10月31日，黑石集团以5.367亿人民币的代价获得了卓越金融拥有的上海长寿商业广场95%股权。市场再次印证了股神巴菲特的投资名言——“在别人恐惧的时候我疯狂，在别人疯狂的时候我恐惧”。

此前，美林宣布投资26.5亿美元成立新的亚洲房地产基金，凯雷也紧锣密鼓布局中国二线城市计划，UBS、ING、澳大利亚麦格理等外资投资基金则争先恐后地出现在众多国内知名开发商的合作名单中。种种迹象表明，海外投资基金依然看好中国楼市的未来升值空间。

笔者不久前有机会接触了一个海外地产投资基金的融资合作方案，发现其投资额度最多可达20亿美元，而且并没有将帮助房地产企业境外上市作为其合作的先决条件，而是选择了参股国内企业的长期投资做法。“我们选择在这个时间段进行投资，完全是基于对中国大陆经济长期向好的信心。投资货币还是以美元为主，特殊情况下可以间接方式人民币投资。”该投资基金负责人对笔者如是说。

下面是这个海外地产投资基金对房地产行业投资的选择条件：

参股国内知名大型房地产企业，每个企业投资额最少3000万美元，最多10亿美元。所有制不限，地域最好为大型城市（300万人口以上）或经济发达地区。

要求目标企业品牌知名度较高，有一定的产品特色，经营相对稳健；已开发的项目销售状况良好，土地储备适中。

要求目标企业已经连续盈利三年以上，三年的平均年盈利增长率25％以上，平均净资产收益率15％以上，近三年无重大法律和土地纠纷以及违法记录。

投资基金的退出机制有三种模式:

（1）双方协议投资期满后，由控股股东应按照双方事先约定的价格，溢价收购投行持有的全部股份。

（2）非上市公司发行股票上市后，投行从二级市场退出；或已上市公司向投行定向增发后，锁定期满投行从二级市场退出。

（3）第三方战略投资者溢价收购投行持有的全部股份。

融资企业需提交的文件及谈判程序：

1、融资公司需出具文字材料内容包括：

（1）    公司简介，包括历史沿革、行业排名及市场占有率等情况；

（2）    项目简介，包括行业前景分析、市场分析和盈利预测等；

（3）    主要财务指标，如销售收入十亿元以上、净资产收益率12％以上等；

（4）    土地储备情况；

（5）    需求资金量及分年度投资计划；

（6）    控股股东承诺的年度固定分红比例或可转换债券的承诺收益率等。

2、投行若有意愿，则双方签订保密协议，有意愿的公司提供投行所需的进一步的财务报表等文字资料。

3、投行审查后，若有进一步投资意愿，则安排人员作现场尽职调查；第二步也可能省略，投行直接派人现场查阅各类资料。

4、 双方开始商务谈判，形成框架协议。

5、 投行进行内部评估及决策程序。

a)       签署正式投资协议。

b)       履行必要的政府审批程序。

c)       投资款或融资款到位，被投资公司的法人治理结构相应调整。

以上全部程序约需3-5个月（不包括履行必要的各政府部门审批程序所需时间）。