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央视争夺定价权？ 2009-4-27 11:35:41
标签： 杂谈

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第二季度是否会筑就次底部？ 2009-4-21 17:58:11
标签： 杂谈

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市场不接受房价上涨！ 2009-4-14 14:36:14
标签： 杂谈

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月销2万套证明二手房价真正触底 2009-4-2 15:42:26
标签： 杂谈

3月二手房单月成交20005套，这是个天文数字，第一季度加起来为3.6万套，这也是个天文数字，比较一下：2007年二手房成交9万多套，2008年二手房成交7万多套，即使历史上最火的2007年，月均仅8000套而已，而在09年第一季度，月均已为12000套。
　　无论是放松房贷，还是减免契税，其政策都比2008年初强，但不必2007年初好多少，基本类似，所以很多人认为现在的二手房放量成交是政策的结果，我不敢苟同：我认为二手房放量成交是二手房价已经跌幅触底，二手房之低价已经让购房者认可，这才是最大的原因，而政策的优惠只是推波助澜而已。
　　相比2008年，二手房1季度的价格同比跌幅为15-20%不等，而且是所有区域，所有物业类型都在跌价，幅度都在15-20%之间，所以二手房价在过去的一年内确实明显下跌，购房者清清楚楚看到了下跌程度，所以在现在的价格上，购房者的确买到了实惠，的确抄到了底价。
　　而一手房在过去的一年中，表现就和二手房完全不一致，它们只是一部分区域，一部分物业类型在降价，并不是所有的一手房都在降价，尤其是高档公寓项目，根本没有降价，有些还在玩涨价的游戏，而二手的高档项目，比如棕榈泉，比如星河湾，都出现了明显降幅，所以为什么有些购房者很纳闷：都说一手房降价了，怎么自己想买的项目一分钱都没降，到底北京房价降没降？我个人统计了一下，按2008年市面在售的项目算个平均价，北京所有的一手房项目平均下来只降了5%左右，也就是有的大降，有的稳定，有的涨价，所以一手房的整体降价没有二手房整齐划一，幅度也没二手房大，这就是目前二手房销售量远超一手房的真正原因。
　　从以上分析来看，目前二手房销量大完全是价格低的效果，月均12000套的成交量足以证明二手房价已经触底，会在现在的底部价位上稳定一段时间，待宏观经济明显好转后再温和上扬；而一手房价我个人认为还未降到位，如果开发商近期仍不果断降价，用价格来换销售量，那么整个09年二手房销量远超一手房就会成为现实，而且我个人认为即使开发商近期不愿降价，也会在不远的未来时间被存量房和保障房的压力下，早晚都要降价，尤其是所谓豪宅的项目，因为开发商早晚会明白今天的事实真相：
　　第一季度的销量回暖仅仅是由于房价降到触底低价所诱发的结果，而绝对不是购房者自身的购房意愿和购房能力真正提升的结果！
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4月份的房价预测 2009-3-30 16:39:21
标签： 杂谈

无论是一手房，还是二手房，在3月份都获得了一年来的历史单月最佳销售量，也就是说都纷纷打破了历史纪录，这一成绩会对4月的房价产生什么影响呢？
　　在3月份我们也发现，已经有一些一手房在提价，而且幅度在1000元以上，大概在10%左右，那么这是否意味着房价的上涨将卷土重来呢？
　　答案是“否”。在3月份看房量较大的情况下，部分一手房的开发商，对市场回暖做出了误判，他们认为市场已经全面回暖，但是事实上3月份的成交客户基本上都是刚需型客户，他们的特点是需要面积小和总价低的房产，所以在政策的带动下，集中进入了市场，集中释放了刚性购房需求，而改善型和投资型客户仍在部分缓慢地进入市场，所以说房地产市场只是部分回暖，而不是全面回暖。
　　而且目前市场上的购房者都已经历过07和08年的市场变化，普遍对房价变化有着比较成熟的判断，目前对房价的主流判断是：现在的房价在政府利好政策下不会继续下降，但是短期内马上进入上升通道根本不可能，房价会在现在的底部低价区位平稳运行很长一段时间，既不涨也不跌；直到哪一天经济明显回暖之后，房价才会重新进入上升通道，以上就是现在的主流市场判断。
　　所以现在的购房者心态都是抄底心理，即是因为现在的房价从以前的高位降了下来，现在我觉得房价已经降的合适了，而且判断以后也不会再降了，所以我现在可以买房；这些购房者不会要求房价继续下滑，但是如果你此时再上涨，他们就绝对不会买账，也绝对不会再次因为害怕涨价而追涨买房，所以现在无论是一手房的开发商，还是二手房的小业主，就会发现一个特别有趣的现象：虽然一开始看房人一拨接一拨，但是一旦自己提价，看房人就集体消失，根本不会和你商量，这种情况就直接反映了现在客户购房的抄底心理：我只买最便宜的，绝对不买提价的！
　　这就和小品“不差钱”很类似：一手房在提价后对购房者说：“现在可以买了”，而购房者却回答：“这房我真的不买”，所以4月份的房价一定会和3月份类似，一二手房价仍会在低位稳步运行，大家可以放心从容地仔细挑选自己心仪的房产，好好地抄一把底。
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投资性购房还不是最佳的时机 2009-3-23 12:58:04
标签： 杂谈

购房者既有自住性购房，也有投资性购房，既然房产投资增值是很多人的需求，那么这些投资人在等待了一年之后，现在是否其最佳的出手时机呢？
　　我个人认为纯粹投资性购房的最佳时机还未来临，理由如下：
　　1.投资性购房其目的是资金的增值，而现在市场房价虽然很低，但是短期内还没有马上反弹的明确趋势，很多人认为既然房价继续大幅下跌的可能性很小，那么就应该在短期内上升，而事实上在房价由跌到涨的过程中，一定会经历很长一段时间的底部确认时间，这是其它城市的历史经验。
　　2.目前中国的经济发展前景并不明朗，虽然中国做出了相应的决策部署，但是毕竟出口的大幅下降，能否被刺激出来的内需上升抵消，是个未知数；更加莫测的是美国的经济变化趋势，都会对中国造成影响，所以中国09年的经济有很多未知数。
　　根据以上两条来判断，第一房价由跌到涨之间有一个很长时间的底部确认时间，第二中国宏观经济的上升形式也未确定，那么房价的短期内快速反弹是不可能的，那么投资者会有很长一段时间没有升值收益；再加上08年的一手房和二手房积压严重，市场供应量十分充分，所以作为纯粹投资性购房的客户可以再观望观望，等到房价明确回升时再出手，也一点都不迟；在此前的一段时间里，投资者可以暂时投资其它目前正在明确升值的产品，以后在房价明显上升的时候再回到房产市场，这样您的09年度投资收益就会最大化。
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开发商又开始涨价卖房？ 2009-3-18 13:30:46
标签： 杂谈


　　今天看到新闻说北京的一手房，3月已经有悄然提价的现象，幅度为10%至30%之间，我觉得非常惊讶，因为感觉实在有悖常理，细细想来有以下可能：
　　1、开发商追逐暴利的本性一览无余：北京的市场购买量刚刚回升30天，开发商们就忙不迭的迅速涨价，幅度为10%至30%，而北京的一手房价花了一年的时间才降了10%左右，一手房慢跌快涨的特征极为明显。
　　2、开发商似乎又回忆起2007年的黄金岁月：用不断的提价来诱惑，或者恐吓购房者进入市场，任人宰割，但是依个人愚见，开发商的传统策略很难再次奏效，理由如下：
　　　（1），市场供应面的变化：09年起二手房和保障房这种低价房的供应量占市场主角，一手房的供应量已经是市场配角，有主角在这里压住阵脚，配角想引领市场走向很是可笑；
　　　（2），购房者的变化：09年起购房者会更加计较价格，会认真选择性价比高的产品，而且由于开发商的房屋质量问题不断，所以对于开发商开发的新房，购房者也越来越不敢相信，反而不如二手房实实在在；而且对开发商涨价卖房的传统策略也是司空见惯，绝对不会盲目上当；
　　　（3），北京的一手房销售量从3月第二周已经开始环比第一周下跌，现在的第三周应该是继续下跌，只维持了4周的上升势头，就疲态尽显；而二手房销售量已经连续8周环比上升，原因是什么？因为聪明人越来越多，傻瓜越来越少；
　　　（4），南京的一手房2月份也是销售火爆，但是3月第一周就环比下降40%，这些数据难道没有参考价值吗？
　　从宏观经济来看，现在还面临金融危机的压力吗？答案是肯定的：股市上窜下跳的将近3个月，今天一个消息来就涨了多少多少，明天就出来辟谣又跌了多少多少，好像3个月股价还基本在原地打转，因为09年股价的每次上涨，没有一次是因为公司业绩好，都是消息好，是虚的；在这种经济一般的时候，企业都是打折让利来吸引客户，全世界的各类企业没看见一个此时借机涨价的？中国的开发商真是哗天下之大稽。
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北京2月二手房买卖价跌量升 2009-3-10 17:30:25
标签： 杂谈

09年2月北京二手房市场交易活跃，据鑫尊置地的最新成交数据显示，2月买卖成交量环比1月上升了250%，租赁成交量环比1月上升了100%，从具体交易价格来看，应该是价格换成交量的典型特征。
　　具体价格统计如下：
　　1，2月北京二手房买卖成交均价为8528元，环比1月微降2.22%；
　　2，2月北京期房均价为11812元，现房均价为10431元；
　　3，二手房相对于期房均价低38.5%，相对于现房均价低22.3%；
　　4，二手房的价格优势仍然十分明显。
　　5，2月北京租赁成交均价为25.63元/平米/月，环比1月微降0.43%。
　　从以上数据可以看出，2月的二手房价格并没有受成交量推动而上升，这种价跌量升的交易情况，理论上应该是价格已经收到大量买家认可，价格基本已经到达最底部，在连续1年左右的价格下降后，再继续下降的空间已经很小，随后的市场变化应为如无特殊情况出现，则短期内价格不变而成交量继续放大，市场将呈现价平量升的温和回暖特征。
 
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为什么政府不愿意救开发商？ 2009-3-6 16:02:23
标签： 杂谈

作为从事房地产行业的一员，我发自内心地希望房地产业能够蓬勃发展，所以当房地产落选于十大振兴计划时，我还很是失望；但是当我今天看到深圳楼市的最新变化时，我觉得政府对于开发商的态度，真是十分正确的。
　　今天媒体报道，深圳的一手房开始涨价，昨天卖8000的，今天卖9000元，一涨就是1000元以上；出现了新楼王，相同区域相同配置的1月还卖15000元，今天3月份就推出40000元的价格，真是令人惊叹！
　　从以上变化可知，深圳的开发商真是好了伤疤忘了疼，这种唯利是图，追求暴利的企业，的确让人觉得可恨：
　　放眼茫茫神州，在09年经济危机的前提下，各行各业都是降低商品价格，降低服务价格，汽车降价，家电降价，餐饮降价，旅游降价，社会各界企业都在降价，以帮助中国度过经济危机。
　　具体到房地产行业，银行降低贷款利息，国家降低税收收入，都是为了帮助百姓在经济危机时，降低购房负担，大家让利于民，以求国泰民安；而在这种各行各业，国家政府都在让利于民的前提下：竟然传出了深圳开发商大幅涨价的消息，真是让人愤愤不平！
　　我想中央政府为什么不救开发商，的确是这个行业中的企业太不成熟，太没有社会责任感，这种水平的行业发展对社会无益，即使推倒重来，从长远来看也是利国利民！
　　北京的开发商应该清醒认识到自身的社会责任，不要觉得深圳一手房涨价，自己就嗅到了春天的气息：
　　我觉得深圳开发商的倒霉日子就在不远的前方，各行各业都在降价，就你一个人在涨价的行业和企业，会突然发现只有自己在裸泳，而所有人都在岸上怒目而视！
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二手房火爆反而房价下降 2009-3-4 15:00:56
标签： 杂谈

北京09年房地产市场迎来重大变化：连续1月份和2月份，二手房的销售量大大超过了一手房，而且2月份销售量即将破万套，不能不说是十分火爆！
　　在以往一手房占主导地位的时候，销售量的火爆往往马上带来房价的上涨，一手房先涨，二手房随后跟着涨；但是09年1月份和2月份二手房的火爆，尤其是2月份近万套的销售量，却对房价起到了降的作用：二手房的销售火爆带动了开发商2月底和3月初开始的大范围降价，这究竟是为什么呢？
　　以往一手房占主导地位，只要销售量火爆，所有的开发商就会不断提价，其原因很简单：开发商是一个企业，其开发了一个楼盘，价格卖的越高，其企业利润就会最大化，所以开发商一旦获得机会，就会不遗余力，不约而同地共同炒作造势，共同抬高房价，继而引起一手房和二手房价格飞涨，整个市场价格丧失理性，形成可怕的泡沫！
　　而09年初始二手房占据主导地位，尤其是2月份成交近万套的天文数字，反而没有引起二手房和一手房价格的上升，其原因如下：
　　1．目前二手房成交活跃的主要源于价格远远低于一手房，即用低的价格换得成交量，而一个二手房的业主其售房目的无非是快速变现，其用市场价快速变现的需求，远远大于慢慢变现憋出一个比市场价更高价格的需求，所以对于一个业主而言，其想取得快速变现的方法一定是价格略低于其它业主，这种市场特征就表现为各个业主相互竞价，比谁的价格更合理，业主之间是客观的市场竞争关系，而不是开发商之间主观的默契合作而非竞争关系，所以即使二手房销售活跃，二手房的价格仍能维持在合理价位，而不会造成二手房价格的非理性上升，所以本轮1/2月份的二手房成交火爆，并没有引起二手房价的上升。
　　2．而当开发商看到二手房销售火爆时，就会认识到市场上不是没有需求，而是被二手房的低价抢走了，于是马上就跟随降价，想把客户再抢回来，于是二手房的火爆，反而带动了一手房的降价。
　　从以上分析可以得出结论，当小业主卖房占主导地位的时候，就是房价合理的时候；当开发商卖房占主导的时候，就会发生房价不合理的现象：因为开发商是企业，企业就要追求利润最大化，这是没有办法的事情。
　　大力发展二手房，降低流通税费，降低贷款负担，就会满足百姓的购房需求；历史经验证明：一个以二手房为主导的房屋市场供应体系，才是健康的，才是可持续发展的，因为群众的力量才是无穷的！
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