尊敬的各位来宾：

　　下午好！

　　非常感谢北京写字楼信息网的邀请，非常高兴来到天津，参加由北京写字楼信息网主办的“天津写字楼发展高峰论坛”。北京写字楼信息网在研究写字楼市场、整合写字楼项目资源、为写字楼项目提供服务等方面做了大量工作，如今又进入了极富潜力的天津市场，可喜可贺。前段时间，全经联写字楼委员会和北写网组织几十位北京的开发商来到天津滨海新区、于家堡金融区及中新生态城进行了考察，正如我们所看到的一样，天津正在迅速崛起，滨海新区、于家堡金融区、中新生态城的规划和建设都给我们留下了深刻印象。

　　作为北方经济中心、国际港口城市和生态城市，同时作为环渤海都市圈和京津都市圈的龙头城市，天津毫无疑问具有巨大的发展空间和成长潜力，作为经济和第三产业发展载体的写字楼物业，也正在进入一个快速的发展时期。我们看到，世界最优秀的设计公司、管理公司，资本最雄厚的投资商等都汇集到了天津，在滨海新区和于家堡金融区都能看到他们的身影，崭新的、和国际接轨的规划和建设、清晰有力的城市定位和产业支撑，以及在环渤海经济一体化和京津同城化的背景下，这些条件都使得天津的写字楼发展具有很高的起点，面临难得的发展机遇。

　　越是发展迅速，越是起点高，所面临的来自市场的挑战就越大，作为发展商就越需要思考，如何提升写字楼的价值，如何为城市、为客户持续创造价值。

　　写字楼在中国的发展历史很短，只有二十多年的时间，和发达国家写字楼上百年的发展历史相比，还只是一个小学生。但写字楼在中国的发展和中国经济一样，非常迅速。写字楼在城市经济与社会发展中，在产业升级与结构调整中，在促进产业与公司的成长中正发挥着越来越重要的作用。

　　写字楼物业是公司成长的载体，是城市经济与城市形象的重要组成部分，也是员工生存的社会空间。写字楼不仅具有经济层面的价值，同样具有社会层面与生态层面的价值，这些价值需要找到共赢的平衡点，这是写字楼物业长期升值和可持续发展的保证。

　　我认为，写字楼的价值，可以从功能、产品和资产三个层面、三个维度来认识和评估。第一是功能层面，一个好的写字楼，能为城市创造价值，包括经济价值与形象价值：能为城市吸引好的客户和税源，为城市创造崭新的形象；能为客户创造最大生产力与品牌价值，能为员工创造绿色办公环境，即提高公司生产率和员工满意度。第二是产品层面，好的写字楼产品要与土地价值和区域价值相匹配，满足使用和运营中功能性、生态性、社会性要求，具有良好的业态组合，并聚有不断调整与成长潜力的、能动的写字楼。第三是资产层面，好的写字楼可以随着经济、社会和城市的发展，通过良好的资产管理产生稳定的租赁收益，实现资产保值与增值。

　　功能标准、产品标准、资产标准是写字楼价值标准的三个组成部分，从这三个部分出发，可以归纳总结出十个更为具体的评价标准：区域与地段、城市资源的整合度、形象与环境、办公空间与公共空间、技术系统、生态和社会系统、业权、客户、租金与出租率、资产管理。这个评价体系是一个框架，所起的是一个抛砖引玉的作用，希望业内同仁讨论。

　　提升写字楼的价值，推动中国写字楼的可持续发展，是一项艰巨复杂的系统工程，需要整合各方专业力量，建立共识与组织机制，充分发挥相关各方的积极性，才能逐渐达成目标。全经联写字楼专业委员会正在整合各地从事写字楼的开发商、各知名的顾问行、代理机构、物业运营机以及写字楼的设计师、供应商们到一个共同的平台上，通过案例研究和项目考察，通过专业会议和专业报告的形式，进行专业交流和资源共享，探索出不断提升写字楼价值的途径和商业模式。

　　近期，全经联写字楼委员会将专门举办“写字楼开发和经营经验研讨会”，选取北京顶级写字楼开发和经营的经典案例，邀请这些写字楼开发和经营的一线操盘手和各地写字楼同行交流经验、共享资源，促进写字楼产品与服务标准的建立，促进写字楼价值的提升，希望大家关注和参与。

　　借此机会，我也希望更多的天津写字楼同行加入全经联写字楼委员会这一专业平台，共同为提升写字楼价值，为中国写字楼的可持续发展做出贡献。

　　谢谢大家。

　　（本文是博主在北写网在天津举办的“天津写字楼高峰论坛”的讲话）

　　7月25日下午，北京，整个城市像一个热气腾腾的蒸笼。北四环，亨利戴家俱店二层，国际知名的低碳经济学家、北京大学教授唐方方先生正在“全经联大讲堂”讲授“低碳经济与房地产业发展战略”。

　　唐方方说：“低碳的核心是能源技术和减排技术创新、产业结构和制度创新以及人类生存发展观念的根本性转变。” “中国每年新开工的建筑面积是全世界的一半，绝大部分都是高耗能的建筑。”

　　如今，“低碳”风潮在浮躁的媒体上欢唱，在华丽的建筑上舞蹈，充满了娱乐的气息。这是一个娱乐的时代，更是一个流行化妆品的时代。

　　然而，“低碳”的本质就是增长的极限。不管你喜不喜欢，低碳时代正在到来；也不管你愿不愿意，在如今的资源约束条件下，中国人要像美国人那样的生活将永远是一种梦想。

　　我们到了一个需要选择的历史时刻。那种只关心增长，不注重增长的方式和内涵，不关心“产业结构和制度创新”，不关注“人类生存发展观念的根本性改变”的传统思维和行为即将走到尽头。

　　换句话说，我们需要更多地关心民族生存与发展的“品相”。

　　品相是灵魂、是内涵、是气质、是表情、是潜力。没有人会怀疑，一个人的品相决定着他的未来，一个民族的品相决定着其未来。

　　楼品往往反映着一个民族的品相。

　　长城、故宫是我们民族的品相，逝去的“阿房宫”和“圆明园”也曾经是我们民族的品相。

　　如今，大唐盛世的建筑在日本的奈良、京都静静地伫立着，越过宽宽的日本海遥望着他的祖国，大唐的品相、盛唐的气质在东瀛的土地上延续着。

　　而在这个时代，华夏大地崭新的楼宇像雨后春笋般地生长起来；每次出差到一个熟悉的城市，都会产生陌生的感觉。每年二十亿平方米左右的新增建筑，不仅构成了中国人新的生存空间，更反映着中华民族的表情与品相。

　　在北京CBD，一些庞大的建筑，不仅耗能、而且凶恶，这些“怪物”给市民、环境和城市带来了巨大负面的情绪和能量。每当看到这些建筑，就让我联想起“反动”这个词，反趋势、反社会、反城市、反人类。

　　这样的建筑不仅是垃圾，而且是有毒的，它正在吞噬我们有限的自然能量和健康和谐的社会能量。

　　这样的建筑，正在让五千年历史的中华民族、让北京这个曾经悠久而伟大的城市变得“丑陋”。

　　而中华大地上，还有多少这样的垃圾？

　　规划、设计、选材、建造、经营，开发商的“品相”—“企品”与“人品”，都写在了最后的楼品上。

　　我不相信祈祷与誓言，我相信行动。我们相信，每一个建筑，都是一个生命，它自己会说话，我们更关注建筑的语言。

　　关注楼品不是噱头，而是一个严肃的社会事件，是在这个历史时刻每一个中国人应该做出的选择。因为关注楼品，就是关注我们民族的“品相”与素质，就是关注我们的生存和发展方式，就是关注我们民族应该建立和拥有的文化内涵，就是关注我们子孙的未来。

　　近日，全经联和中央电视台有线频道“奋斗”栏目开始合作，将在中央电视台拍摄三十分钟的系列访谈节目“安得广厦千万间-中国地产精英访谈录”。全经联网的编辑让我写一篇关于“奋斗”的短文，以把这次合作的背景和意义传达给朋友们，但接到这个题目后，我却迟迟下不了笔。

　　首先是这个题目实在过于宏大了，让我联想起“海阔凭鱼跃、天高任鸟飞”的境界，觉得很难用语言来形容“奋斗”所具有的思想境界与意义；其次，“奋斗”所包含的情感也太丰富了，人类所有的情感尽在其中，从而很难保持一种稳定的心情来描述它。

　　也许，这正是“奋斗”本身所蕴含的精神意义：它既有浩瀚无垠的理想，也有充满着跌宕起伏的情感历程。

论坛是什么？用北京话讲，叫“侃山”，用四川话讲，叫“摆龙门阵”，用官话讲，叫“百花齐放、百家争鸣”，总之，用点貌似正经的说法，论坛就是分享思想的地方，就是生产思想的地方，就是激发灵感的场所。因此，论坛的精神原本是充满“自由、平等、开放、包容”的，但是，现在的很多房地产论坛已经失去了这种氛围，或者“权贵化”，或者“商业化”、或者“娱乐化”了。

“权贵化”，很多房地产的论坛的话语权总是由少数“精英人士”所垄断，论坛的级别越来越高，却离实践与民众越来越远。

“商业化”，房地产论坛已经成为媒体商业经营与开发商项目推广的工具，而不是思想分享与创造的平台。

　　房地产由住宅地产和商业地产组成，但从属性、功能、价值和运营各个层面看，这两类地产是完全不同的。

　　1）从属性上来划分，住宅地产是民生地产，后者是与产业、与城市联系的收益型物业；前者满足了居民的住房需要，后者对产业发展、就业、城市税收有重要影响；现在房地产出现的问题，主要是出在住宅地产方面。由于诸多复杂的制度性因素和结构性因素的影响，部分中心城市商品住宅供求矛盾非常突出，大量产业资本和民间资本涌入住宅地产，导致部分中心城市住宅价格上涨过快，这不仅对居民的住房问题构成严重影响，也对中国经济结构的调整和产业升级非常不利。与此形成对照的是，商业地产却处于一种相对冷却的状态，在北京、上海等一线城市，很多写字楼、商业的售价不如住宅售价，出现了明显的价格倒挂现象，有的区域倒挂幅度甚至达到一倍以上，这和发达国家成熟市场商业地产平均售价高于住宅一倍以上的规律形成了巨大反差，也与商业地产土地及产品内在价值的严重不符；同时，商业地产的空置率较高，持有经营的比例较低，散售比例较高等等；都严重影响了商业地产的发展，影响了商业地产功能的发挥，对城市发展、对产业结构的调整和升级、对扩大就业及增加城市税收都构成了非常负面的影响。

　　2）商业地产对于城市发展、产业结构调整和升级、扩大就业和增加城市税收具有重要的动力作用。商业地产与城市商业、写字楼经济、文化创意地产、旅游地产、养老地产等，几乎与第三产业所有的类型都相关。像北京上海等一线城市，第三产业的比重日益提升，已达70%以上，对商业地产的需求日益增强。向北京金融街、CBD区域，楼宇经济在促进产业升级、培育优质税源、增加城市税收、创造就业等方面发挥了重要作用，北京朝阳区CBD区域以占全区0.85%的面积，贡献了全区20%的税收，2008年单国贸中心，上缴税收就达17亿元，超过5亿元的楼宇达到五个；作为更成熟的商务区域，金融街的作用就更为突出，金融街区域的楼宇经济创造了北京财政税收的20%左右，西城区税收的80%以上。

　　房地产由住宅地产和商业地产（除住宅外，所有与产业有关的地产都可归为商业地产）组成，从属性上来划分，前者可称为民生地产，后者可称为产业地产或收益型地产；前者拉动消费，后者推动产业发展，两者在国民经济和社会发展中都发挥着重要的作用。现在房地产出现的问题，主要是出在住宅地产方面。由于诸多复杂的制度性因素和结构性因素的影响，部分中心城市商品住宅供求矛盾非常突出、投资投机需求过于旺盛，大量产业资本和民间资本涌入住宅地产，导致部分中心城市价格上涨过快，这不仅对居民的住房问题构成严重影响，也对中国经济结构的调整和产业升级非常不利。与此形成鲜明对照的是，商业地产却处于一种冷却的状态，与住宅相比，资本关注的程度较小。在北京、上海等城市，很多写字楼、商业的售价不如住宅售价，出现了明显的价格倒挂现象，有的倒挂幅度甚至达到一倍以上，这和发达国家成熟市场商业地产平均售价高于住宅一倍以上的规律形成了巨大反差，也与商业地产土地及产品内在价值的严重不符；同时，商业地产的空置率较高，持有经营的比例较低，散售的比例较高，这些现象都严重影响了商业地产功能的发挥，对产业发展与城市发展构成了不利的影响。

　　商业地产当下的境遇与出现的问题，是由很多因素综合造成的。

　　首先是认识层面的原因。长期以来，我们将商业地产与住宅地产混为一谈，统称为房地产，一说房地产泡沫就将商业地产也无端殃及。其次，对商业地产作为产业动力与城市动力的认识严重不足，对商业地产的特点与运行规律研究不够，商业地产处于放任发展和无人管理的状态。

　　第二，政策层面对商业地产的歧视和打压。正因为认识上的误区，不仅没有充分认识到商业地产对产业与城市的作用，反而常常被认为是风险程度很高的房地产产品，因此无论在产业政策、金融政策和税收政策上都对商业地产的开发和经营出台了许多限制性、歧视性的规定。

　　而商业地产的属性，决定了它在中国经济结构调整和产业升级中的重要作用，决定了它在城市第三产业发展和创造就业中的重要作用，决定了它是可以获得稳定租金收益、值得民间资金中长线投资的投资品。显然，扶持商业地产的发展，推动资本向商业地产而不是向住宅地产投资，对于推动中国经济结构的调整，推动产业升级，提高城市竞争力，创造和增加就业机会，创造新的、稳定的投资渠道，分流民间资本，无疑都具有极为重要的战略意义。遗憾的是，长期以来，我们的产业政策、金融政策和税收政策恰恰做了反向的选择（参阅我的相关博文《是什么导致了资本对住宅的投资和投机？》）。也正因为这样的政策，才助推了资本向商品住宅的集中流入，助推了商品住宅价格的飙升。

　　房地产调控的深层次意义，其实就是要将目前集中投资于房地产的各路资本转化为产业资本，才能实现中国经济的良性循环。商业地产包括购物中心、社区商业、写字楼经济、酒店经济、工业地产、旅游地产、养老地产等等，都是未来中国经济与社会发展的朝阳产业。地产和产业结合得好，就能够为目前巨大的资本和民间资金找到出路，将这些资本转化为产业资本，为产业升级注入发展动力，从而使房地产的发展和产业、城市的发展获得共赢。因此，发展商业地产无疑是一个正确的出路和明智的选择。

　　因此，我们需要把商业地产与住宅地产分离开来，从产业和城市的高度来认识和定义它，从促进产业升级和城市发展的角度来研究它、管理它。

　　其次，要抓紧调整并制定促进商业地产健康发展的政策措施。比如在规划方面、土地出让方面出台相关政策，鼓励产业经济和商业地产的结合；再比如，要对长期持有经营的、统一产权的商业地产推出鼓励性的金融和税收政策，鼓励发展商向产业运营商和城市运营商的转变；此外，允许各商业银行自行评估风险，根据不同项目情况适当放宽购买商业地产的按揭成数、年限及利率水平，使银行的资金和民间投资资本都能开辟新的投资渠道。

　　最后，要加快试点并推出专门投资商业地产的信托投资基金（Reits）产品，使更多的社会资金能够汇聚到有助于产业发展的商业地产上来，使商业地产保持稳定的、良好的运营品质，使资金也能分享到商业地产稳定成长和增值带来的长期收益。

　　钱的出路问题，不仅决定了中国房地产的命运，也决定了中国经济的命运。在这个历史关头，希望有关决策部门珍惜并抓住严厉抑制需求的调控政策所带来的时间和空间，抓紧研究问题，深化结构性的调整和改革，从商业地产方面寻求突破，才能避免重蹈覆辙，中国房地产和中国经济才能够走上健康发展的光明之途。

　　北京市政府为贯彻国务院“国十条”颁布的地方房产新政细则（简称京十二条），终于在各方期盼中尘埃落定。细读细则，大多内容是国务院规定的深化，其中，对市场有较大影响的政策主要集中在如下两条，即“暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款”，以及“采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。

　　之所以说这两条政策对市场具有较大影响，是在于北京市政府第一次对商品住宅市场采取了行政型的限制措施，第一次运用行政强制性手段限制居民多次购房，这在某种意义上改变了商品住宅本身的属性（更多地强调住宅是一种“稀缺公共资源”），改变了商品住宅市场的基本运行规则，也将改变人们对商品住宅市场的预期，必将对商品住宅市场的未来走向产生重大影响。

　　什么叫商品房？就是可以自由买卖的房子；什么叫商品房市场？即使可以自由交易、自由买卖的市场。限购令的本质是什么，是限制“自由买卖”，那么，一个非常重要的政策信号是：我们需要对商品房的定义做全新的界定，对商品房市场的性质做重新的解读。这就是：至少在北京，商品住宅进入了一个“稀缺公共资源”的时代。

　　在过去的计划经济时代，由于供应极度稀缺，几乎所有的日用商品都要实行票证管理，都需要凭票购买。如今，肉票、粮票、布票等已成为收藏爱好者的珍品。然而，在市场经济高度发展的时代，由于资源配置的不平衡和发展的不平衡，新的短缺仍然在不断发生，北京就是一个非常典型的案例。

　　奥运会期间，北京市政府对道路交通限行。奥运会结束后，又推出了每周限行一天的措施，近期又开始实施上下班错峰措施，即便如此，北京仍然是中国最拥堵的城市，各环路在一天之中已无法区分高低峰区，常常呈现出世界最壮观的停车场的景象。这种拥堵现象的根源在于，北京机动车的增加量和出行率已大大超出了北京城市道路的负荷。“停车场现象”呈现在阳光下，各方可以最直观地理解到出行和道路之间供求关系的恶化程度，于是，“限行”政策很容易达成共识（但即便是这样，北京也没有限制购车）。

　　然而，北京的商品住宅市场却并没有那么直观，甚至有人还经常讲不存在供不应求的情况。那么，通过限购令，我们也许不用再争论一个都不愿意看到但又必须承认的现实：这就是北京商品住宅市场的供求关系已经严重恶化。恶化到什么样的程度呢，恶化到在新政前楼盘的供求比达到了一比五甚至更高的水平（即100套房源有500甚至更多的需求者），恶化到很多楼盘的价格可以在一个月之内飙升50%甚至更高的水平，恶化到我们甚至需要动用权力来管制需求，恶化到我们需要改变商品房的属性，更多地需要从“公共资源”的角度来重新界定和管理商品房。

　　对北京这样特殊的房地产市场而言，限购令在特定情势下是必要的，至少这样的急刹车能够给我们腾出一点思考和缓冲的空间。我们更需要多问几个为什么，为什么北京房价会在新政出台前的一个阶段出现疯涨？长期以来，我们地方政府是如何分析与判断供求关系的，是如何调节和管理供求关系的？为什么一定要等到情势恶化才采取措施呢？我们有市场的预警机制吗？

　　北京是属于全中国的，也是属于世界的。其单位平方公里资源的密集程度、资本的投入强度和人才的聚集强度在世界各大城市都是罕见的，居住需求、资源性购房需求、资本性购房需求之大，难以想象。一个鄂尔多斯的富豪可以轻易买下北京CBD区域的一层公寓，一个山西的煤商也可以轻易买下数栋豪华别墅。然而，这些需求并不像阳光下的停车场那样容易直观了解，但这同样也不能成为有关部门不去研究、分析和进行管理的理由。

　　需求管理是需要提到议事日程中来的时候了。研究需求，包括将各类需求的特点、流向，进行分门别类的研究分析，是我们制定市场政策、进行需求引导和管理的重要依据。

　　同样，相对于需求管理方面，实施有效的供给管理具有更有利、更可行的条件，我们对资源的把控是可以透明的、可以预期的。这一点在新颁布的“京十二条”中已有所体现，那就是明确提出鼓励单位利用闲余土地开发公共租赁房，以及公开保障房的资格审查与开发等等，应该讲是一个很大的进步。然而，这方面的工作在现实中依然存在着较大的改进空间。比如，经济适用房的政策，到目前为止都没有准确界定其属性。 4月30日，就在北京新政出台的先后，北京昌平千余人排队“经”转“商”的场景让人们不能不问，经济适用房究竟是保障性住房还是准商品房？如果是保障性住房，为什么政府不重新审查被保障的资格，对不符合资格的家庭可以采取收购的方式；如果是准商品房，那为什么还要享受保障房的优惠条件，究竟什么样的家庭可以购买？

　　供求关系的管理，是房地产宏观调控的核心。北京市新政十二条的出台，如同一副猛药，能让疯狂的市场暂时平静下来，但是，猛药并不能治本，扭曲的市场需要系统的调理，而调理的着眼点就是要梳理供求关系、研究化解供求矛盾的措施。比如，要研究调整金融与税收政策，鼓励资本向商业地产的流入，减轻对住宅流入的压力，促进商业地产的发展，改变房地产市场“住商倒挂”的怪象，使商业地产真正成为推动城市第三产业发展的核心力量；再比如，我们需要在合同交易环节以承诺性条款来区分购房者的自主性特征或投资性特征，并根据这些特征对应采取不同的金融按揭与税收政策，等等。

　　房地产宏观调控的深化就是规则、方法和制度的改革，能否利用好这次调控给房地产业创造的空间，实施房地产结构性的改革，成功实现房地产行业的转型与升级，是这个产业能否健康与可持续发展的关键。而以理性、建设性的态度，聚集各方智慧、积累改革共识，不断思路和方法上探索创新，则更是房地产实现软着陆的前提和基础。

尊敬的各位来宾、尊敬的 王莹女士：下午好

今天，全经联写字楼专业委员会的委员们，写字楼投资、开发、经营、设计与中介代理的同行们，以及关注写字楼发展的各界媒体朋友们共聚万通中心，探讨如何推进中国绿色写字楼的建设，如何在公共建筑中推进低碳评价标准，打造低碳建筑等话题，这对于推动中国写字楼的可持续发展具有非常强的现实意义。

站在北京CBD寸土寸金的土地上，这片茂密的城市森林中让人思考，这片土地的价值究竟是什么，它有语言吗？它在传承什么，它在希望什么？生长在这块土地上的建筑究竟应该是什么样的建筑？这片土地、这些建筑将带给这个区域、这个城市什么样的价值，为入驻的公司创造怎样的效率与活力，带给工作在这样空间里人怎样的心理感受；将为离去的人会带走什么样的回忆，又将带给未来的人什么样的希望？

（在中国房产信息集团上市庆典晚宴上的发言）