控制房价应向奥巴马学习的三大经验
美国的房价为什么涨不动？

文／沙和尚

    控制房价中国的确要向美国学习。
    这两年，中国人和美国人都在调控房价，只不过两国调控目标完全相反。
    中国想控制房价，让房价降一点。从2004年开始，中国政府就在控制房价，从国八条到国六条，到房贷新政等，无一不针对高涨的房价。
    而美国人呢？是救房价，政府想让房价涨上去。在奥巴马就职后的第29天，便宣布了其政府对房地产市场的救助计划，即耗资最高可达2750亿美元的《屋主可负担能力和稳定计划》。
    在房子问题上，美国人比中国人幸福多了。我们不妨从以下两个方面来看：
    第一，美国的房价很低。
    美国的房价一般为家庭年收入的三到五倍,三分之二人口居住的房产均价只有每套20万－30万美元，相对于美国人的收入可谓幸福。
    第二，美国的房价根本涨不动。
    有人也许会说，美国的房价不是也发生的次贷危机了吗？为什么说美国房价涨不动。
    其实，在次贷危机正是前美国房价涨不动的体现。在2004年6月之前，美国房价15年才涨了18%。根本涨不动。2004年6月至而2005年月，美国房价才涨了13.4%，房价就崩溃了，引发了次贷危机发生。这除了说明美国房价根本涨不动之外，还能说明什么？

    面对日益发疯的房价，中国人不妨学习一下美国模式。也许能够为调控房价找到一些新思路。其实，美国的经验很简单，只有两点：
    经验一，美国政府没有调控，没有垄断，让市场机制充分发挥作用。无招胜有招。而中国的房地产调控人为制造垄断，推高房价，值得反思。
　　我们的房价为什么这么高，因为我们的房地产发展模式错了，中国大陆全面照搬香港的房地产模式，并深陷香港模式不能自拨。
    香港模式最基本特征是：供应市场具有高度垄断性。房价被迅速拉高。在这种模式，政府垄断土地，高价卖地。开发商垄断供应，高价卖房。这一切，都被我们学过来了。目前，中国的房地产市场，需求是完全市场化的，供应却高度垄断，供不应求。
　　美国房价为什么合理。美国政府不垄断土地，也基本上没有调控房价的概念，政府很少干预房市。高度市场化，让供求关系自动调节房价，美国调控房价可谓无招胜有招。
    也许很多人说，美国人少地多，而中国人口太多，美国这种完全市场化的经验中国学习不了。
    这种说法有一定道理。但是，也过份夸大了中国土地的紧缺程度。其实，西欧的人口密度与中国是比较相近的。但是，西欧的房价同样也不高啊。西欧也同样能够实现完全市场化的房地产模式。
    当然，中国肯定不能完全照搬美国模式。但是，充分利用供求关系调节房价的思想精髓，却值得到我们反思与学习。

    经验二，美国的城乡差别小，居住郊区化分流了城市中心的居住压力，防止城市中心的高房价。而中国城乡差别大，人都挤在城市中心，造成了高房价。
　　在中国，城乡差别很大，基调设施和生活配套局限在较小的主城范围内。所以购房都往城市中心挤。此外，在这种情况下，加大土地供应后，往往开发商会把不具备开发条件的土地储备起来，房地产市场供应垄断性难以打破。
    而在美国，无论是多远的郊区，各种基础设施和生活配套都是齐全的。城乡差别消除分流了城市中心的居住压力。防止城市中心高房价的出现。
    我们不妨先来看一个现象。中国的城市中心受到各种炒房者围攻，房价已经被炒成了天价。而美国的城市中心却大多住着穷人，富人住在郊区，无论城市中心还是郊区都高不起来。
    也许，你会说，美国人少土地资源充足。并且美国人控制了全球能源市场全民拥有汽车，所以能够实行居住郊区化。而中国人多地少土地资源稀缺。又缺乏能源支持。美国模式的住宅郊区化运动在中国根本行不通。美国模式不能够照搬到中国吗。
    虽然美国模式不能照搬，但是也有极大的借鉴意义。如果中国地方政府能够在效区做好新城开发，做好各种基础设施和生活配套，把一部分人分流到郊区。那么，城市中心的房价上涨压力将大为得到缓解。

　　经验三，从城市结构来看，中国的城市天然适合哄抬房价，而在美国城市的房价根本找不到炒作目标
　　首先，城市结构与房地产炒作密切相关。中国的城市是典型的大饼式布局，城市规模小非常拥挤，非常适合炒作，只需较小的资金，就能够把城市中心炒作起来。所以，大饼式城市结构必然形成炒作型房地产市场，城市中心房价往往会被炒成天价。形成房价永不下跌的神话。而美国的城市结构比较分散，城市中心住着穷人，富人都分散地住在效区，炒作找不到目标，无法形成炒作势市场，房地产自然炒不起来。
　　其次，城市结构决定土地稀缺性。房子是不值钱的，值钱的是土地。大饼式的城市布局，城市过渡聚集，土地非常稀缺。导致土地价值非常高。从而将房价拉高。这种城市，加大土地供应也往往难以见效，因为许多供应是不具备开发条件的无效供应。土地稀缺会促使开发商将土地囤积起来。而美国的城市结构较为松散。居住郊区化，使住宅面对的是一个非常充足的土地供应市场。土地因素难以成为推动房价上涨的因素。
　　正是因为这三方面原因，使美国的房价上涨比较平稳，与收入和物价涨幅基本一致。美国模式当然无法照搬，学习美国模式，要学习它的精髓。而不是它的形式。美国模式对中国控制房价有巨大的借鉴意义。

    总之，我们很有必要学习美国模式。美国模式是一种完全市场化的模式。需求是完全市场化的，而供应也是完全市场化的。正因为供应的完全市场化，导致供需平衡，房价维持在非常合理的水平。
　　中国的房地产，将长期面临土地紧缺的瓶颈。我们无法摆脱香港模式，但我们可以在以下几个方面借鉴美国模式。
　　一是要优化城市结构，降低土地的稀缺性，降低房市的炒作性。尤其要打破大饼式的城市结构，大力发展多中心，组团式城市。从城市结构降低房地产市场的炒作价值。
　　二是形成合理城市体系，避免大城市过渡聚集。美国有大片都市化了的城镇，往往形成几百公里连成一片。这些分流了大城市的人口压力。中国只有找到一条合理的城市化道理，形成合理的城市体系，才能防止城市过渡聚集带来的高房价。
    三是充分发挥市场的调节能力。
（原创／沙和尚）

2009年房价真实涨幅是50%
揭密统计数据忽悠大众的真相
文／启蒙

    曾经看到国家统计局的一个数据，2009年10月，房价同比2008年10月仅仅上涨4%，当时看后不禁哑然失笑，大家都知道，2008年9月是房价最低谷。而2009年10月，房价经历了近一年的疯狂上涨。仅仅4%，可能吗？

    几天后，看到牛刀的一篇博文，批叛统计局，说房价的真实涨幅是21%（刚开始说是30%，后又改正计算错误），他的计算方法是在国家统计局找到两组数据，然后，计算出2009年10月，全国商品房均价4751元。2008年10月，平均价格为3934元。上涨约21%。

    其实，21%也属低估，其实你如果经常看房就应该知道。在2008年10月的价格基础上加20%，是不可能买得到房子的。
    2009年房价的真实涨幅是50%。

    房价一年涨50%，这个数字决不夸张。
    涨幅50%，这是老百姓的真实感受，是在楼盘实地考察中计算出来的。
    北京一个朋友说，北京的房价涨了50%了。他年初看好的房子。当初价格12000元，现在直接变成了20000元/m2。还有一个楼盘年初价格17000元/m2，现在已经涨了26000元/m2。这种直升飞机式的涨价，并不是个别情况，而成了普遍形势。房价涨太快，他们同事都不去看房了。
    不仅北京这样，其他城市涨幅同样令人瞠目结舌。以重庆为例，09年初，房价4400元/m2的楼盘，到了十月，已经涨到了6800元/m2，涨幅达2400元。年初7000元可以买到的别墅现在已经涨到了11000元。说达到50%绝不为过。这种涨法绝不是个别现象，而是普遍现象。

    为什么统计局的房价涨幅数据和老百姓的真正感受到的房价涨幅的差别会这么大呢？
    其实，统计局数据忽悠人，早是一个光荣传统。也是一个公开的密秘。统计局数据忽悠人，有两方面：

    第一，直接从数据上作手脚。
    查看国家统计局历年住宅价格指数。其结果可谓离谱，按照这个指数，2005、2006、2007年，全国房价上涨分别只有8.4%、6.4%、8.2%，估计任何人都不会相信这个数据。
    这个数据的错误性，从国家统计局本身的数据，就可以发现其自相矛盾之处。我们采用另一种方法计算房价涨幅。从国家统计局销售面积和销售金额的统计数据计算出历年的价格，计算出房价上涨幅度如下：

附表：1998-2008房价涨幅