下午四点半开车去人民大学附近接上课的孩子回家，十分钟的路程走了一个半小时，回到家已经六点了。周六周日的中关村地区，塞车已经成为一种常态。没有人再抱怨，无论是在路上的人，还是在家中等待的人。

    那些在夜幕中闪烁的车灯，无奈而凄凉，在这个寒冬，城市变得冰冷而坚硬。

    看着前面一眼望不到头的若明若暗的尾灯，再看看后坐上已经睡着的孩子，仿佛这个城市正在尾气与昏暗中睡去。

    写字楼的地下空间的合理规划与有效经营，对写字楼的价值具有非常重要的影响。长期以来，由于写字楼多产权的出售模式，地下空间的规划设计与有效利用常常被漠视，这无疑制约了写字楼后期的功能拓展与经营弹性，影响了写字楼的经营管理效率，不利于写字楼的可持续发展与长期价值的提升。

    从系统论的观点来看，写字楼的地下空间系统是写字楼的运行保障系统及后勤服务系统。地下空间通常由配套商业、员工餐厅、停车场、仓库、设备系统及物业管理用房等构成，这些空间是写字楼的非正式办公空间，其功能是与写字楼正式的商务与办公功能对应的服务型功能。众所周知，楼宇服务型功能的效率对公司商务活动的效率、对公司员工的工作状态具有直接而巨大的影响。因此，地下空间的规划设计、开发与经营对写字楼价值影响巨大。

    以下对地下空间系统主要机能及与写字楼的关系进行分析。

    产品管理的核心是管理与提升房地产开发项目的产品品质。

    产品品质包含三个层次的内容。一是产品物理功能（即使用功能），二是产品的心理功能，三是产品质量。

    产品的物理功能是产品最基本的特性，是产品的交换价值和作为商品的基础；产品的心理功能是指人对建筑产品的心理感受与体验，更多地与产品的美学设计发生联系；产品质量反映的是产品物理功能与心理功能在材料与工艺上的实现程度，影响着产品的可持续经营能力。

    很多朋友都有过类似的尴尬经历：到写字楼访问时转向。或者，不知要去的楼座或公司在哪里；或者，不知电梯厅在何方，常常使人心情烦躁，让人对写字楼的印象不佳。

    问题出在哪里？出在标识系统。

    连方向都找不到，能不生气吗？人最大的恐惧是迷惘，或者叫不确定性。

    股市是行业的风向标，虽不全对，但多少还是有点道理。半个多月前，我的一位好朋友，广州一位房地产开发公司的老总，打电话问我对股市的看法，个中大诉股票被套之苦，如同被判了无期徒刑一般，话里行间希望我为他推荐一只股票，信誓旦旦盈亏自负。这两年尽管我做股票没赔钱，但并无什么高见，要说原因，一则因为头脑不热，还多少知道凡事顺势而为的道理；二则就只能归结于上帝的恩惠，运气比较好了。但在朋友眼里，好像其中总有什么玄机不愿透露似的，被他这么一激，便推荐了自己刚建仓的股票万科。到今天收盘，其帐面盈余已近30%，乐得他又是打电话又是发短信回北京时请客云云。

    万科的走势是房地产股的风向标，选择万科就是看好未来房地产行业的走势。道理很简单，股票走势背后的动力只有两个字—投资信心，万科和其他房地产股的提前启动，所代表的就是投资机构与投资人对这个行业的信心正在恢复。而信心，正是当下房地产行业最珍贵的复兴与发展动力。

    从万科在底部震荡的成交量中就能看出，有大量的资金密集成交在5元到7元之间。今天，万科收于7.55元，跨越箱型震荡区间，给万科及其他房地产股的持有者以更高的遐想空间。

    过去对冬天最有印象的事情莫过于北风与冬雪了，在我的记忆里，冬天的阳光总是那么地遥远、那么地不清晰。而这个冬天却不同，生病的日子从叶子变得金黄抑或多彩，一天一天地过去，那金黄随着风和阳光飘走，那多彩的叫不上名字的植物也渐渐地在黑夜中黯淡下来，在我的记忆里，剩下的只有阳光了。

    当我们那些自然的伙伴都要去眠时，与我为伴的只有阳光了。

    去年绵阳的冬天出奇地冷，很多绵阳人都说，从来没有这样冷过。春节回家，一进家门就像掉进了冰窟，从里到外都冰透了。每天都到外面去逛，希望遇到阳光。有一天接到马越的电话，说是面对大江南北的冰雪，神仙派是不是该有所行动，在阳台上冻得瑟瑟发颤的我不住地点头称是，心中有很多的感动，身体也多少有了些温暖。

    在写字楼、酒店式公寓、商业等商用物业的营销与租赁中，买家和承租者都统称为客户，但在这两个不同的坐标系中，客户的含义和价值却有很大差异。当物业是分散的多产权出售时，对开发商而言，客户就是售价的代码，售价是决定开发商签约的压倒性权重因素。相比之下，开发商对于客户的品牌、持续经营能力、团队管理水平、行业地位等并不太关注。

    而当开发商持有商用物业，转变为物业运营商时，情况就大不一样了。租赁价格就未必是确定客户合作关系的第一权重因素，客户的品牌、持续经营能力、团队管理水平、行业地位等，同样成为双方合作的关键要素。运营商需要做的，不仅是对客户短期承租能力的评估，更重要的，是对客户做一个更为整体、综合评估，对客户的长期可持续发展做出判断。

    换句话说，承租的客户与出租的物业构成了一个命运共同体，一荣俱荣、一损俱损。

    如果把建筑比喻成生命体，所谓产品节点，就是各个功能不同的空间相互连接与交汇的环节，就是生命体的关节。因此，产品节点具有过渡空间与综合性空间的双重涵义，不仅具有很强的功能意义，也是人流与城市视觉的焦点，有很强的社会心理意义。

    和单一业态的项目不同，对于城市综合性与商务综合体项目来说，因为各种业态的存在，综合体项目存在大量的产品节点。

    综合体中的产品节点大致可分为如下几类：

    中国平安，是一家大型的保险公司。名字取得很好听，与其从事的职业也很相配，听上去很舒缓、很安全。

    可是最近一段时间楼主屡受平安业务员不知疲倦的电话骚扰，心理上突然感觉很不平安了。

    本来，我对保险公司业务员的电话造访早已习以为常，也能平静地面对，但听到“中国平安”几个字，还是像听到“中国足球”四个字一样，条件反射式地反感和厌恶。

    8月24日，历时十六天的29届北京奥运会落下了帷幕。