北京市相关负责人日前表示，将收购一部分商品房转化为保障性住房或限价房。上个月，郑州市房管局也有类似表态。这是楼市的大事，咱要说说。
　　政府回购商品房做政策房 ，好处可以罗列一大框。比如，既增加了保障房供应，又能帮开发商卖房；再如，此举可以改变以往保障房位置偏远的问题，也利于社会和谐，等等。但我更关心的是如何操作，如何让俺们老百姓放心？
        一个问题是购买价格如何确定？如果政府购买价格过低，习惯了大块吃肉的开发商是不会答应的；如果政府购买价格过高，老百姓会很生气。由于房价是动态变化的，就价格问题，政府难以应对，或者说难以摆脱质疑。弄不好，就有人拍砖、骂娘。
       另一个问题是政府买谁的房子？在目前楼市普遍低迷的情况下，政府这个“买房人”显然比“万人购房团”更有磁性，无疑是开发商争夺的对象，如此，廉洁、公平问题就不好说了。虽然说，可以采用政府采购的公开招标方式，但由于涉及到的部门、开发商较多，权力就很容易寻租，容易留下隐患。
      这事还要说服纳税人。政府购买空置房的银子来自于纳税人，政府花钱的动机、花钱的方式等，纳税人都瞪大了眼睛看。从救市的大背景来看，政府的动机主要是帮开发商来卖房，至于增加保障房供应则是次要的，能否说服纳税人，不晓得。
      更重要的是，政府回购商品房，必然占用大量公共财政资金，从而挤占其他公共投入，而住房问题只是公共问题的一部分。尤其是，经济下行使得税收还要减少，公共财政面临的压力更大。也就是说，不能把楼市的幸福建立在其它领域的痛苦之上。
     再者，政府后续管理容易出问题。政府不仅要保证保障房的供应，还要保证保障房的后续管理，涉及物业费等多个方面。如果是政府规划的保障房小区，管理就相对容易，但如果是政府临时四处回购的商品房，就难以有效监管，保障房转租、骗购等问题很难避免。
      可能在政府看来，完全可以通过阳光手段来打消公众的忧虑，但在我看来，实践操作中很难完全阳光起来。近年来，因房地产而倒下的官员不计其数，事实表明阳光并没有洒满房地产的角落，治理房地产腐败还需要一个漫长的过程。而政府回购商品房的过程中，又极易滋生腐败。
       如果政府是出于帮开发商卖房的目的，应交给市场来调节，比如降价销售。如果是出于增加保障房的目的，应该严格按照保障房规划方案来建设，而不是临时回购商品房来打“补丁”。市场的归市场，保障的归保障，这应是常识。
       必须要意识到，政府回购商品房，既有可能让开发商产生依赖，又有可能导致廉洁、公平等问题，不仅不符合经济规律，甚至会扰乱市场。所以，在购买商品房这个问题上，政府应当理性再理性、谨慎再谨慎，尽量少做挨骂的事。

    中国人民银行新闻发言人日前称，为了避免和减少美国金融危机对中国的影响，人民银行和有关监管部门已经制定了各项应对预案。人民银行还将继续与各国中央银行和国际金融组织密切沟通与合作，共同抵御金融危机。

　　央行虽然声称已有应对美国金融危机的相关预案，但并没有公开实质性内容。显然，央行这一表态，意在表明自己态度来稳定公众信心，至于何时出台应对预案、出台什么样的调控政策，既要看美国金融危机的发展状况，又要根据国内经济形势，尤其要看美国政府7000亿美元的金融救市方案有多少疗效。

    就在国内房地产市场一片低迷之时，外资已悄然游入。众多外资通过变化渠道、购买物业、借道二三线城市等多种手法，加速进入中国房地产业。
    这是一个值得警惕的信号。在房价理性回归的路上，外资无疑成了“拦路虎”，如果不及时加以监测和限制，外资很可能抵消国家对房地产调控的效果，使得房价尚未回归到位就开始反弹，中国楼市又陷入新一轮的疯狂行情。
    来自国家统计局的信息显示，“国房景气指数”已连续8个月环比呈现回落态势，70个大中城市房价同比涨幅继续下行。可以说，这一结果来之不易，为之付出了很大的代价，既有行政成本，也有民生成本。 然而，外资的不断“抄底”，让中国楼市变得更加复杂和难以调控。
    这是因为，宏观政策对内调控要相对容易，比如，货币紧缩政策一出，楼市立即遇冷。可调控外资却不是那么容易，原因是外资进入的渠道太多，规避限制的手段太多，有的外资流动看得见，而有的却看不见。尤其是外资流动速度太快、资金数额太大，加剧了楼市的风险。
    随着楼市调控的深入，中小开发商加速倒闭的同时，大开发商也加速了垄断的步伐。有知名开发商曾预言，房地产企业在未来3至5年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期，以目前全国6万家企业计，3至5年后将只有不到5%的企业可以存活。这意味着一个庞大的中国楼市控制在极少数开发商手里。再综合现在的形势来看，外资很可能会垄断相当大的市场——国内大开发商在调控中不断收缩阵地，中小开发商难以抵挡外资。如此想来，后果极其可怕。
    如果外资加速进入中国，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性就受到很大的制约。因此，有关方面要格外警惕外资对中国楼市的冲击，一方面要分析外资进入中国楼市的原因，拿出针对性的调控办法；另一方面，要检讨我们自己的“限外令”存在哪些漏洞。
    外资看好中国楼市既有外因，也有内因。外因方面，一是世界经济出现衰退迹象，欧美发达国家尤其明显，国际资金就需要寻找新的赢利渠道；二是欧美楼市持续恶化，尤其是席卷全球的次级债风波加快了恶化的速度。标准普尔/Case-Shiller房价指数显示，美国房价今年一季度同比下跌14%，较2006年的峰值下跌逾16%。
    在世界经济及楼市下滑的同时，中国经济却是一枝独秀，就给了外资很好的预期。尽管中国楼市目前一片低迷，但城市化进程加速、经济成长性等利好因素，给了外资信心。尤其是，房价不断走低、开发商资金链持续紧张，就给了外资进入的最佳时机，无论是拿地，物业收购，还是兼并中小企业，成本都是最低的。
    虽然中国对外资进入楼市有很多限制，出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》等“限外令”，但这些措施依然难挡外资的投资热情。原因是，“限外令”对个人投资控制较严，但对机构投资控制较松；对外资直接投资房地产行业有诸多限制，但对于收购房地产项目股权却没有限定。加之，中国房地产的投资回报对外资有很大的吸引力，外资就通过各种渠道源源不断进入中国楼市。
    基于种种忧虑，笔者认为急需完善相关监管制度，严密监控楼市的外资流向，防止外资炒热中国楼市。要特别警惕两个方面：一要防止外资介入后逐步垄断市场；二要防止一些进入二三线城市的外资，以零成本或超低的成本拿地或收购。总之，要避免外资对中国楼市的恶意炒作，给政府调控带来麻烦；要避免民众陷入因外资而导致的房价恐慌。

    由上海交通大学海外教育学院主办的“首届高层税务论坛”日前在上海交大举行。国家税务总局原副局长、中国总会计师协会主任杨崇春透露，多位专家建议个人所得税“推行以家庭为单位进行综合扣除”，国家相关部门已经在研讨中。（据《东方早报》）