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    黄志坚 策划人,专栏撰稿人/ 远景机构·石家庄远景营销策划有限公司策略总监/ 被多家企业聘为营销顾问、品牌战略顾问。 E-mail:huangzhijian1998#sina.com （发邮件时请将#替换为@） 声明：媒体刊载本人博客文章，请发邮件联系。

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房地产正在进入一个恢复期 2008-10-30 22:50:38
        中国银行国际金融研究所提供的一份研究报告认为，国内房地产市场将由当前的“滞涨”转入周期性因素主导的下行阶段。预计到2010年，房地产周期将重新进入上升周期。
        近一段时间以来，政府采取了一系列优惠政策，给楼市带来了一定成交量的上升，也使消费者购房得到了一些实惠。但是由于新房存量的消化还需要一个过程，在短期内受供需关系的影响，房价的上涨是不现实的。更重要的是，由于全球经济的影响，也使得消费者需要逐步树立一个入市信心，在这样的情况下，政府的举措无论是从主观上还是客观上都不是从维护房地产暴利出发，不可能是为了救“房价”而出手。因此，目前的房地产市场正在进入一个逐步回暖的恢复期。
        首先，从消费者的角度来说，一些优惠政策会逐步落到实处。当前，房地产调控体现为抑制投资性需求、激活自住需求。以“改善型普通自住房”为例，银行对消费者首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，会在贷款利率和首付比例上按优惠条件给予支持；而对非自住房、非普通住房的贷款条件，则会适当予以提高。“改善型普通自住房”政策，体现了政府救市的决心和指向，进一步证明房地产政策调控的目的是保持经济稳定增长，而不是“救房价”。因此，改善型普通住房有望成为未来一段时期市场消费的主流。
        其次，从开发商的角度来说，未来的房地产市场将更加“健康”。在全球经济明显减速，未来通货膨胀形势有可能出现交替和反复的情势下，各行业企业所面临的困难并不是房地产行业所独有的。由于短期内出口形势不容乐观、消费增速难再提高，政府为企业出台了一些相关政策，是有益于整个国民经济的。因此，舆论所谓的“救市”就是救开发商的说法，几乎成了房地产行业的不能承受之重。其实，从供给的角度看，关注房价的同时，不能不关注房地产行业税费环节过多导致的开发成本过高因素，因为这些成本最高可以占到房价的20%。因此，对房地产行业的不合理收费进行调整也将是楼市恢复期的“必修功课”。
        第三，从政府的角度来说，引导消费者的适当分流不容忽视。众所周知，在人人拥有合适的住房的指导原则下，商品房不是解决居住问题的“独木桥”，然而社会保障住房的供应不足，使得舆论声音过多地集中于一处，一度还激化了矛盾。其实，政府更多保障房用地的推出，从表面上看给开发商品房造成了很大压力，但从楼市的长远健康发展、社会的和谐进步的角度来看，却是最有效、最稳妥的举措。
        上世纪20年代的美国房地产泡沫、上世纪90年代日本的房地产泡沫以及东南亚的房地产泡沫的教训，留给了我们很好的借鉴意义。“前事不忘，后事之师”，经过前一个阶段国内房地产市场的起伏变化，对政府、开发商、消费者三方来说，可以说是经历了一个更加深刻地认识这个行业的过程。我们应该看到，当前房地产发展过快、过热的势头已经得到了遏制，需要进入一个市场稳定、健康发展的新阶段。
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(2008-10-31 17:32:29)
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