近两年中国舞台上兴起的民间艺术“二人转”深受大家喜爱，两个演员在舞台上一对一的相互进行讽刺挖苦产生笑料，从而博得观众的眼球和掌声。目前楼市也仿佛是一个大舞台，任志强和社科院就“《北京蓝皮书》预言2010年房价将持续下降”这一话题争论不休，许多业内人士也纷纷加入讨论，有反对者称“社科院说房价下降是痴人说梦”，也有支持者说“房价大跌趋势不可逆转”。然而，我们应该清楚的是，楼市不是“二人转”的舞台，房价的涨跌更不可能依靠某些机构或专家而发生变化。如果要判断明年房价的走势还要看今、明两年房地产市场未来预期。
“消化存量房”是今年楼市的主要任务
2008年一年的宏观调控使购房者的购房计划放缓，造成了楼市销售惨淡。无论是一线城市，还是二线城市，成交量和房价均有30%-40%的回落。这就造成了大量的库存积压，以北京为例，截至去年底，北京可售期房和未签约现房共计约36.3万套，预计要18个月才能将库存全部消化完。商业用房和土地同样如此，均不乐观。可以说，2009年是名副其实的“库存消化年”。大量的库存房源使得供需矛盾有了一定的改观，昔日“疯狂抢购”的场面一去不返。然而，随着刚性需求的逐步释放，从近两个月的销售情况来看，中低档普通商品房的销售情况回升势头强劲，部分低价房源售罄后，再推房源的价格均有小幅的上涨。从市场情况推断，“18个月的库存量”加上“09年新建项目所出房源”，未来2-3年，房地产市场供需将逐渐趋于平衡，预计在09年底、10年初，房价会真正实现触底。
明年楼市进入微利时代 真正开始回暖
按照价格规律分析，房价在触底之后，势必要有所回升。但需要再次强调的是，房价的回升绝不代表再回归到06、07年的疯狂飙涨的情况。即使是回升，明年的楼市也将进入微利时代，原因有三：一、高档住宅的市场需求量下降趋势明显，开发商将向建造中低档的普通商品房的方向转型，总款低是未来商品房的核心竞争力，利润自然受到控制；二、房价逐步成为购房者最关心的购房因素，任何促销手段都不如房价带给购房者的直接优惠具有诱惑力，开发商将向薄利多销的销售策略转换；三、国家投资9000亿用于进行保障性住房的建设，三年后保障性住房在楼市所占比例将超过30%，大量的经济适用房和廉租房的上市，商品房的竞争力将有所下降，房价受到一定的制约。
综合以上因素，明年楼市将会在格局上发生改变，产品供应上也将有所改变，开发商的营销策略也将发生改变。开发商的核心竞争力也将向户型小、总款低、房源多发展，让投资和自住的购房者都能挑到适合自己的房源，购房者的观望气氛逐渐驱散。房价也将在09年底、10年初触底之后，将逐步反弹。配合国家经济在明年也将有所抬头的情况下，房地产市场必将实现真正的回暖。