从4月中起算，楼市调控已经过了三个月了，市场表现是交易量仍旧持续下跌，并且从一线向二三线城市蔓延，可是楼价依然坚挺。这是大家不愿看到的情景。没有量，就必然对下游产业影响不断显现；价格不降，客户不买账，中央政府也不满意，地方政府难受而银行更难受，这就是为什么近期坊间“放松调控”的谣言再起的主要原因。

　　我们看5月以来，纯粹新开盘入市的项目，均价比3、4月计划的上市价格已经明显调低，各地不同，我了解的一般都在20%左右，有些地方象北京通州及河北燕郊部分新盘可能更高达到30%以上的幅度，说明实际多数开发商愿意面对现实，用降价换来销量。不过更多的开发商都在观望，看看后市走势如何，除了账面现金充足有底气外，其实也有更深层次的原因。

　　1、首先开发商对政策走势的预期不明朗，政府在不同场合传递出不同的信号，似乎总给外界调控有放松的迹象，加上地方政府年底前到期的债务问题，看上去政府比开发商更着急，这使得外界对政府能否坚持调控的决心大打折扣，因此不急于降价可以理解；

从4月中起算，楼市调控已经过了三个月了，市场表现是交易量仍旧持续下跌，并且从一线向二三线城市蔓延，可是楼价依然坚挺。这是大家不愿看到的情景。没有量，就必然对下游产业影响不断显现；价格不降，客户不买账，中央政府也不满意，地方政府难受而银行更难受，这就是为什么近期坊间“放松调控”的谣言再起的主要原因。

  我们看5月以来，纯粹新开盘入市的项目，均价比3、4月计划的上市价格已经明显调低，各地不同，我了解的一般都在20%左右，有些地方象北京通州及河北燕郊部分新盘可能更高达到30%以上的幅度，说明实际多数开发商愿意面对现实，用降价换来销量。不过更多的开发商都在观望，看看后市走势如何，除了账面现金充足有底气外，其实也有更深层次的原因。

　　从4月中旬房地产新政出台后，随着各项调控政策的深入实施，商品住宅的成交量出现大幅下降，持续攀长的房价也终于得到有效遏制，与销售市场的低迷形成明显反差的是房屋租赁市场变得十分火爆，很多城市的房租开始出现较大幅度的上涨，北京、上海、广州、深圳等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，一些位置好、交通便利、配套齐全地区的房屋租赁价格涨幅甚至超过20%。

　　综合分析，此轮房租上涨是由于受到了多种因素的共同影响：

　　首先，根据我们的监测，自2009年中以来，全国主要城市的租金一直处于稳定上升的态势中，这和国际金融危机的影响减弱，刺激经济的政策效果显现，及平均收入及预期收入逐渐回升有很大关系，租金回升反映出经济回暖及收入的提高；

　　通过工商注册登记的方法，解决了“住改商”也就是所谓商住两用房的管理问题，近年来商改住项目又大量产生和兴起。

　　一方面是源于住宅市场的火爆，供不应求局面加剧，带来的价格猛涨，比写字楼商业及酒店开发商可更快回笼资金并获得丰厚的利润。

　　另一方面，由于商业地产受使用年限少、按揭门槛高、专业性很强、投资难掌控等多种因素影响，商业地产长期被忽视，投资者不愿问津，加上大量资金涌入住宅市场，一些地区出现了住商价格倒挂的现象，貌似高档的商业地产卖的比普通住宅还便宜。因而不少开发商将商业项目改成住宅来销售。

　　从4月中旬大规模的房地产调控政策出台后，市场就很快进入观望阶段，成交量开始大幅下降，进入5月，一方面各地方的政策实施细则纷纷出台，从政策涉及的方方面面进行了细化，加强了可执行力度和可操作性，对市场的影响也逐步显现；而进入6月，政策走向信号明显，政府的宏观调控依然持续从紧，从国务院发布的“新36条”、住建部将保障住房建设列入各地工作考核内容、国税总局关于明确土地增值税清算中的细化问题、发改委提出逐步推进房产税改革等一系列政策和通知的陆续出台，都可以明显看出政府此次调控楼市的决心，受上述两方面影响，6月热点城市的新房市场成交量均再次出现了大幅下降，然而由于开发商的犹豫和观望，价格却并未产生十分明显的降低。

　　时至今日，此轮调控政策出台已2个月有余，各地的房价都已出现不同程度的下降。北京的新房市场开始出现分化：一部分房企现金充裕，仍旧倾向于看看再说，最多有些促销、特价房、按付款给些折扣，总体来讲价格虽然松动但是没有普降，这部分开发商由于尚未受到资金紧缺的困扰，因而还能够继续坚持只做小降甚至不降，试图以时间换空间，期待市场尽快转暖进而获取更多利润。

　　与此同时，有些资金相对紧张以及新政后新入市的开发商，已经大幅调低开盘价格。据近期媒体的统计目前北京打折促销的项目已达到70多个，不少楼盘的促销形式已从以前的暗降转变为打折直降，“退房再甩买”、“小批量特价房”、“打折优惠”等各种促销手段也在不断变换，降价楼盘的折扣从最初仅有的9.9折、9.8折逐步扩大到了9折甚至更低。

　　尽管如此，总体来看新房的价格水平依然普遍高于周边，比大幅上涨前的价格仍然高出不少，受此影响，二手房价格依然坚挺，卖房者中除了仓位较重的炒房者急于套现降价出售外，更多的小业主则不约而同地采取了观望态度，宁肯长期持有也不愿轻言降价，导致卖盘量减少而租盘大增，使得二手房市场近期买卖与租赁呈现出冰火两重天的现象。

　　综合过往调控的价格走向路径来看，市场价格下降需要的重要节点标志：

　　1、政府调控价格的决心是否已经清晰传递给市场；

　　2、对政策细化、解读的时间，一般需要2-3个月；

　　3、多个品牌开发商的降价示范作用；

　　4、土地出让规模及价格回落对未来预期的改变；

　　5、新房降价带动二手房降价

　　随着各项调控政策的继续深化实施，预计未来将会有更多开发商加入到打折促销的行列中，房价下降幅度将更为明显，成交量则有望在价格下降的刺激中触底并逐步缓慢回升，预计不出意外，价格将在7月开始出现实质下降，一线二线城市价格表现有别，但是降价影响将会相互传递。

　　楼市调控到了这个阶段，观望气氛似乎更浓厚了。

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