政府应鼓励投资型购房消费

      ——论商品房市场的复兴之路

 随着住房二元供给时代的来临，低收入家庭的住房问题已经划入政府门下，楼市的“楚河汉界”已基本厘清，低收入家庭的住房问题责任归属已非常明确，在此前提下，进一步解放商品房市场成为楼市复兴的关键要素。笔者认为，即日前政府有条件地放开第二套房消费政策后，投资型市场也应在明年上半年逐步放开，允许有条件的居民拥有多套住房进行投资消费（恶性抄房团除外），这对楼市的整体复兴意义重大。

通过调研分析：目前，购买商品房的人群大致可分为三大形态：

一是改善型消费。这一消费群体一般都是从中、低收入阶层“化茧成蝶”，升格到改善型序列，因此，对二套房政策充满期待，消费的楼盘多是中档项目，面积以三居室为主，主力户型在100—140平方米之间，核心价值诉求为空间充裕，功能齐全，但因对房价和面积较为敏感，消费能力依旧有限，因此，不购成商品房的消费主体；

二是尊贵型需求。这部分客群多以老板型客户居多，追求惟我独尊，自成一统，隐逸、尊贵、舒适、休闲的独立空间，多以高端住房消费为主，别墅置业者居多，但由于其属于社会塔尖阶层，不购成商品房的消费主力。

三是投资型消费。这部分客群家庭总资产平均在500万元左右，属于城市新兴的中产阶层。该阶层具有一定的投资购买实力，虽不具备老板式的战略投资能力，但对投资有价值，区域发展前景较好的楼盘兴趣浓厚，一般家庭拥有三到四套住房，并期待将这些房产进行长线投资或作为遗产传承后人，从消费能力和价值取向来分析，这部分人群将成为未来一段时期商品房消费，特别是投资型消费的主力军。

当然，为避免投资型客户恶性扰乱市场秩序行为，政府在鼓励投资型消费的同时，可对其出售商品房期限和付款比例加以一定限制，比如，可考虑如下办法：

第一：鼓励商品房长线投资者。购买第三套、四套住宅出售期限不得少于五年，否则，将全额征收营业税（不低于总房款的20%）；

第二：以家庭为单位，投资型客群购买家庭投资住房不得多于四套。

第三：第三套、四套房产的贷款首付比例不得少于总房款的六成等。

  总之，适度，有条件的放开投资型市场，对商品房短期内复兴意义重大。