近日新华社连续发问保利违建别墅事件，先是 9月13日报道《保利违建别墅被罚两万变合法》，广州规划局14日回应联排别墅不算别墅后，新华社和人民日报15日同时针对这一回应发表署名文章进行追问，新华社的文章是《三问广州规划局何为别墅》，人民日报的文章是《违建“变脸” 监管为何沉不下脸》。

　　而这两篇报道都不约而同地用了我的一些观点和看法结尾，新华社的文章是：

　　“事实上，退一万步来讲，即便广州规划局对保利地产的处理合法合规，那么按照这种处罚模式，只要用地手续合法完备，并且符合经审定的修建性详细规划等条件，那么广州所有开发商就都可以先建后批，只要准备好建设工程总造价5％的罚款就可以了，而在广州这个违规成本只要每平方米几十元。”房地产专家、北大公共经济研究院研究员韩世同说。

媒体报道摘选：

　　广州首次初步公布珠江新城闲置地块数目

　　羊城晚报今日报道：今早10时，广州市城乡建设委员会召开珠江新城闲置地块综合整治工作会议，要求24块闲置地块的业主各扫门前雪，即使是闲置地块，也不能任由荒芜，不能给即将以全新面貌应对世人的珠江新城“抹黑”，而应加以整饰。据了解，这也是广州市首次初步公布珠江新城的闲置地块数目。

　　星期天我与戴欣明博士一道前往长沙经开区，展开了为期三天的考察和签约历程。说实在的，长沙我以前去过，但却已经是30多年前的事情了。如今的长沙已经发生了翻天覆地的变化。

　　这次去长沙主要是参加戴欣明工作室为中国(长沙)工程机械交易展示中心进行定位策划、规划概念策划以及全程运营策划项目的考察和签约。头尾虽然是三天，但去头去尾就只有一天多的时间。而且，主要任务是项目考察和签约，基本上没有专门去游览长沙市容、景区，也没有专门去考察房地产楼盘和市场情况，只是乘车经过一些楼盘匆匆一瞥而已。

　　此行给我留下的总的印象十分深刻，未必全面，但至少可以看到一些与广州在城市发展和房地产建设方面的不同和相同之处。

　　进入亚运倒计时100天以来，广州亚运城将何时开售、售价如何成为楼市关注的焦点。据富力董事长李思廉透露，亚运城将在10月前后开售，售价不会低。无论8000套的亚运城住宅将要如何开卖，也必将是广州下半年的楼市焦点。有人认为今年楼市的走势取决于亚运城的销售，在某种意义上的确是这样，因为8000套的货量集中推出，如何定价、如何促销的确是会给楼市带来不同的影响。但从另一个层面来看，亚运城的定价和销售又取决于广州楼市的整体走势和发展变化。去年10月、今年上半年和今年下半年楼市的形势都大不相同，尤其今年以来不断加强的宏观调控政策，对楼市的走势和变化带来了许多不定因素。

　　一是房价的走势如何变化。从房价指数来看，国家发改委和国家统计局发布的70大中城市房价指数显示：广州新建住宅价格指数7月同比上涨6.2%，但与1月同比上涨22.4%相比，涨幅已经回落了14个百分点，呈现不断回落的态势；而环比则已经连续5个月出现小幅下降的态势，详见下面的图表：

　　亚运倒计时100日那天，我有幸参加了广东卫视体育频道举办的大型直播活动，直播室设在广州滨江路品峰的顶层48楼，俯瞰整个二沙岛，与亚运开幕式主会场海心岛遥遥相望。在短短十分钟时间内，我和主持人谈到了亚运带给广州的变化以及回顾六运会和九运会带给广州的变化，还谈到了亚运城对楼市会带来哪些影响等等。但时间有限，有些言犹未尽。因此想借参加广州市房协和番禺日报举办的“亚运倒计时 楼市新走势”的房地产高峰论坛之机，进一步和大家探讨亚运倒计时广州楼市的走势。

　　我们先来看一下6年前 2004年7月2日广州申办亚运成功时南方日报发表的一篇热情洋溢的文章《从全运会到亚运会——广州整体竞争力的变迁》，盛会改变城市，主办权就是发展权。这一论断在广州得到反复验证：1987年通过举办第六届全运会，天河新区崛起广州东部，如今已成为新的城市中心；2001年第九届全运会在广州的成功举办，更让地铁一号线、广东奥林匹克体育中心、广州新体育馆等成为了广州城市未来发展的强有力支撑。2008年北京将举办奥运会，2010年上海将举办世博会，亚运会自然就成为了南中国广州的必然选择。广州将为亚运搭建一个最好的舞台，亚运又何尝不在为广州搭建一个最好的舞台？！

　　我们还可以看一下6年前的展望到今天是否已经得到实现：

　　今天（指 7月19日）合富辉煌首席分析师在其博客上发表文章，题目是《亚运城的荣耀珍藏价值不容贬低诋毁》，全文如下：

　　我在6月22日博文曾预告7月8日番禺卖地后将掀起亚运城救楼市的盖头，尽管当日石楼地块流拍，但无碍亚运城销售信息的不断涌现。一周以来，各种媒体，各界人士纷纷发表文章、观点，热议亚运城。可惜大都是外行人说外行话，包括某些业内人士，有意或无意地贬低诋毁亚运城的价值，把政府精心打造的、更胜于珠江新城的亚运城，比作20年前乌合之众的天河城。某些眼高手低者，则认为目前亚运城难以销售，均价只能万元以下。有报道某人说：“短时间内对亚运城的前景不太看好，因为地价太高，注定房价会高，目标人群不好界定。首先面临的是谁来买亚运城，恐怕是投资客居多；完了谁来住呢？市中心的人去住吧，太远，市桥的人去住吧，恐怕亚运城的房价他们接受不了。如果没人住的话，谈何发展？要赶超天河城，谈何容易。”

　　沧海橫流方显出英雄本色！那就请这些人擦亮眼镜片，看看人家是如何卖楼的吧！

　　日前，广州市物价局和房管局联合召开新闻发布会，公布了《广州市住宅物业服务收费参考标准》等三项政策，规定从 8月1日起，全市住宅物业服务费将提高两个等级，每平方米的最高收费标准也由1.96元/月调至2.8元/月，并把新建住宅前期物业管理费也纳入政府指导价，该政策有效期两年。

　　原来的物业管理收费规定分三个等级，一级物业每平方米的最高收费标准为1.96元/月，超过此标准的必须单独向物价部门申请，而审批时间需要60天。据统计，2007年3月至2009年7月期间，全市向物价部门提出单独核定收费标准的楼盘有108个，在这些楼盘中，收费在2～2.8元/平方米·月的占65％，收费在2.8元/平方米·月以上的占35％。

　　为此，新的《广州市住宅物业服务收费参考标准》在以往一级物业服务内容的基础上，增设两个更高的物业服务等级层次，并对应新增物业服务等级的内容和要求制定相应的收费标准。政策调整后，新的一级物业服务的收费标准定为2.8元/平方米·月（有电梯），而原一级物业服务内容和要求大致与新的三级物业服务持平，收费标准为1.85元/平方米·月（有电梯），超过这个标准的则需要报物价部门审批。

 　据悉，徐绍史是“4· 15”楼市新政以来首个直接预测楼价会下降的部长级官员，因此其预测言论受到市场的热论。地产经济研究专家、营销策划人邓浩志表示，徐绍史明确预测楼价会降背后肯定是代表着中央决策层的态度，所以全国整体楼价在下季度下降是极有可能的。中原地产项目部总经理黄韬也赞同邓浩志的说法：“徐绍史的降价论其实有两种含义：一是从楼市情况来看，楼价真的会降；二是楼价如果没有降，那么市场就会迎来新一轮的调整政策。”他表示，在这样的情况下，开发商顺应降价其实会更理性。

   徐绍史也表示，各地情况不太一样，“肯定会下降，但是下降到什么程度不好说”。那么，对于广州这个楼市一直相对理性的城市来说，楼价会下降吗？邓浩志、黄韬、房地产专家韩世同等业界人士均认为下半年广州整体楼价会下调，楼价调整是必然的。“目前广州大部分楼盘并没有真正降价，多是拿出一些较差的单位进行促销，但到了下半年整体楼价必然会有一定的下降。”黄韬表示，目前广州楼市成交量在萎缩，楼价却在苦撑，到了下半年价格会有所松动。

　　最近合富首席市场分析师黎文江先生撰文“房贷新政下广州楼市走势评估”，文中提到：“今年背景是GDP刚从低谷回升，房价居高不降，而在适度宽松货币政策之下，房地产贷款额度过大，中央不得已对贷款买楼的投机投资需求实行控制。今年房贷新政比2007年房贷政策加强了，涉及面不仅是二套房贷，还扩大到首次置业90平方以上和三套及以上房贷。然而，由于目前五年以上贷款基准利率5.94%，是近几年来最低位，二套房贷实行上浮基准利率1.1后的执行利率是6.534%，仍处在低位，比2007年执行利率低一大截，因此，利率上调10%造成的心理影响比2007年小多了。而相对影响较大的是首付提高到五成，以及买三套及以上者有可能停止贷款。”

　　黎先生认为：“国10号文这个被称为近十年最严厉的房贷新政，由于大幅提高了购房门槛和成本，其市场影响比较直接。从下表（略）可见，以一套 100平方米、总价150万的住房，国发10号文房贷新政出台后，首次置业买90平方以上住房20年贷款利息比之前多付50640元，二套房20年贷款利息多64320元，以20年之长增加几万元，影响不算大。主要影响是首付增加。”

　　看了黎先生上述的分析，我感到十分奇怪。因为，我印象中7折贷款优惠可以节省很多利息，记得曾有报道称：“百万房贷20年利息差23万”，为何会与黎先生的分析差这么多？

　　我们来看一下7折优惠利率是如何使百万房贷20年利息差23万的，该报道是这样分析的：“若100万元的贷款借20年才还，目前的贷款基准利率是5.94%，如果是一套房贷，利率还可打7折，也即实际利率只有4.158%；而如果是算二套房贷利率一般还会上浮10%，也即实际利率高达6.534%，两者利率差别高达2.367个百分点。按此标准来算，如果借100万元，按等额本金还款方式还20年，前者只需利息41.7532万元，后者需利息65.61225万元，两者相差23.859万元。”

　　我对照两者分析方法的差别，后者分析比较的借贷总额是一样的，都是按100万来比较，因此得出7折优惠利息与1.1倍利息相差23万元之多；而黎先生的分析前后的贷款总额不一样，主要是由于首付比例的提高，借贷的总额大幅减少所致。例如150万房价原来只需两成首付，贷款总额高达120万元，利息总额为56.93万元；而新政后首付提高到五成，贷款总额仅75万，利息总额却高达59.57万元，要比7折优惠贷120万元的利息总额还要高。

　　少贷款当然可以少付利息，如果可以一次性付款，银行贷款利息还可以完全不用支付。但“有头发谁愿意做癞痢”呢？如果首付不提高，而只是利率由7折优惠改为按基准利率1.1倍，二套房贷的利率负担就可以让购房者承受不了。更何况现在是首付要从两成提高到五成，能够负担和承受得了的买家恐怕并不多。

　　对于那些已经按7折优惠按揭购房的买家，也有可能面临利率上调的命运。要是真的像中行宣布的那样在约定时间到期后，首套、二套和三套以上房贷要分别调高到基准利率0.85、1.1和1.2倍，购房者供楼的利息负担将增加15%-50%，估计很多供楼者会因此面临断供而被收楼的风险。

　　温总理在两会作的政府报告关于房地产的阐述与之前网民对话有许多不同之处，少了关于任期内要使房价保持在合理价位的承诺。虽然总的四方面措施没有大变，但有些具体内容和词句却出现了一些变化。

　　温总理与网民对话的内容：

　　中央曾两度采取了4条和11条措施。概括起来是四个方面：