应该说，2010年中央经济工作会议之后全面展开的新一轮房地产调控，始于去年11月开始土地市场调控则。2009年11月12日，国土资源部发布关于印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》的通知。这一土地新政，对商品住宅用地的宗地出让面积上限给出了明确的限制规定：大城市20万平方米（约300亩），中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。

　　“两会”期间,作为新一轮房地产调控的先行者、重点内容之一的土地市场调控依然在紧锣密鼓地进行，也是最积极行动者。

　　继“国四条”、“国十一条”、财政部和国土资源部等五部委2009年12月17日联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》等调控政策之后，3月10日，国土资源部发布落款为3月8日的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，包含19条内容，可称得上近年来最严厉、最全面、最细化、最具可操作性的调控政策，有评论称“刀刀见血”。这一招招严厉的土地调控新政，明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”,保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地……新政策，主要旨在落实“国十一条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求，掀起又一场土地调控风暴。

　　新一轮房地产调控比2007年更严厉

　　自2009年12月9日国务院常务会议决定恢复房地产交易营业税政策后，中央政府明显改变了对房地产市场的态度，并相继密集出台了包括金融、税收、土地等在内的一系列房地产调控政策。

　　2009年12月14日，国务院常务会议明确提出，要抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头。2009年12月27日，温家宝总理接受新华社记者独家专访，提出调控房地产的四项措施，强调要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格；要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。

　　今年将继续加大对土地违法违规行为的查处力度

　　在2010年2月25日召开的2009年度土地例行督察情况新闻通气会上，国家土地副总督察甘藏春指出，2009年，国家土地督察机构9个派驻地方的国家土地督察局，在中国24个省区市及3个计划单列市共150个县市开展了39项例行督察，涉及土地面积3.86万公顷，发现五类土地违法问题突出，其中一个重要问题就是一些地方政府土地出让管理不规范，欠缴和违规减免出让价款比较突出。2009年度中国土地督察风暴，截至2010年1月18日，发现8514件土地违法违规问题，立案4744件，结案4221件，对1323人提出党政处分建议，移送公安机关追究刑事责任365人。

　　据悉，国土资源部今年将继续加大对土地违法违规行为的查处力度，并进一步推动国土资源部、证监会、银监会的“三部委联动”工作，对房地产开发企业的土地融资和土地抵押贷款的审核把关。

　　上世纪90年代初，在经过疯狂爆炒后，海南房地产泡沫在一夜之间破灭。泡沫破灭后，留下的是哀鸿遍地，海南经济也因此遭受了长达十年之久的伤痛。甚至，房地产泡沫破灭，有可能是导致海南设立特区后并没有获得太大实质意义上发展的主要原因之一。

　　然而，尽管上一轮泡沫破灭的凄惨景象宛若昨日，尽管海南房地产炒作一直广受诟病，却有太多人并未痛定思痛。去年底，在中央政府着手房地产调控的当口，海南“国际旅游岛”规划获批的题材“很不合时宜”地“闪亮登台”。包括投资投机者在内的多方人士，借此题材“顶风作案”，再次爆炒海南房地产。

　　在“国际旅游岛”规划获批消息出来后，海南的房价，便一天一个价地快速上涨。据报道，在“国际旅游岛”规划获批消息出来之后的5天内，海南商品房销量就超过2008年全年的总量。在不到10天的时间内，海南房价几近翻倍，其中三亚的房价甚至在一周内就翻倍上涨。

　　房价再创新高，房地产泡沫却说不清

　　2010年1月14日，国家发展改革委、国家统计局发布调查结果显示，2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，连续第七个月较上年同期上涨，涨幅比前一个月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比前一个月扩大0.3个百分点。而2009年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，创下2009年前11个月新高。比较历史数据可知，2009年12月份，全国房价同比和环比增幅均超过了11月，是2009年房价涨幅最大的一个月份，也是约一年半以来的时间里房地产价格涨幅最大的一个月份。

　　进入2010年，国家发改委价格监测中心的数据显示，1月份，全国36个大中城市新建商品住宅集中成交价格，比上月上涨2.04%，虽然涨幅比上月下降6.69个百分点。由此可推算出，2010年1月份，全国房价同比依然在上涨，而这已是连续第八个月较上年同期上涨。

　　2003年开始，物业税开始进入中国人的视野。2003年10月，在十六届三中全会上提出要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2007年十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。自2006年起，物业税已在多个省区市试点“空转”运行。2009年5月25日，国务院批转公布发展改革委的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，明确提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。这意味着，政府已明确将物业税提上政策决策、研究立法的日程。

　　只要没有实征，由于房价上涨过快、价位过高，物业税无疑将是个令人永不厌倦的热点话题，也是“两会”的舆论热点。最近，从各地各级“两会”来看， “两会”代表、委员们纷纷建议开征物业税，与诸多老百姓要求开征物业税的呼声相呼应。即将到来的今年全国“两会”，把物业税舆论将再次被推向新的热点高点，虽然可能会有激烈争论。

　　基于政府一直在推进财税体制改革及种种迹象来看，虽然从2003年开始一直没有实征，不过，综合诸多信息来看，物业税是肯定要开征的，不排除在2010年实际开征（或在部分城市就部分物业类别试点开征）物业税的可能。

　　去年年底，温家宝总理在一个月时间内，两次以总理的身份表态要抑制投资、投机性购房。尤其要注意的是，政府已将“抑制”房价过快上涨“升级”到“遏制”房价过快上涨。今年年初，国务院又出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出：“继续整顿房地产市场秩序，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。”由此可以预测的是，包括土地调控在内的房地产调控或将进一步深化。

　　土地调控政策已“三箭连发”

　　此前，在土地市场调控方面，中央政府已经“三箭连发”。2009年11月12日，国土资源部发布关于印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》的通知。这一土地新政，对商品住宅用地的宗地出让面积给出了明确的上限：大城市20万平方米（约300亩），中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。

　　1992年的海南，只有有钱人和穷人，但是穷人变成有钱人也很容易，只要有关系。1992年海南是炒地，一块地转手五六次，拿得到地的人可以从穷光蛋一夜变成百万、千万富翁。但是很快，很多人在泡沫破裂的那一刻变成了一文不名。眼下进入海南楼市更像是一场冒险和赌博——上升空间已经很难看清，而泡沫风险则在迅速积聚。比如那些提前认购VIP卡的人，如果今年年末楼盘开盘时市场已经趋于冷静，那么毫无疑问手里上十万买的卡将“有价无市”，被套在所难免。

　　由于有上世纪90年代初出现过房地产泡沫破灭、此后多年市场不景气的教训，再加上岛内实体产业基础不强，人口不多，旅游作为其主要产业之一，而众多的高尔夫球场营业因天气等原因而具有季节性（冬季是旺季，而夏季是漫长的淡季），因此，2007年全国房价普遍大涨期间，海南的房价相对比较稳定。而在2008年，全国各地房价下降时，一些炒房者像蝗虫一样一起扑向海南，使得其房价在一段时间内逆全国大势而上涨。如今，在海南，再次出现了大规模圈地、大量投资资金集中的情况。

　　目前，在海南，不但有着众多的高尔夫球场，众多的旅游计划或设施，一场因国际旅游岛概念而催生的饕餮盛宴，正在引发海南第二次房地产投资开发热潮。逾百家房地产开发企业进驻海南，大部分开发商在海南已经完成“跑马圈地”。在三亚，本地人口只有20万人，目前共有房地产开发企业130家左右，其中70%左右是外来开发商。如果今年全国房地产在调控下向下行，海南这个高度依赖外来投资、外来消费、投资性购房（休闲度假购房，实际上也具有很强的投资性质，等待升值，或希望获取租金回报）的地区，可能再次成为重灾区。那曾经的600栋烂尾楼让人不敢忘记历史。

　　2008年，因房价下降，无理由退房、差价补偿全国蔓延，甚至出现了万科南京售楼部被攻击等事件。

　　去年底，受迪拜危机爆发警示，投资者开始观望或抛售房产。尔后，中央政府开始了新一轮房地产调控，房地产市场再次迎来观望，成交量明显下降。于是，杭州、南京、上海等华东地区以及部分其他地区再次出现了退房现象。

　　进入新年后，随着调控的继续推进，部分市场上的退房现象继续蔓延。最新消息称，某些地区的某些楼盘的退房率，或已高达30%。至今，退房还在继续蔓延。再加上，全国绝大多数地区成交量已普遍持续大幅度下降，其他地区也有部分楼盘的撤销率走高，一些城市预期将在今年迎来供应高潮进，出现供大于求问题。因此，业内对再次出现退房现象已深感紧张，担心还会进一步蔓延，如2008年般的“退房潮”将会卷土重来。

　　2005年-2007年的高热为后市带来了后患

　　随着新一轮房地产调控的进一步深化，房地产市场预期再次异变，消费者重回观望，各地普遍性地出现了成交量下降的问题。

　　同时，我们还要看到一个问题是，2005年-2007年的房地产高热，为其后的市场带来了后患：不但导致了2008年的存货积压严重等问题，也导致了2009年和2010年及其后一定时期内新增供应大增的问题。