——开彦在金科·东方大院实景体验区开放仪式发言

住宅设计规范的修编于1998年的实物分房的计划年代，发表于1999年商品化市场雀起房地产起飞的岁月。住宅设计规范的编制和执行，对住宅的健康发展功不可没。然而，他的一问世就遭到批评，尽管2003年集中又修编了一次，仍然未逃脱被指责为“拖市场的后退”。这种说法且不论对和错！但是，住宅设计规范存在的问题造成的障碍、混淆优劣、模糊概念，增加浪费等有不可推卸的责任。

大家都在讨论房地产如何“过冬”！ 冬天严寒难熬，却是个难得的修身养性的好时段。房地产经过了十年的发展，成就是有目共睹的。但是反过来，问题也是不少、特别是作为龙头的规划设计行业当然的不会令人满意。长期以来，建筑师自叹缺乏话语权！甚至仅落得一个悲壮的画图匠的角色。

建筑设计不被重视，本土建筑师的地位跌倒了最低点。是什么原因？是社会不支持、是城市化过快、房地产过于浮躁还是我们建筑师过于无能？我们约请了几位国内知名建筑师“回顾与反思”。他们有在建筑的十年大潮中建立元勋的，也有在房地产浪尖潮底见过世面的，更有历经住宅发展各个时段风风雨雨的，请他们来掏点心底是不是会有更好的参考思索价值呢！

房地产本身刚性需求是始终存在的，未来的建筑行业前程也一定是好的，在极度低穈的时刻去“增加信心”应该是最主要的问题。建筑师需要增强荣誉感和责任心，要为自由职业的社会地位正气必须加强自身的修养，增强自身的学习。

             中日小康住宅研究20年纪念感言

主持人：中日共同合作JICA小康住宅项目，1988年在中国启动已整整20年了。在20年期间，一系列关于中国住宅设计和建设重要理念的创新性，开拓性研究得以全方位的展开。当年研究成果对中国住宅发展至今仍然发生着重要的影响。回顾在20年来，我们国家经历了快速的经济发展，住宅开发和城市建设发生了翻天覆地的变化,人居环境建设也取得了非常显著的进步。但是与发达国家相比，我们的住宅还存在很多的问题。为此，我们今天请当年JICA小康项目主持人开彦先生，回顾和反思20年来小康住宅研究对我国房地产及居住品质带来的影响。

中国房地产持续十年的发展取得了辉煌的进步，各种预测认为，未来10年至20年，中国住区建设仍将处于快速发展阶段。快速城市化和住区建设引发的资源环境和居住品质的矛盾越来越尖锐。楼盘开发如何能扛过销售低迷状态的困境？如何能利用人居环境建设目标打造优秀宜居型住区？反思过去十年来的楼盘品质开发模式，我们有必要进行认真的反思，并引导住区开发由单纯包装发展模式转向重视内在品质建设开发模式发展。

包装过度成为楼盘开发的误区

——谈谈冬天过后春天来临的楼市的三个转型

品牌问题现在是热点问题，品牌对一个企业来说代表了一个企业的形象，对一个国家来说，它也是国家的一个脸面。日本前首相曾经有过一句话：我的左脸是索尼，我的右脸是松下。可见一个品牌对一个国家的经济社会的影响，对一个国家的形象影响有多重要。

品牌是一个单位的综合实力的象征，是一个单位的理念，同样也体现了一个单位的诚信与社会责任，体现了现在单位的管理水平和能力。  

我们人居委在开展人居金牌试点住区的过程中，点明是帮助企业“做产品、做市场更重要的是做品牌”。我们深深感受到随着中国房地产的不断规范和企业的不断成熟，中国房地产企业的品牌建设取得了一定的进展。特别是在品牌建设领先的一些企业，譬如像万科、金地、中海、万达等它们注重产品的品质，并始终注重在商业地产、住宅地产的某一领域处于领先地位，他们牢固树立诚信品牌社会责任的理念，坚持以人为本，在规划、设计、开发、建设、物业管理等各个阶段实施全过程的精细管理和质量监督，将每一个项目都打造成为建筑的经典，城市的名片，不仅扩大了市场的份额，实现了企业的铸强铸大，而且为引领行业发展、品牌建设方面发挥了重要的作用。

1、  房地产市场细分将会成为未来市场格局的一种基本规则，您觉得这种市场布局下，房地产未来的市场格局是什么样的？

开 彦：房地产市场根据需求差别本来就应当是细分的，但是，因为追求利润的关系，大多开发商集中于高端商品房，以至于造成市场供应结构的不合理，房价高得使普 通的市民望楼兴叹。我始终认为，住房是二元属性的，它既是商品又属于保障性质。除了按市场的需求开发住户自由选择的商品房，同时，政府必须承担起供应保障 房和政策性普通住房（主要针对夹心层住户）的责任。这样高中低住房的市场供应相得益彰。未来市场细分的结果，价格就会因政府房的加入得到稳定的控制，高档 高房价的房屋只要有需求就应当供应，政府课以重税而已。目前，政府越来越看得出来是从这样的细分格局去发展，可以想象未来的市场格局是十分可喜和健康的。

——金都厦门蓝湾国际品质万人评析系列活动感言

十分荣幸能参加今天蓝湾国际“品质亮剑·万人验评”活动启动仪式，我谨代表中国房地产及住宅研究会人居环境委员会对本次活动的启动仪式表示热烈的祝贺。
　　一直以来人居环境委员会发扬“创新、务实、求真、探索”的科学精神，针对中国城市化进程中城市建设与规模住区开发中的实际问题，从大量房地产开发项目中进行人居环境科学理论和实践研究，提出了旨在推动中国人居环境事业的浩大工程——中国人居环境及新城镇推进工程，2003年通过在全国各地开展的中国人居环境金牌建设试点的实践，向广大城市开发者发出了“规模住区人居环境七大特色目标”执行标杆，也就是“生态规划、配套设施、环境建设、科技引领、和谐亲情、文化传承、服务增值”七个方面，极大地带动金牌试点项目发展。探索中国人居环境事业可持续发展之路，以促进人与环境、经济、社会的和谐统一，形成我国人居环境建设一批优秀住区，直接带动了房地产开发品质的进步。
　　众所周知，我们的房地产经历了十多年的发展之后，已经由单纯的追求面积发展到追求舒适的阶段，可以说是已经进入到一个追求居住品质、追求居住文化的时代，无论是在环境景观的设计还是住宅建筑本身都进入了一个追求舒适、追求健康、追求美好的新阶段，我们的设计大多已经摈弃了求大求洋的追求表象的东西，使得我们更加生活化休闲化、人性化，变得追求更加自然和实用，中国房地产与地产研究会人居环境委员会为推动人与自然的和谐发展，以及人与城市发展的协调性做出的努力，目的是为了实现可持续发展人居环境的目标。让一个作为普通住户的理想、舒适、美好的人居环境，得到充足的发展。

但是，也必须看到当今的房地产开发仍然存在求外不及里，好看不中用的现象，

现在房地产处在一个低靡时期，大家都在担心怎么过冬，把希望寄托在救市、暖市和托市方面去找出路。依我看过冬的棉衣还得靠自己准备，过冬的艰难不由得引发我们思索。冬天正是一个好机会，冬眠嘛，在难得的时刻里，有必要好好思考反省房地产开发历程功与过。房地产经过了十年的发展，成就是有目共睹的。但是反过来，问题也是不少。是不是需要一个反省的过程，思考一个更理性的，更精明的一种增长方式和发展方式，来避免下一个寒冬再受冻呢。

房地产本身刚性需求是始终存在的，未来的前程也一定是好的，在极度低穈的时刻“增加信心”应该是最主要的问题。

信心是什么呢？可以指购房人对房价的预期，“可以出手了，不然就涨价了”，“买涨不买跌”指的就是这个事。现在房价到了谷底了吗？恐怕未必，所以购房人迟迟不动弾。信心还可指楼盘品质，也就是“性价比”合适不合适。如果品质好有增值的余地，就是房价贵一点也无大碍。唤起市场信心，坚定信心，看起来房价的预期是个“无底洞”不知深浅，而“楼盘品质”却是可圈可锚的摸得着的东西。信心的另外一个重点是政策环境，政策的指向不明，忽左忽右，就会搞乱人心，购与不购房就成了疑团不知所措。冬天固然寒冷，却是冬眠的好时节，利用低谷和低穈的时刻好好的反省：什么做对了，那些不够，准备好来年的春耕，争取有个更好收成。