王”。政府能否严格按照政策无偿收回或处罚该无偿收回或处罚的“地王”，成为了检测土地市场调控的“试金石”。

　　对于土地市场存在的系列问题，无论是政府或是社会公众，都是需要引起重视的，也是需要认真反思的。我们需要通过分析来反思、检讨的一个主要问题则是，为什么会这样？为什么土地市场会如此浑浊不堪？为什么会造成今天如此严重的不公平竞争问题？对于这些问题，很多人会指出诸如政治体制、市场机制、市场畸形、贪腐等方面的原因。而其实，本文作者陈真诚认为，或可从如下方面，找到更多更具体的深层原因。

　　一是，“官本位”。“官本位”，是历史文化遗传以及现行政治体制所杂交而出的产品，是导致土地市场浑浊不堪的关键原因。在“官本位”哲学、人文文化下，人们普遍存在拜官、崇官、靠官、惧官和找官、求官的心理或行为。这样，便给官员赋予了过多的超乎“管理智能”之外的权威或作为力量。在一些官员的过多的超乎“管理智能”之外的权威或作为力量作用或干预下，很难做到完全市场经济条件，很难做到公平竞争。

　　二是，“二元体系”。“二元体系”，是导致土地市场浑浊不堪的另一个重要原因。在目前的中国，“二元体系”体现在两个方面，一方面是重商主义和重权主义盛行，而且二者往往很容易结合，另一方面是官办企业（即国资企业或国资控股企业）与民营企业相互竞争，而有时却有一些人基于权商交易基础而在二者之间倒腾，以获取利益。

　　三是，“关系学”。客观存在“官本位”和“二元体系”，自然就会诞生“关系学”。如果没有相关的关系，就几乎很难从“官本位”和“二元体系”中获得超越于正常竞争所获得的利益。如果要获得超越于正常竞争所获得的利益，就必须找关系。当然，如今，基于“官本位”和“二元体系”的“关系学”，有了更具体的新特征，那就是经济利益或权利交换。

　　四是，“集团利益”。正因为客观存在“官本位”和“二元体系”，而官资源分布不均衡，“二元体系”所涉及的范围也不同，所以“官本位”和“二元体系”带来的利益往往落实到不同的具体的单位或个体身上，就客观造成不同的“集团利益”，更催生不同的“利益集团”。而这些不同的“利益集团”，往往为了自身利益，肆意违背公平竞争原则，甚至影响或干预政策决策，乃至具体的政策制订及政策执行。

　　五是，“契约精神”。正因为客观存在“官本位”和“二元体系”，“关系学”盛行，不同的“利益集团”为了争夺或维护自身利益，肆意违背公平竞争原则，甚至影响或干预政策决策，乃至具体的政策制订及政策执行，往往导致 “契约精神”缺失。在“契约精神”缺失下，是很难达到完全市场经济条件的，很难做到公平竞争的。因为，拥有官权利或官资源关系的强者，往往会盛气凌人地肆意践踏“契约精神”，欺负弱者。弱者因为缺乏官权利或官资源关系，即便遭受了被践踏“契约精神”的痛苦，也难能为力甚至无可奈何。其结果，便会进一步滋长不公平竞争。

　　六是，“司法黑洞”。正因为客观存在“官本位”和“二元体系”，就往往会出现官权凌驾于法律之上，而且政治领导下的司法体系往往或多或少地存在偏袒官权或官办企业方，这就容易导致“司法黑洞”，导致司法不公正的问题。在这种大环境下，缺乏官权利或官资源关系的弱者，在遭受不公平而带来损失时，如果诉诸于法律，试图通过司法来维护自身利益，却又往往会碰到“成本”过高的问题，于是往往有不得不放弃通过法律维护权利的想法或行为。这样，“司法黑洞”下，这个社会是很难做到向司法公正的，更将助长不公平竞争，导致土地市场的“黑洞”越来越多，越来越大。就这样，缺乏司法公正的土地市场，越来越浑浊。

　　正因为在土地市场背后存在如此众多的“歪门邪说”，存在上述所列的导致土地市场浑浊不堪的诸多原因，现实生活中客观上不乏搅浑土地市场或利用土地市场浑浊以获取自身利益的其事其人，这样，就往往会使得土地市场进而整个房地产市场进一步继续或加剧非完全市场经济条件下的不公平竞争。这种不公平竞争，发展到一定程度，就可能导致土地市场进而整个市场经济严重被扭曲，甚至出现严重的社会经济问题，使得整个社会经济体系越来越缺失公正公平的天平。于是，政府就往往需要进行行政干预。可问题是，行政干预过多，往往又可能会导致“官本位”的含金量升值。接下来，令人头痛的问题出来了：“官本位”的含金量升值，可能进一步加剧非完全市场经济条件下的不公平竞争，从而让房地产调控乃至整个宏观经济调控遭遇难题，给房地产乃至整个社会经济发展增添了更多的前行阻力和治理折腾……