当前，人们在指责楼市频出“地王”时，很少有人会关心地王之后的命运，但对于拥有地王的房企们来说却不能不考虑。随着宏观调控的进一步深入以及市场环境的瞬息万变，房地产企业们在应对舆论压力之外，更面临着地王带给他们的风险，一旦“消化不良”就可能人财两空，毕竟谁也不敢拿着几个亿甚至几十个亿的项目当儿戏。

　　因此，面对土地价格攀升等棘手难题，出于控制风险等方面的考虑，寻找合作伙伴一起承担开发风险成为房地产企业不错的选择，它不仅可以使企业在资金、技术等方面实现优势、资源互补，更有利于企业做大做强。

　　房企合作开发 把好“权”“钱”两道关

　　当前，房地产企业之间的合作形式多种多样，有纯战略上的合作，有企业之间经营上的合作，有“一方出资、一方运作”式的合作。然而由于不同房企在开发理念、手法方式、对市场的认知程度、产品形态等方面有着不同的理解，因此在合作过程中难免出现分歧，特别是在权利划分和财务管理上，任何一个小细节的处理都关系到整个地产项目的成败得失。

　　首先，在项目开发之前就要把责任、权利、利益的事情界定清楚，同时用合同的形式固定下来，这是避免合作过程中出现纠纷的最重要的一环。在实践中，有的合作开发项目因资金方的资金不到位而停工甚至成为烂尾楼，也有的由于违约责任条款以及解除合作开发合同的条件约定得不明确，使土地方在追究出资方的违约责任及解除合作开发合同时面临诸多困难。因此，合作双方应当本着共同投资、共同经营、共担风险、共享利润的原则明确责、权、利。

　　其次，房地产是个资金为王且高利润的行业，财务管理和利益分配也需要在合作之前就决定好，加强和完善“共管账户”的管理措施必不可少。在实际操作过程中，由于财务管理问题引起的纠纷非常多，有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理，“共管账户”完全由另一方控制，也有的在项目开发过程中要动用一笔支出却没有严谨的程序，这不仅容易出现财务问题，还可能影响整个项目向市场推进的速度，甚至出现更大的问题。因此，合作开发对前期的财务预算、计划的要求比较高，前期工作必须做充分，而且为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合作开发合同中明确约定对“共管账户”的使用管理办法。

　　合作开发最好组建独立体

　　另外，为了最大限度的减少纠纷的出现，合作开发最科学的操作模式应该是成立一个独立的执行团队进行运作。这个独立执行团队除了从合作方吸纳一部分专业人才之外，也可以公开招聘一些岗位的职业经理人，以使这个执行团队更具有中立性和客观性。在具体的操作上，执行团队的决策层应抛开各自企业的立场，而是站在合作项目本身的角度，去考虑这个项目最理想的发展方向，以及如何通过这个项目获取最大的利益。

　　也就是说，合作双方或多方只在决策层面上体现“联合”，操作过程中所有部门都只对这个执行团队负责，传统的平衡体制只能在这个团队的决策层中体现，如果这个团队在执行层面也经常体现出不同企业理念之间的“碰撞”，那么这个联合体就很有可能出现问题。另外，不得不说明的是，这样的合作模式也有它的弊端，譬如组建新的项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机，这些问题都值得进一步商酌。

　　总而言之，一个房地产合作开发项目自立项开始，直至开发完成，期间必须面临许多复杂的情况和法律问题。为减少纠纷，降低风险，顺利地实现合同目的，就必须处理好每个关键的环节以及应注意的法律问题，做到规范运作，只有把每个细节都做成功，整个合作开发项目才能顺利完成，也才能达到规避高地价带来的风险的最终目标。