朱大鸣的博客

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什么让高房价坚挺这么多年 2010-11-29 14:41:44
标签: 房价 暴利 需求 

  从4.12到9.29新政,2010年的两轮房地产调控,一次比一次严厉。可以说,政府用了十八般兵器都用遍了,房价依然坚挺,原本松动的房价,最近又翘起来了,不少地方成交量和价格又开始坚挺起来。 

  为什么房价这么坚挺,决定房价的因素很多,但主要的还是以下三条:第一,成本,买地缴税建造以及出售的各种费用,甚至还有一些灰色的支出,此外,作为购房者来说,则要考虑购房的成本。正常情况下,开发商的成本影响供给,购房者的成本影响需求。第二,供求状况,供给超过需求,价格自然下降;供给不能满足需求,价格自然上升。供求关系决定价格涨跌。第三,商品房投资和居住功能的双重性导致的投机需求。住宅在一定程度上成为投资品,超越了居住的功能,变成了用来规避通胀风险和资产增值保值的工具。  

  在诸多的因素中,供需平衡关系是最核心的问题,很多人举出了房地产金融属性,来否认房地产市场的市场属性,其实,无论预期还是风险,最终不还是落在未来的供需关系上吗,实质上还是一样的。可以说,金融属性不但没有改变房地产的商品属性,反而更加体现了房地产的商品属性,违背的市场一定要纠错。预期错了,事后市场一定会纠错,在现实中表现最明显的就是报复性反弹,以摧枯拉朽之势的纠错,报复性大反弹。  

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上海12条新政兔子尾巴长不了 2010-10-8 14:51:18
标签: 朱大鸣

  上海假日楼市依然是如火如荼,给开发商和投资者最后一次机会后,新飓风又刮来。

  

  继新国五条旋风横扫而来之后,上海楼市又整出一个细则12条。而且,还被一些人称为飓风的有三条,一个是停止三套房贷款,提供纳税证明以及停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。第二是限制购买,暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。第三个是房产税空鸣和土地增值税预征。

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摇摆政策让市场成为无头绿苍蝇 2010-7-28 9:08:40
标签: 房地产 市场 政策 苍蝇 银行 

  最近,房地产市场出现了分化,长三角的商品房成交量环比上升,而珠三角则下降,环渤海区域则是表现出了震荡不居的特色。股市而言,市场在前期大幅度下挫之后,有一定程度的反弹,但这种反弹被指为有预谋的作为。

  

  可以看出,现在市场已经呈现出无头苍蝇的状态,选择不了方向,从一定意义上看,这种上下两难是由于政策左右摇摆不定所致,各路大小官员言行不一的发言,经常让市场摸不到头脑。在中国,鉴于政策这种外部力量很强悍,无论是股市还是房市,都时刻倍受干扰。因为政策影响着预期,而预期直接支配着市场的走向。

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朱大鸣:巨额灰色收入让房价泡沫缩水 2010-7-22 11:26:03
标签: 房产

灰色收入越来越成为居民获得财富的一种方式,日前研究出的数据是,我国“灰色收入”2008年高达5.4万亿元,占国民总收入的比重可能在15%左右。

灰色收入还能支撑看似有泡沫的楼市,因为公开的收入与公开的房价来看,显然是远远超过了房价收入比了,但中国的房价似乎没有回头的迹象。因为灰色收入是介于黑白两者之间的地带,所以很难界定这些收入到底有多少,如果估测的话,很可能使得房价收入比降低很多,如果和国际相比,算上成万上亿的农村房屋的价格进行平均的话,相信中国的房价收入比不会比国际高的这样离谱。

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朱大鸣:房地产调控要放水的理由 2010-7-19 9:55:59
标签: 房产

   房地产调控路在何方?银行开始放水三套房以及二套房贷有所松动,已经成为事实,是否在目前关卡上需要给予放水?是什么促使这次调控很短命,争议很大?

        第一,中国的房地产调控历来以断裂式调控著称,而这次房地产调控又是临时性政策,因此,短命成为其必然。从去年年底开始起制定的一系列政策,基本上是对准过快上涨地区的房地产政策,主要是以打击投机为短期目的的政策行为,房地产市场出现量价齐跌,6月份中国70个大中城市的房屋销售价格较上年同期上涨11.4%,涨幅较5月份的12.4%有所放缓。而能够促进房地产价格理性回归的增加各种供给比如保障房和商品房的政策,并没有因此改变,改变的只是极端的打击投机的治标政策。

        第二,经济因为多个两难,致使多个政策陷入泥潭,经济二次探底不可避免。所谓两难,其中最重要的有三个:第一个是资产价格上涨与实体通缩并存使得货币政策陷入进退两难的境地,第二个是人民币升值会促使实体经济硬着陆,不升值则面临国际贸易保护主义的攻击;第三个是,刺激政策该不该退出,如果不退出可能会导致资产价格继续上涨,退出则经济陷入泥潭风险加剧。这三个两难对于房地产来说,实在是难上加难。因为去年经济之所以能够强势复苏,房地产和汽车双核驱动功不可没,而今这两个“保八”肱骨之臣都陷入困局,如果持续下去,没有找到新的支撑点的中国经济很可能陷入萧条。因此,房地产调控政策松动成为必然。

        第三,世界经济二次探底风险极大,有可能对中国经济进行二次倒逼。诺贝尔经济学奖获得者克鲁格曼声称,世界经济还可能陷入第三次大萧条之中,主要是因为各国政府以为经济已经复苏,将通胀视为主要敌人,而忽视了通缩。还有,美国的房地产市场又开始陷入了危难之中,至于欧日,陷入了主权债务危机不能自拔。在这种情况下,为了对冲世界经济对中国倒逼的风险,房地产调控政策必须要松动,盘活资本和增加房地产作为第二储蓄池稳定性已经迫在眉睫。

       第四,中国正在清理地方融资平台,使得很多地方项目可能成为半拉子工程,从而使得去年刺激计划前功尽弃。更危险的是,如果土地市场持续萧条,对于依赖土地财政的地方政府来说,简直是致命一击。因此,基于政府系统和银行系统的安全之计,放松短期性的政策也在情理之中。

       第五,违反房地产市场规律而采取严厉干预市场的办法,导致经济持续萧条,这也是不理性的。真正解决老百姓住房问题,最根本的办法是增加供给,不管是东部还是中西部,不管是商品房还是保障房,都应当增加,没有人会炒作过剩的东西,供给的充足就能平抑房价,还不会导致日本式萧条。

       第六,大力推进中部地区和西部地区的城镇化,可以分流部分过快上涨房价的压力,还可以促进区域经济的发展,一举多得。中国城市人口将在五年内超过农村,这将对中国房地产产生深远的影响,而且,城镇化还要很久才能完成,房地产调控需要从历史视野和长期角度来推进房地产健康发展,驱除短期政策的魔力已经成为历史的必然。
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朱大鸣:开发商热烈欢迎房价大跌 2010-7-13 9:59:46
标签: 房产

我们不敢想象,这一轮房价短期内再翻一倍的后果是怎样的,就像牛抬头一样,按也按不住?事实上,现在有一大部分开发商希望,房价能够调整,以便获得更好的空间。早就说过,开发商不关注房价的绝对价格,而更关注利润。如果不是高价也有很好的利润,那么,没有充足的理由维护现行的高房价。更多的开发商希望,楼市调整能够获得重新入市的机会,包括因为低价太高无法拿地的任志强先生,也希望开发商能够主动降价。

事实上,当前的开发成本是急剧上升,很多民企已经玩不起了,买不了地。而现在很多开发商都是获益于股市再融资和去年信贷的央企和上市公司,他们不差钱,不惜一切代价的推高土地成本,进而垄断了整个市场,这种垄断不是几个公司的垄断,而是一个更像群体的垄断。去年龙头大哥万科都难以在一线城市拿地,何况其他的小民企呢?中小开发商已经很难名副其实,纷纷转而寻找住宅市场以外的市场,这部分的开发商当然希望房价能够下跌,进而带动地价下跌。萧条是开发商重整旗鼓的一部分,现在市场之所以难调整,是因为供给方的结构已经发生了巨大变化,虽然买房者观望带来了成交量的变化。

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朱大鸣:要毫不含糊推进第二轮刺激政策 2010-7-12 10:01:47
标签: 房产

  竞争以及危害资本积累的各项限制,快到了不得不考虑改变的时候了。 明确第二轮刺激计划,我们不希望再动货币政策和财政政策了,能够保持当前的政策不变,而且能够执行好,就非常不错了,我们的第二轮刺激计划主要集中在做好两件大事情:一个是推进中部崛起,西部大发展,积极推进小城镇化,特别是土地政策不要墨守陈规,以便开拓内需空间,一个是放开垄断产业,改革实践证明,政府不管哪个产业哪个产业就能世界第一,为什么不去放开以便藏富于民,富裕国家;好好搞好服务业,以便增加就业,转移工业和农业转移出来的过剩劳动力,将中国的城市化搞好,不要被国际那些看中国城镇化笑话的人看扁了。最近高层比较关注西部大开发,但如果从理性的角度来说,中部地区更有优势,绝对不该被遗忘,中部崛起对于中国经济布局和战略安全很有好处,特别是最近一段时间,军事帝国主义到处耀武,更显得这种布局十分必要。

  

  随着通货紧缩的幽灵越来越露出其本来的原形,我们应当毫不含糊的推进第二轮刺激计划。随着楼市、股市的萧条,商品市场也即将陷入萧条,这预示着产能过剩的阶段还没有真正的结束。况且,如果流动性收紧,势必促使实体经济受伤。

  

  竞争以及危害资本积累的各项限制,快到了不得不考虑改变的时候了。 明确第二轮刺激计划,我们不希望再动货币政策和财政政策了,能够保持当前的政策不变,而且能够执行好,就非常不错了,我们的第二轮刺激计划主要集中在做好两件大事情:一个是推进中部崛起,西部大发展,积极推进小城镇化,特别是土地政策不要墨守陈规,以便开拓内需空间,一个是放开垄断产业,改革实践证明,政府不管哪个产业哪个产业就能世界第一,为什么不去放开以便藏富于民,富裕国家;好好搞好服务业,以便增加就业,转移工业和农业转移出来的过剩劳动力,将中国的城市化搞好,不要被国际那些看中国城镇化笑话的人看扁了。最近高层比较关注西部大开发,但如果从理性的角度来说,中部地区更有优势,绝对不该被遗忘,中部崛起对于中国经济布局和战略安全很有好处,特别是最近一段时间,军事帝国主义到处耀武,更显得这种布局十分必要。或许,很多人还不明白,明明象农副产品和资产价格还在高位,哪里的通缩,应当是通胀才是。事实上,一个显著的逻辑是,正是因为实体经济陷入了通缩,陷入了人民币升值带来的旋窝,陷入了产能过剩,再加上资本从楼市调控中出逃,不动产财富储蓄池遭到破坏,股市还在漫漫熊途之中迷失自我,所以,资本才不得不去炒作资产和农产品,从而推进价格结构性上涨。还有,水旱交错的灾难,冷热极端的气候,对于农副产品的价格影响极大。

  

  这种情况历史上并没没有过,像日本就曾经经历过这种困局。升值让日本制造遭遇沉重的打击,资本只得转入国内,而资本转入国内又迫使当局发行较多的货币,这些资本转进国内只能投进土地、房市、股市和其他资产以便保值甚至升值,于是乎,日本经济“过热”,那还得了,继续加息、加税,如此,加息、加税和升值就这样将日本经济推进了泥潭之中,等待日本人明白过来,再宽松的刺激政策都无能为力了。相信,我们的政府在这个时候,不会再犯日本政府的愚蠢错误。因为我们的关键不在货币,我们的关键在内需的拓展,解决之道在于推进中西部地区的发展,将所谓的流动的资本都引进中西部广袤的空间里消化,变害为利,推进中国区域经济的均衡,推进中国的城镇化进程。

  最没办法的是通缩,像日本都没有没办法治理20年来的通缩。 当房地产低迷之际,去年房地产和汽车双核拉动经济增长的局面已经成为强弩之末了,特别是房地产调控政策步步紧逼的情况下。其实,从历史上来看,货币的增长是必然的,信贷的扩张也是必然的,水涨船高住房财富也是必然增长,否则,那毕竟是悲剧。因为居民的财富有一大半表现为房产,如果货币增长而居民财富不增长,那倒是不正常。今天的房地产问题看起来是两难,但如果扩大土地供给并积极推进城镇化的话,这种两难就能解决,还不至于发生日本的悲剧。没有炒家愿意炒作过剩的东西,中国的住房问题,还需要从增加供应量上来做,这也是我们解决房地产问题的核心,而这个路径不是野蛮打压房价,而是在推进城镇化的过程中逐步消化中国的高房价问题,使得土地财政真正成为推进全国区域均衡的砝码,成为推进中西部工业化和城镇化的利器。 我们还要考虑中国的庞大流动人口问题,数据说,我国目前流动人口规模保持2亿以上,是新增城镇人口的主要来源;新生代流动人口成为主体,人口流动由生存型向发展型转变。这么庞大的流动人口,他们是城市化的坚定后备军,他们是未来新城市的主人。我们东部城市已经象水一样富痒化,房价高企和生活成本的不断攀升,迫使我们的管理层要在西部有大作为——顺应历史推进城市化,当然,我们不能忽视中部,中部的崛起甚至在战略意义上不亚于西部大开发。如果将视野扩大到这个层面,我们就可以抛开高房价的争论、产业升级难产、货币政策的狼狈不堪和各种群体性事件的发生,因为这些是基础。还有,在经济推进的模型中,我们可以看到,人口的增长、技术的进步和资本的积累,都是核心因素,我们这个时候,完全可以从历史的视野来看待当前的困难:或许,单胎化的人口政策、低端技术的恶性

  

  但无论如何,我们都必须清楚,我们的工业品实际上是过剩的,这种过剩并不是绝对性的过剩,而是相对于外需不振、内需不举的过剩。我们面对最大的困难不是通胀,而是通缩。如果是通胀的话,办法极多,但经济学家们和政府最没办法的是通缩,像日本都没有没办法治理20年来的通缩。

  

  要毫不含糊推进第二轮刺激政策 随着通货紧缩的幽灵越来越露出其本来的原形,我们应当毫不含糊的推进第二轮刺激计划。随着楼市、股市的萧条,商品市场也即将陷入萧条,这预示着产能过剩的阶段还没有真正的结束。况且,如果流动性收紧,势必促使实体经济受伤。 或许,很多人还不明白,明明象农副产品和资产价格还在高位,哪里的通缩,应当是通胀才是。事实上,一个显著的逻辑是,正是因为实体经济陷入了通缩,陷入了人民币升值带来的旋窝,陷入了产能过剩,再加上资本从楼市调控中出逃,不动产财富储蓄池遭到破坏,股市还在漫漫熊途之中迷失自我,所以,资本才不得不去炒作资产和农产品,从而推进价格结构性上涨。还有,水旱交错的灾难,冷热极端的气候,对于农副产品的价格影响极大。 这种情况历史上并没没有过,像日本就曾经经历过这种困局。升值让日本制造遭遇沉重的打击,资本只得转入国内,而资本转入国内又迫使当局发行较多的货币,这些资本转进国内只能投进土地、房市、股市和其他资产以便保值甚至升值,于是乎,日本经济“过热”,那还得了,继续加息、加税,如此,加息、加税和升值就这样将日本经济推进了泥潭之中,等待日本人明白过来,再宽松的刺激政策都无能为力了。相信,我们的政府在这个时候,不会再犯日本政府的愚蠢错误。因为我们的关键不在货币,我们的关键在内需的拓展,解决之道在于推进中西部地区的发展,将所谓的流动的资本都引进中西部广袤的空间里消化,变害为利,推进中国区域经济的均衡,推进中国的城镇化进程。 但无论如何,我们都必须清楚,我们的工业品实际上是过剩的,这种过剩并不是绝对性的过剩,而是相对于外需不振、内需不举的过剩。我们面对最大的困难不是通胀,而是通缩。如果是通胀的话,办法极多,但经济学家们和政府当房地产低迷之际,去年房地产和汽车双核拉动经济增长的局面已经成为强弩之末了,特别是房地产调控政策步步紧逼的情况下。其实,从历史上来看,货币的增长是必然的,信贷的扩张也是必然的,水涨船高住房财富也是必然增长,否则,那毕竟是悲剧。因为居民的财富有一大半表现为房产,如果货币增长而居民财富不增长,那倒是不正常。今天的房地产问题看起来是两难,但如果扩大土地供给并积极推进城镇化的话,这种两难就能解决,还不至于发生日本的悲剧。没有炒家愿意炒作过剩的东西,中国的住房问题,还需要从增加供应量上来做,这也是我们解决房地产问题的核心,而这个路径不是野蛮打压房价,而是在推进城镇化的过程中逐步消化中国的高房价问题,使得土地财政真正成为推进全国区域均衡的砝码,成为推进中西部工业化和城镇化的利器。

  

  最没办法的是通缩,像日本都没有没办法治理20年来的通缩。 当房地产低迷之际,去年房地产和汽车双核拉动经济增长的局面已经成为强弩之末了,特别是房地产调控政策步步紧逼的情况下。其实,从历史上来看,货币的增长是必然的,信贷的扩张也是必然的,水涨船高住房财富也是必然增长,否则,那毕竟是悲剧。因为居民的财富有一大半表现为房产,如果货币增长而居民财富不增长,那倒是不正常。今天的房地产问题看起来是两难,但如果扩大土地供给并积极推进城镇化的话,这种两难就能解决,还不至于发生日本的悲剧。没有炒家愿意炒作过剩的东西,中国的住房问题,还需要从增加供应量上来做,这也是我们解决房地产问题的核心,而这个路径不是野蛮打压房价,而是在推进城镇化的过程中逐步消化中国的高房价问题,使得土地财政真正成为推进全国区域均衡的砝码,成为推进中西部工业化和城镇化的利器。 我们还要考虑中国的庞大流动人口问题,数据说,我国目前流动人口规模保持2亿以上,是新增城镇人口的主要来源;新生代流动人口成为主体,人口流动由生存型向发展型转变。这么庞大的流动人口,他们是城市化的坚定后备军,他们是未来新城市的主人。我们东部城市已经象水一样富痒化,房价高企和生活成本的不断攀升,迫使我们的管理层要在西部有大作为——顺应历史推进城市化,当然,我们不能忽视中部,中部的崛起甚至在战略意义上不亚于西部大开发。如果将视野扩大到这个层面,我们就可以抛开高房价的争论、产业升级难产、货币政策的狼狈不堪和各种群体性事件的发生,因为这些是基础。还有,在经济推进的模型中,我们可以看到,人口的增长、技术的进步和资本的积累,都是核心因素,我们这个时候,完全可以从历史的视野来看待当前的困难:或许,单胎化的人口政策、低端技术的恶性

  我们还要考虑中国的庞大流动人口问题,数据说,我国目前流动人口规模保持2亿以上,是新增城镇人口的主要来源;新生代流动人口成为主体,人口流动由生存型向发展型转变。这么庞大的流动人口,他们是城市化的坚定后备军,他们是未来新城市的主人。我们东部城市已经象水一样富痒化,房价高企和生活成本的不断攀升,迫使我们的管理层要在西部有大作为——顺应历史推进城市化,当然,我们不能忽视中部,中部的崛起甚至在战略意义上不亚于西部大开发。如果将视野扩大到这个层面,我们就可以抛开高房价的争论、产业升级难产、货币政策的狼狈不堪和各种群体性事件的发生,因为这些是基础。还有,在经济推进的模型中,我们可以看到,人口的增长、技术的进步和资本的积累,都是核心因素,我们这个时候,完全可以从历史的视野来看待当前的困难:或许,单胎化的人口政策、低端技术的恶性竞争以及危害资本积累的各项限制,快到了不得不考虑改变的时候了。

  

  明确第二轮刺激计划,我们不希望再动货币政策和财政政策了,能够保持当前的政策不变,而且能够执行好,就非常不错了,我们的第二轮刺激计划主要集中在做好两件大事情:一个是推进中部崛起,西部大发展,积极推进小城镇化,特别是土地政策不要墨守陈规,以便开拓内需空间,一个是放开垄断产业,改革实践证明,政府不管哪个产业哪个产业就能世界第一,为什么不去放开以便藏富于民,富裕国家;好好搞好服务业,以便增加就业,转移工业和农业转移出来的过剩劳动力,将中国的城市化搞好,不要被国际那些看中国城镇化笑话的人看扁了。最近高层比较关注西部大开发,但如果从理性的角度来说,中部地区更有优势,绝对不该被遗忘,中部崛起对于中国经济布局和战略安全很有好处,特别是最近一段时间,军事帝国主义到处耀武,更显得这种布局十分必要。

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朱大鸣:平抑房租上涨的呐喊与建议 2010-6-30 10:38:26
标签: 房租 上涨 

  对于当前大城市房租上涨再次有必要呐喊一下,并给管理层一些合理的建议。

  导致近来房租上涨迅猛因素之一,无外乎是在房地产组合拳的打压下,一、二手房地产市场买卖一下子萎缩了起来,使得买卖市场转向租赁市场,同时拉动了租金的攀升。但探讨其深层原因还有不少,要解决这些障碍不是市场调节能做到的,必须要有政府部门清醒的认识之后来加以改治的。

  要知道上海房价这几年的暴涨,原因很多,这里不再一一赘诉。但有一个很重要的因素可能一般人忽略了,那就是上海政府把商业地产的交易税收最高收取51%,也就是说投资商铺、写字楼等商业地产的获利部分,最高要交给税务部门51%之多的差额税收,还不包括营业税。这样政府就把投资者活生生得逼出了商业地产的投资领域,从而全民皆兵,千军万马都来投资住宅市场,商品房不日涨夜大才怪呢,这都是当时陈良宇时代作得孽。所以对于当前大城市房租快速上涨,必须要对症下药来解决。

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朱大鸣:房租暴涨比房价暴涨更不安 2010-6-29 13:43:45
标签: 朱大鸣 房产 

  

  租客和房东之间的关系,在中国人口流动比较巨大的背景下,冲突从来就没有停止过。租客埋怨房东黑心涨价,而房东埋怨自己得不偿失,价格发现没有充分体现。如果说房价暴涨挤走的需求者可以转移到租房领域,但如果租金暴涨挤走的需求者可能就无法转移,社会冲突就会很激烈。

  

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朱大鸣:退房潮汹涌是2008年翻版的预演吗? 2010-1-21 10:04:51
标签: 退房潮 2008年翻版 预演 

  各地纷纷出现的“零成交”和“退房潮”正式宣告了中国房地产市场2010年的冷清。如果说这是极端的现象,但是,成交量的大幅度萎缩却是不争的事实。即使是杭州出台“购房补贴政策”,也没有遏制住成交量的递减趋势。

  2009年购房热的时候还要靠走后门才能买到房,今日掏出吃奶的力气也要退房,房地产在政策的左右之下,像孩子的脸一样,说变就变。

  政策的脸比川剧变的还快。这厢坚持“适度宽松的货币政策”还没落地,那边的“上调准备金率”已经突然出笼;这厢刚刚澄清二套房没有新政,那边又祭起了“二套房贷”收紧文件。政策的千变万化,改变了整个市场的预期,搅乱了市场格局。

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