房龙网团购新商业模式投融资对接方案

----暨 在“2010北京创投融资年会暨优秀项目融资对接会”的演讲

房龙的定位是中国独创的房地产口碑网和团购网，试图成为中国最大的会员制购房俱乐部，商业模式可以视为是口碑点评模式，应用在美国很流行，通过购房者、业主和专业人士的点评论坛构建房地产的网络平台，提供口碑营销服务。此外还推行一个公关营销模式，赢利就是来自于营销服务费和团购的服务费。
　　房龙网通过舆情监控，搜索管理、网络终端等服务模式，把目标客户群与楼盘现场互动，通过主题团购、圈子团购、企业团购等进行复合营销，我们做了山西、内蒙、北京等地的飞机购房团，在北京组建万人购房团，有几十万数据库，运营在于满足开发商对于现场公关的需求。中国有6万家开发商，每年的销售额接近5万亿，主要的一百个城市超过了4万亿，根据北京开发商媒体的投放习惯，有效形成包括口碑营销费用、公关活动费用、网络广告费用、团购佣金和在线销售等立体营收组合，规模可达800到1000亿的市场，房龙网力争未来五年达到10亿销售额。
　　房龙网可持续发展包括一是地域扩张，二是业务内涵。我们拥有大量的数据库可以做网络经纪人，口碑平台我们把现在的业主论坛打造成一个现在网络的成熟的社区虚拟化，可以做网上的社区联盟，开展社区的电子商务，社区电子商务我们认为它的潜力还是比较大的。
　　房龙网是2008年7月份正式上线，每年收入均保持较快增长。如果我们能够融资，加快扩张速度，扩张到50个城市，销售额就可以突飞猛进。公司希望能够在三到五年时间，通过做一家轻资产、高成长、高效率高回报的公司而争取上市。

点评嘉宾点评：肖总的几个商业模式应该说都是经过验证的，包括团购模式、点评、口碑的模式，公关模式也经过其他网站验证。我觉得互联网是一个创新的舞台，同时由于没有边界性，让世界更扁平，同时变成创新的杀手，您如何能够把您的创新点长期地维持下去？这是您的商业模式受到验证的优势存在的前提，并可能会伴生而来的一个问题。
　　回答：专业专注——我们首先在北京发起万人购房团，专门针对中低端项目，老百姓买房，会员的招募主要在春夏秋冬房展会上发卡，通过交换数据库，通过各种各样的数据库的交换，同时我们在北京组建了一个俱乐部，投融资俱乐部，银行家俱乐部这样一些合作，接一些银行的VIP高端客户，做一些活动和联谊，最终用客户端吸引客户，吸引我们的房地产客户。

深圳新浪乐居的朋友让我为深圳地产写几句话，只能从命。

离开深圳北上已逾5个年头。其间不断有朋友问我，在“深圳，你被谁抛弃”的疑问声中，深圳房地产是否被边缘化？

的确有那么一些信号。

数字商业时代：中国过去的十年中，房地产业发生了太多的“想不到”，你对此怎么看？

肖勇：过去的十年是波澜壮阔的十年，发生了很多意想不到的事情。在2000～2001年中，我们国家很多经济、地产方面的大腕，都预言中国房地产冬天要来了，得赶快降价。

然而在十年间，我们却看到房价平均上涨了3倍以上，有些城市的楼盘甚至极限涨幅达到了10倍。十年中，房价涨3～5倍不算涨，很正常。这样的发展让几乎所有的经济学家、地产大佬们大跌眼镜。

 据国家发展改革委、国家统计局调查显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。可以说，房地产市场已经基本扭转了2008年的局面。开始进入回暖的趋势。
　　
　　 至于房价为什么会突然上涨原因有很多，主要还是由于金融危机的影响太深，为应对金融危机释放了很多的流动性，再就是在房地产市场刚出现好转时，开发商大规模反弹式的报复直接给房价上涨提供了可能。特别是前段时间任志强扬言要将旗下楼盘从4万每平米涨到10万，可见，房价涨跌的市场行为已然变成某些势力的个人疯狂游戏或赌局。那你说房价上涨就没人买了吗？我相信也会有人买，近日中国最贵豪宅汤臣一品被富豪少年买走就是最好例证。
　　
　　 所以在经过一个寒冬的楼市出现复苏本不奇怪，房价上涨不可怕，可怕的是房价究竟有没有具备上涨的条件，房价上涨的行为究竟能持续多久才是最关键的。我坚信房价短期内还会将持续涨下去，但是能持续多久就很难说了。房价上涨越快，离房价下跌的距离就越近。粗略看来，房价或许很难持续到2012年。
　　
　　实际上，2009年房价政策还没有调整到位，就被一些势力利用了经济危机。他们短时间内保护了自己，但是恐怕难捱到往后几年。在楼市火线上涨的时候，我不得不给楼市泼点冷水。
　　
　　 一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。
　　
　　 按照经济规律，房价由房地产价值决定，同时受供求关系影响。但在中国许多大城市中这种供求关系表现得非常扭曲。衡量一个地区的房价是否真实合理，需要和该地区的居民收入进行比较。在国外，房价与收入的正常比例在３到５倍。但在今年发布的《北京蓝皮书》中，房价与收入之比为23∶1。尽管遭到任志强的反对，但是即便按任先生的说法，房价收入比由此从23∶1降到18.5∶1，离“人人买得起住房”也是相差比较远。
　　
　　 随着中国经济和各大城市的不断发展，房价有一定涨幅是无可非议的，但问题的关键是房价的涨幅已经远远超过了人们的承受范围，其价格与价值严重背离。所以在房价远远背离价值后是不可能走远的。
　　
　　 二、房价不仅是经济问题，而且上升到政治高度。
　　
　　 现在房价已经不单单是经济问题，它关系到整个社会广大人民的切身利益。稳定房价已经是中央坚定不移的政策。从2005年许多地方政府逆向调节已经让中央感到恼怒了，以致让房价问题曾一度成为温总理最痛心的三件事之一。
　　
　　 不管是穷人还是富人，政府还是百姓，房价问题都与其利益相关，这种事关众人利益的经济问题也因此具有了政治性。只不过是开发商只看到了经济现象，或者不愿承认政治性。但奇怪的是为什么在房价高涨的时候不允许政府伸手干预，而房价刚刚要低头时又声嘶力竭的呼喊救市呢？
　　
　　 三、政府将干预房价使其降到合理。
　　
　　 前有国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，鼓励开发商以合理价格促销。后有地方政府干预房价着力调整住房供应结构。
　　
　　 以北京为例，北京社科院3月31日发布的《北京蓝皮书》披露，在今年经济发展遭遇困难的大背景下，政府将加大干预房价力度，促进市场消费。过去传言地方政府出于自身利益不敢降价，相信随着北京政府干预房价，相继会有不少城市效仿。现在一些地方政府开始收起与开发商之间的暧昧也恰恰说明了这一点。
　　
　　 特别是几年房价还没有调整到位时，房价又被抬高。实际上这是政府抵御经济危机的副作用，也恰恰被开发商等相关利益体所利用。
　　
　　 今年下半年开发商的一些逆势行为将有可能逼迫中央政府使出最后杀手锏，出台直接干预高房价的政策。当然干预房价不仅仅是针对房价，而要将楼市腐败的混乱打破。政府必须按照法律制定一系列的规则，规范房产市场，引导房产市场朝着市场经济的方向健康发展。规范房产市场，直接干预房价也不是计划经济，而恰恰是为了还房地产以真正的市场化。而一些政策出台或许将在2010年后显现效果。
　　
　　 四、乐极生悲、得意忘形会将楼市更快拉低。
　　
　　 乐极生悲是千古哲理，并且万事万物都有一个度。我相信，楼市回暖任何人都希望看到，本来回暖就是一个褒义词，但是如何看待回暖才是最重要的，也是最难得的。而恰恰一些开发商看到点阳光就灿烂，
　　
　　几乎忘了自己是谁。因此也有许多开发商盲目跟风，你涨我也涨，不涨就是丢面子。
　　
　　 可以说，目前房价上涨的事实是客观的，但是原因却是主观的。由于开发商没有认识到成交量的回升是源于前期房价的变相回落换来的，结果被他们当成是房价借势上涨的理由。错误的意识形态必然导致错的行为，事实也是如此，开发商一个赛一个，不分青红皂白，也不顾自身能力，比着涨价。而这种涨价在不久的将来必将会让他们自食其果。
　　
　　 房价真的能涨起来吗？能！因为涨价是开发商一方面就可以操纵的。他说涨就可以涨，但是涨完之后又能怎样？如果还会有真正的购房需求者买房，那才是市场行为的涨价规律。我们不否认当前的确有许多
　　
　　人在买房，但是其中不乏炒房者，刚性需求者才是让房价持续上涨的源动力，炒房者是断送楼市的推手。
　　
　　 五、购房者将不只是买涨不买跌。
　　
　　 过去一致认为买涨不买跌，实际上这是一个错误的引导。因为过去过多的强调了房地产投资功能，而忽略了自住的本能。作为投资对象，房地产市场确实会存在“买涨不买跌”的现象。但是，在当前经济面临很大不确定性的背景下，剩下的绝大部分属于自住需求者，也就是刚性需求者。房地产市场已由以前具
　　
　　有投资性质和生活消费品性质的双重市场转变为当前仅剩下的生活消费品性质的单一市场。
　　
　　 当投资功能不再显现时，楼市就更遵循价值规律的导向，如果需求下降了，就得下调房价来刺激需求，这才是真理。所以购房者买涨也买跌的理性会带动进一步观望，而观望也会督促开发商降价销售。
　　
　　 六、楼市就是涨跌之间的交替。
　　
　　 任何市场不可能光有涨或跌，楼市经过一轮上涨高潮后，各种问题的出现导致泡沫越吹越大，房价高涨换来的结果是购房者观望持续，成交量日益萎缩；而当楼市冷到一定程度必然有多种因素回拉，成也购
　　
　　房者，败也购房者，各种综合力量必然促使房价下跌，这就是房地产自身的调整。在房价本该要下跌时却因为某种原因政府出面救市，才让开发商幸免于难，所以经济回暖后房价还得继续调整。

　 七、今年一线城市居住地价不上涨。

　　
　　 针对一些开发商地价不断上涨给了房价上涨的理由的言论，国土资源部给予了有力回击。
　　
　　 自2001年开始的一轮土地价格持续上涨局面或将终结。在国土资源部监测的105个城市之中，已经有四成城市去年土地价格出现下降。国土资源部最新发布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”预计，房价下行及未来走势的不确定将直接影响开发商拿地的欲望，今年北京、上海、广州等一线城市居住用地价格，将与2008年持平或低于2008年水平。
　　
　　 今年全国两会上，全国工商联曾调查，地价占房地产直接成本最高达58.2%。对于备受争议的“地价房价之间的关系”，国土资源部首次以数据给出回应。据该部调查：地价只占了房价的一小部分，全国平均比例约为23％。看来过去数年的高地价时代已经暂告段落，国土资源部迫于压力降低地价，房价还有理由上涨吗？
　　
　　 八、楼市回暖大考开发商降价信心。
　　
　　 即使姑且认为当下开发商热炒的楼市回暖是真实而没有虚假，但是聪明的开发商应该明白楼市上惊现的回暖与连日来国家及地方政府的鼓励房价降价政策不无关系，更跟一些开发商大胆打折促销行为分不开。如果当初开发商硬撑不采取降价，今天所谓的小阳春也是镜中花水中月。
　　
　　 所以楼市回暖正是对开发商未来房价是涨还是跌的大考，既是对房价下跌换取成交量的成功肯定，更是给开发商对降价促销以信心。谁不希望中国经济好？谁不希望中国楼市好？可房价上涨才能安抚楼市吗？可谁来安抚望房兴叹的百姓呢？房地产市场将是一个充满希望的市场。回暖是希望，也是机会，更是考验。
　　
　　 九、普通百姓住房观念的改变有助于房价回归。
　　
　　 最近茅于轼提出了购房者自身抬高了房价，虽然不能忽略这不是房价上涨的最重要原因，但也道出了购房者自身是如何影响房价的。
　　
　　 随着普通百姓这么多年在高房价面前的冷思考，或许现在越来越多的人迫于压力和无奈，以及媒体的宣传，专家的建议等，特别是百姓的消费观念越来越成熟，人们开始学习国外租房模式的行为，摒弃居者
　　
　　有其屋的传统观念，把“真正的生活不是看你拥有多少房子，而是看你一套房子里拥有多少生活”作为自己的生活境界，如果成为一种时尚和潮流，那将是对将来房价的一个严厉的冲击。其实购房和安居不能划等号。
　　
　　 随着明年大量保障性住房的推出，也会抑制商品房价格的上涨。
　　
　　 十、降价是开发商唯一出路。
　　
　　 如果说国务院的鼓励开发商降价和地方政府的干预房价属于外在因素，如果说开发商对他们的话充耳不闻，那么2009年各种困难的压力对开发商而言也只有降价才是最后出路也是唯一出出路。一年多来，开发商可以说几乎想尽了一切诱惑购房者的绝招，可偏偏购房者不吃这一套。实际上开发商也明白而且也从来没有公开做过，那就是要想换取来年的成交量惟有将房价降到百姓比较能接受的合理位置。
　　
　　 可以说开发商不到迫不得已是不走这一步的，但是他们也知道一年的促销都几乎是徒劳无功。谁最早了解市场行情，最先以价格优势打破低迷的市场坚冰，谁就可以获得更多的收益。
　　
　　 虽然现在开发商资金链紧张的现实已经有所缓解，但是单纯靠炒房来抬高房价恐怕是不会长久的。房价涨得越疯，房价就会降得越快。

今年，各种抑制政策效果并不明显，因此祭出了“税收”这面最厉害的旗帜。

2010年，我们度过了房地产最不平常的一年，而现如今的房产在几家之言中到底要走向何方，我们也在拭目以待中另眼相看，2011年也是十二五规划最关键的开端，房产做为一个风向标确又在经济大潮中暗示着什么。

有段时间没有梁上燕的消息了。梁上燕何许人也？星河湾董事副总裁。

都知道星河湾继广州、北京、上海之后，棋落太原。球王贝利说，最漂亮的进球是下一个。星河湾的下一个呢？中国房地产界的奇女子梁上燕如何操盘？关注星河湾和梁上燕的业内外人士不在少数。

近日，我专程去太原，拜会梁上燕，踩盘星河湾。所见所闻所感，与大家分享。

　　在1月23日举行的中国房地产经理人大会暨中国房地产北京论坛、中经联盟第二届年会上，万科副总裁、北京公司总经理毛大庆替正在新西兰登山的王石捎话：我要参加中经联盟。

　　王石对毛大庆“戏言”：“中经联盟怎么不带我玩儿？我也是职业经理人呀！”

　　王石还说，万科等发起成立了中城联盟，更像是一个老板俱乐部，属于做决策的。真正的中坚力量是职业经理人，中经联盟很有意义，今后我一定会参加中经联盟的活动。你们一定要通知我。

　　这篇博文原本是要在元旦前写的，没想到拖了几天，国务院又出楼市新政。这样，我的建议紧迫感更强了——炒房者赶紧出货50%，否则想出都没人接盘了。

　　某些业界人士一直主张中国房地产高歌猛进，似乎楼市永远不会跌。浙江人炒房公认厉害，但当年在上海也曾被深度套牢。现在，不少人又在山西煤矿损失惨重。就在2008年，还传出深圳人的一位炒房者供楼太多，以至于借钱过春节……

　　炒房现象有多严重？有专家分析占30%左右，王石认为有的楼盘超过60%，而深圳一位做销售的地产商“内线”告诉我，他们新开的楼盘是90%（国际安全线是10%）！呜呼！怪不得中央连续出拳。

　　可以预计，原先所有传闻不是空穴来风（我在前面博文里猜测是有关部门故意放风试探反应，再决定出手的时机与力度，比如二套房首付传闻是50%，业界有些惶恐，真正出台是40%）。如果房价上涨势头压不住，二套房首付提到50%完全可能。不行的话，还有物业税，不要怀疑国家意志和国家能力，这点儿事不算什么，没有想象的那么难。

　　当年（1988年）抢购彩电，一个特别消费税就压住了。如果从二套房开始征税，楼市马上会有反应。

　　不要怀疑，楼市即将进入一个调整期，调整的长度和力度尚需观察。不太可能出现较长时间的“滞胀期”，因为现在的楼市和股市一样，非涨即跌。投资者的资金是有成本的，绝大部分非长线，打得赢就打，打不赢得就要跑。

　　不光要会买，会卖才是高人。收紧弹药，以利再战。我对中国房地产的长期前景是看好的，回调，特别是达到一定时间长度与价格幅度的回调，就是进货机会，如同2008年底2009年初。

　　对短线客而言，注意别把自己炒成了“房东”。