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不了解福利分房时代,无权评价中国房地产的今天 2010-7-6 10:42:27
标签: 房产

  不知道是否还有人记得:

  为了一套房而在一个单位工作一生,不敢有任何选择的时代;

  为了分房,给领导送礼找关系加分的时代;

  因为单位分不到房子,只能在集体宿舍结婚或者干脆无法成家的时代;

  你根本没有地方去租房的时代;

  为了分房,抓紧与女朋友登记,以便取得分房资格的时代;

  如果你根本不记得或者压根不了解那个时代,你无权评价中国房地产今天的贡献与价值

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姜炜:处置小产权房必须追究违法违规责任 2010-7-6 10:41:28
标签: 房产

  小产权房——拖出来的难题

  

  小产权房,按国家主管部门的定义,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的,建筑在集体土地上的房屋,或是由农民处行组织建造的“商品房”。目前,可划归此类的房屋在北京周边不在少数,已经形成相当规模。据某些业内人士估计,至少有上千万平方米,分布广泛,形式多样。购买者与使用者均已累积至庞大的数量,个中的利益关系也相当复杂。

  

  其实这种情况已经不是近几年才出现的,小产权房由来已久。而且小产权房从问世之初就不是一件偷偷摸摸的事情,称得上是大张旗鼓。所以才有了小产权房的小区、别墅区,也才会有目前这样的规模。为什么会出现这样的情况呢?相信所有人都有这样一个疑问。其实答案很简单:一切都是拖出来的。久拖不决的小产权房今天已经成为了一个难以化解的矛盾,甚至已经很难找到很好的解决方案。

  

  或许,假设最早出现类似的小产权房时能够及时加以制止,恐怕不会酿成今日之势。早几年认识到问题的严重性,采取相关措施,规模与难度也不至于有现在这么大。可惜,只能是一种假设了。当初没有做的事情,拖到今天必然要付出更大的代价。多年来房地产业内人士一直在呼吁,也经常看到各级主管机构表态,甚至还采取了一些具体的行动。不过,小产权房的问题,到今天为止,也没有一个明确的解决方案,的确不应该。

  

  当2010年房地产调控进入一个新的历史阶段之时,似乎解决小产权房的问题已经提到议事日程上。有相关报道称,政府多个部门已经在联合制订关于解决小产权房问题的方案,甚至很清晰的划出一个时点作为新老划断的节点。虽然我们对于具体条目尚不清楚,对于方案何时出台亦无明确说明,但住建部的官员反复强调,小产权房不可能合法化,这种表态笔者是完全支持的。

  

  是的,小产权房绝对不能让其合法化。即使它已经存在了许多年,牵涉到太多的人,涉及到许多基层的政府,关乎方方面面的利益。可是,解决小产权房问题,需要做好心理准备,应付一些相当艰巨的考验。首先,解决小产权房问题,如何能够正纲纪,维护国家法律法规的尊严?虽然小产权房问题的根源是中国社会特有的城乡土地二元化结构,是土地所有制方面的问题。但小产权房毫无疑问是对现行法律法规的挑战。如果不能“正纲纪”,仅依靠一些规定、通知等,很难解决纠结于小产权房中的各种利益关系;其次,解决小产权房问题,必须能够设计出一种机制,将主管责任人、直接受益人、最终购买与使用者区别对待。应该惩罚谁?谁应该承担违规违法责任?谁的利益需要考虑采取适当的保护?这些问题如果不能在制度设计之初想明白,如果违法违规的责任人与受益人没有受到惩罚,最终让终端用房来承担所有的责任,只能说是一个遗憾的政策。当然,我并不主张完全保护小产权房的购买与使用者的利益。因为他们本身也是违法违规活动的直接参与者,也应该为自己的行为付出足够的代价。再次,处置小产权房,要防止产生新的社会矛盾,比如一些群体性的事件。毕竟上千万平方米的小产权房用户中,什么人都有,也的确有一批经济条件比较差的普通老百姓。同时,处置小产权房,还应该考虑资源的利用效率问题。小产权房绝大多数也是消耗了巨大的社会资源建造的房屋,如果简单的一拆了事,肯定也是资源的浪费。当前中国住宅还是属于短缺资源,这个平衡也是考虑目标之一。或许集体土地上建造的房屋如何体现出“集体”的概念,在这方面能够有所创新,会为小产权房解开一些死结。

  

  小产权房的问题,的确是拖出来的问题。但是,想在短时间内仓促出台一个政策,一下子将其彻底解决也是不现实的想法。个中存在的体制性问题其实远比小产权房本身更加急迫地需要加以解决。当然,小产权房直接合法化绝对不能接受,违法违规的成本是受益者必须付出的代价。而如何处置现有的房屋,又如何杜绝类似情况的再次出现,需要考验主管部门的智慧与执行力。也希望主管部门能够多倾听来自民间与业内的声音。

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姜炜:房产税也能成为高房价的理由 2010-7-6 10:39:35
标签: 房产

新版房产税也能成为高房价的理由

 

中国一线城市与部分二三线城市出现的高房价引发了广泛的关注与批评。对于高房价的成因,众说纷纭。虽然一直没有共识,其实绝大多数明白人心里都了解,高房价的根子在整个体制,绝非一个价格涨跌那么简单。可惜的是,明白人中有些是揣着明白装糊涂,还有一批真糊涂。所以针对房地产的宏观调控,参与者往往在政策制订过程中各取所需。而观察者则经常不明就里,一味地把眼睛盯着房价。公众则更加可怜,信专家、信媒体,最终把房价当成股价来分析,每每低抛高吸、追涨杀跌。结果是天天让房价把自己修理得闹心。

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人人都想抄底,房价跌不下去 2010-7-6 10:37:35
标签: 房产

  人人都想抄底,房价跌得下去吗?

  

  最近经常被问到的问题大致包括:1、本轮调控房价会不会跌?2、跌幅能够达到多少?3、什么时间合适出手抄底?偶尔还有人问及,年轻人是否合适现在买房?提问者有业内人,有从事其他行业的朋友,还有房地产媒体的记者朋友。每逢此时,只能耐心作答,但心中一个疑问却越来越强烈——人人都想着抄底儿,这房价又如何能够跌得下去?

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姜炜:低收入人群的购房意愿应该如何满足? 2010-7-6 10:36:43
标签: 房产

  2010年4-5月,国家统计局北京调查总队在全市开展了北京城镇居民住房需求及满意情况调查。调查显示,72.8%的家庭已经拥有了住房,但仍有45.8%的家庭准备买房,其中22.0%的家庭计划在近五年内购房,54.2%的家庭不打算购房。更加重要的是:有购房意愿的人家庭中,36.9%户均收入在4万元以下,26.4%户均收入在6万以下,另有16.4%和11.5%的家庭户均收入分别在8万与10万以下,仅有9%有购房意愿的家庭年收入在10万元以上。拿到这样的统计数据,相信任何一个人都可以得出这样的结论:目前购房需求主要集中于中低收入人群。即便收入统计准确程度存疑,结论的总体偏差也不会太大。

  依据上述结论可继续推导:对于家庭年收入在10万元以下的群体而言,在北京这类国际性大都市中,要想将购房意愿转化为现实,只有有限的解决方案:一是把商品住宅价格降低到他们可支付的水平;二是政府大量提供诸如经济适用房、限价房之类有准入限制的住房。两者都是现在政府正在通过宏观调控,期望达成的目标。可惜,宏观调控已经好多年了,北京商品房平均房价从七八千升到了两万,四环更全面已经超过三万。商品房价距离低收入人群渐行渐远。即便是一个90平方米以下的小户型,也需要差不多一百七八十万。月供比收入高一大块,若想将其拉回到可承受范围,不是简单的降30%的问题,恐怕拦腰一刀都不够。很明显,这是一个不可能完成的任务。

  至于政府大量提供经济适用房与限价商品房,原有的制度设计在收入水平上正好对应上述具有实际购房需求的家庭。不过,现在限价商品房在相对偏远的区域也已经上万,甚至达到一万五千以上。其价格已经远离了年收入低于十万家庭的实际支付能力,此类住宅只是平抑房价的工具,已经没有了最初制度设计时隐含的“保障”功能。

  还剩下一个经济适用房。价格虽然也在抬高,相对还算低廉。但是,想要依靠这类产品来对应占据90%份额,解决相当于40%以上北京家庭购房需求,需要提供数百万套的住宅,数亿平方米的建筑面积,上万公顷的居住用地。短期内绝非每年拿200公顷土地能够解决的问题。

  至此,或许您可以得出一个结论,经济适用房是满足低收入人群购房意愿的主要手段。这个结论虽然明显,但仍存巨大的可执行性疑问。众所周知,经济适用房对于土地财政之影响使其在地方政府层面不可能受到欢迎;同时由于经济适用房在制度设计上存在巨大的弊病,导致大量特权人士借经济适用房牟取暴利。虽然北京已经开始对经济适用房上市的利益分配进行调整,恐怕也挡不住通过“阴阳合同”之类的方式,经济适用房为其业主带来的巨大收益。所以说,经济适用房制度不进行彻底变革,矛盾只能是积重难返。

  房地产的问题从来就不是1+1=2那么简单。经济适用房再便宜,还是有许多人买不起,更有许多人现在根本没有资格买。政府当前期望通过推出廉租房、公共租赁住房等,来解决“买不起”与“不能买”的问题。但一切的努力都必须落实到实际的资源投入上才有可能真正见效。北京廉租房一年10公顷土地资源投放量是不是太少了点儿?公共租赁住房又能够配置多少资源?

  目前为止,通过上述分析,相信大家可以看清楚一个事实:对于中低收入人群而言,在北京这样的国际化大都市中,想要通过调节商品房价格的方式满足其购房需求,是天方夜谭。最终的结果只能是让有钱人以更便宜的价格购入房产。经济适用房虽然是解决中低收入人群置业问题的一个办法,可并不适用于全体,制度缺陷加上不充足的资源量,所以也不可行。由此引出我们最后一个结论:单纯依靠购买方式解决中低收入人群居住问题不可能,而完全满足中低收入人群置业需求更不现实。中低收入人群中的绝大多数应该通过住房租赁市场与租赁型保障性住房解决居住问题。这个结论虽然有些残酷,但面对现实才能真正解决问题。需要挑战的主要是观念而非市场。

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姜炜:请国土部门尽快公布对囤地状况的清查结果 2009-12-3 11:37:46
标签: 房产 拆迁户 国土 一块 别墅用地 房地产经理人 姜炜 狼的 

看到一条新闻:

 

在广州越秀区,有一块6000多平方米的烂尾地,征迁了13年,依然无法开工。期间有开发商要接手盘活这个地块,但因为有一家拆迁户,不接受开发商开出的690万元的赔偿款,拒绝搬迁。那么在这一家拆迁户的坚持下,其他169户共700多名拆迁居民,历经多年也无法回迁。

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房地产市场需要不断改革与进步 2009-10-28 13:54:54
标签: 房产 房改 福利分房制度 中国 姜炜 狼的迷茫 房地产经理人 

稳定与变革

 

房价从07年到09年搭了一次过山车,虽然没有达到不少人的期望值,却也着实让不少手上压了许多货的老板们着急上火了一段时间。如果当时的宏观调控真的持续至今,恐怕预计中的房企死亡风潮很有可能从传说变为现实。可惜,全球性的经济危机比预言中的“泡沫退去引发的崩盘”来得更早,也更加地猛烈。整个中国经济一下子被撞了腰,不得不被动地将错误判断形势的紧缩政策转向。诚然,从今天公布的经济统计数据分析,今年经济增长达到预期目标没有什么问题,无论是四万亿计划还是八万多亿的新增贷款,看来都产生了应有的效果。当然,需要观察的是增长的质量与后劲,还有整个经济结构调整的进展情况。

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贺祖国六十华诞——我们是幸运的一代 2009-9-23 10:18:01
标签: 华诞 祖国 舅公 小舅 牢骚 大庆 房产 

       建国六十周年大庆将近,一次次的彩排不断地预告着华彩时刻的来临。做为一个军迷,我对即将展现的军事装备相当期待。十年前,我的孩子还在襁褓中咿呀学语时迎来了五十周年大庆。这一次毫无疑问会比上一次的阅兵更加精彩。因为祖国更加强大了。
 
       最近一段时间,回顾60年前那段战火硝烟日子的电视剧相当多,其中不乏感人至深之作,如“潜伏”等。那些日子对于我们这些生活在和平年代的人而言,是无法想象的。在我的记忆中,能够记起的是从七十年代中期以后的日子。比如七六年先后送走了三位国家领导人,在天津的小公园里老师带着我们读报纸上纪念周总理的文章。又经历了地震,住了大半年的临建房(原本五十年代好好的三层楼简单的加层变五层,结果地震让楼房严重受损,不得不拆掉加层再加固。什么时候都得按科学办事啊!)。
 
       记得当时买东西要票,肉也是要票的。不过开了一个口子,一次买两毛钱以下的不要票。结果我课余时间为了家里有点肉吃就反复排好几次队。还有当时的肉多是比较肥的,加上植物油不多,所以经常用肥肉来熬油炒菜用。当时,要想买件玩具或者文具那是相当的困难,得反复申请许多回。还得有个好成绩才有可能。
 
       当然,也有许多美好的记忆,第一台九寸黑白电视来到家里时的喜悦远比现在的液晶来得深刻。还有那个时候帮着小舅拌沙拉,或是大舅公的手艺,多少年都让人怀念。
 
       这些比较遥远的儿时记忆每每当我看着自己的孩子时最容易想起。我经常会对她说:“你是幸运的。你幸运生在现在的中国,又生在了中国的北京。”说实说,我也是幸运的。我幸运有大学上;幸运老爸福利分房还有我一个住处;幸运工作一路走来还算有所收获;幸运赶上国家腾飞的三十年。这些是我的幸运。而且我们不必再过买什么都要票的短缺日子,不必为了分房在一个不喜欢的工作岗位上忍受。
 
     我很感激,也很知足。祖国近年的发展带来的巨大变化让我这一代人受益匪浅,我们有了许多的机会,只要努力付出,就能够有收获。能够做到这一点已经相当不容易了。当然,不足处处都有,什么时代都有,发牢骚谁人都会。但牢骚过后如果每个人都能做点儿什么有益的事情,这个国家就会变得更加美好,或许我们、我们的家人、我们的子孙后代就可以过上更好的生活。所以,我希望祖国更加富强,中华民族更加自强不息,让我们的孩子能够感受到比我更多的幸运吧。
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不要迫不急待地打压房地产 2009-7-17 13:03:43
标签: 不要 迫不急待 打压 房地产 

 房地产最近挺热闹,制造了不少的新闻。特别是“地王”很吸引眼球。在外人看来,地王的再现似乎很诡秘,是突然出现的一个幽灵。可惜,事实并非如此。

     事物的变迁从来都是有迹可循的。从07年开始的楼市调整到今年的春天已经持续了18个月,而从去年四万亿经济刺激计划至今年春天也有半年的时间。市场调整的空间虽然在许多人眼中远低于预期,但时间已经持续了足够长。特别是在出口大幅下落的前提下,房地产的市场调整直接导致的投资下降、市场萎缩等对于整个经济增长造成的影响已经显得相当严重了。所以才有了国家对于大量房地产政策方面的调整与松绑。由此产生的刺激效果在半年多的时间里积聚成了09年春天的市场“小阳春”。虽然当时质疑之声不断,但小阳春到今年二季度末已经毫无疑议地演变成了房地产市场的一次触底反弹。特别是一二线城市尤其明显。

    关心房地产市场的人们可以看到,一线城市的成交量大幅提高,很可能创出近几年的新高。更为重要的是,这种成交量的提高不仅体现在新房市场,二手房市场也表现出同样的状况。同时,房价普遍回升,部分区域房价已经回升到07年的水平,其速度之快显然出乎绝大多数人的意料。这种价量齐升的局面又引发了开发企业的投资热情,去年控制开工量和进度的做法已经很少有了。上述种种现象的终极表现就是——地王的再度出现。

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从“香山修炼”到“华山论剑” 2009-7-16 10:45:54
标签: 地产博客会 房地产经理人 姜炜 全经联 狼的迷茫 地产神仙派 

 写博很长时间了,备感当前房产博客论道多、论剑少,经理人之间交友多、交流少,特别是专业交流更少。博文中谈宏观、讲房价、论政策倍受追捧,讨论专业则无人问津。我期待今后地产博客中更多论剑博文,让各位博主多交流,共提高。或许大家都我所言不甚了解;什么剑啊道的?在我看来,谈宏观、谈市场、谈政策基本上是坐而论道,谈管理、谈操盘、交流工作经验是论剑。一般而言,论道与公众关系近些,论剑多为专业交流。比如“华山论剑”中,参与论剑的几位老总项目遍及东西中部地区,一二三线城市均有,他们从市场趋势入手,形成三种不同观点:谨慎乐观、虎头蛇尾或根本看不清。由此发现,整个行业内部对于市场未来趋势存在一定的分歧。又引伸到企业决策:有拿地的,有观望的。而决策依据则与企业现金量、土地储备数量及战略发展息息样关。更重要的是大家基本达成了一种共识:当前外部环境下,对开发企业而言最重要的是做好企业自己的事,换句话说就是“练好内功”。同时大家还强调企业决策过程中要强化风险意识,而归根到底,多数风险都是企业不可控的风险因素,也就是外部风险。这些风险识别完毕后你可以有应对方案,却无法左右,只能持续关注。所以企业只有把控好自己。诸如地王这类的出风头事儿,如果评估下风险,恐怕操盘时战战兢兢是一定的。

这些内容就是论剑,是能够让参与交流的经理人有所收获并在实际工作中可以借鉴与应用的内容。希望今后这样的交流在线上线下能够更加普遍。 

从“香山修炼”到“华山论剑” 

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