2007年底到2009年初是近年房企最痛苦的时间，许多的房地产企业资金链都到了即将崩裂的程度，幸好次贷危机爆发之后，为了抗击次贷危机的影响，中国开始了为期长达3年的宽松货币政策，大量的信贷涌向房地产，房地产企业融资容易，购房者贷款容易，于是，调控不到一年，房企就从危机中走出，开始另一轮辉煌的业绩和神话缔造的过程。

　　房价似乎不会降，或者说，降了一定还会涨，开发商们几乎已经形成共识，而政府的调控手段，往往除了带来任大炮几声抨击之外，多数开发商只是嗤之以鼻。

　　开发商之所以坚信房价的未来，关键在于腰杆子有钱，都说了，钱多人胆大。所以，调控最终要实现让开发商降价的目的，就是要想办法让开发商缺钱。任何一个开发商，如果他的账户上还有着数十亿的资金，而银行还在追着要给他贷款，谁能指望他会降价？最多，房子不好卖？那就明年再卖。可是要是马上揭不开锅了，不降公司资金链就要断了，也就只好降价了。看看08年那一拨降价的潮流，哪一个开发商不是因为缺钱降价？

　　以前在上大学的时候，舍友们对那些喜欢雷人的同学评论常是“长得丑不是你的罪，出来吓人就是你的不对”。这话我一直觉得极其恶毒，颇不以为然，直到网络上出现了凤姐，我才知道，有时候真的是忍无可忍，再难用其他言语来形容这种感觉。

　　可是，凤姐再雷人，最多不过只是娱乐大众而已，说低俗也好雷人也好，倒是于大家都无伤大雅，但政府部门雷人就大不一样，小者危及政府形象，大者伤及大众利益，这就有些让人忍无可忍了。

　　要说最不具公信力的政府机构，原本天气预报的发布单位气象局应该算是一个，可人家多少还有些依据，看看统计局，简直就是贻笑大方，以至于公众都在质疑，这个部门的存在有何意义？是不是因为政府实在有些人没地方安排了，非要找些事情给人做才设定这么个部门？

　　作为房地产最核心的生产资料，土地的供应直接决定着房屋的供应数量，在中国，政府对土地的供应有着严密的计划，绝大部分地方政府都是按部就班的供应着土地，我们承认，在经济发展日益加速的中国，政府的土地供应本来就是滞后于市场的需求，而本来就为数不多的土地供应到市场上，再被开发商囤地，能够形成商品房供应市场的房源当然就更少了，所以老百姓感受到的自然都是房子的供不应求，可以说，房价涨到今天，罪魁祸首排第一的就是囤地。

　　对于普通老百姓而言，土地似乎远远没有房价那么的引人注目，然而，作为业内人士，我们对于房企的囤地行为是深恶痛绝，（如果要说笔者是囤地斗士，我会很乐意担当也绝对有这个资格，详见笔者07年相关文章：《闲置用地达10亿平方米，房产调控失效国土部门应承担首责》、《天价地的幕后真相——警惕上市房企股价泡沫突然破灭》）。09年，笔者同经济半小时一同曝光了李泽楷北京囤地的新闻，并导致最后盈科被暂停北京拿地资格（百度“李泽楷囤地”相关新闻），而在多次参加国土资源部相关研讨会的时候，笔者指出上市房企将土地资本化是导致房价暴涨的根源，并一再建议国土资源部应该联手银监会、证监会管住上市房企的囤地行为。

　　只是，遗憾的是，由于地方政府对土地财政依赖过大，国土资源部三申五令，一再出台各种政策，但在执行环节中却被地方政府所搁置，绝大部分的囤地行为是在地方政府的纵容中诞生的。这好比国家队绝大部分的犯罪都有法律惩罚的规定，奈何基层的公安局却被犯罪分子买通，违法的行为由此就难以得到惩治。

　　新政至今，北京楼市一片萧条，零成交几乎已经是楼市常态，新政的效应，不愧为“史上最严厉调控措施”，一夜间，多少项目售楼处由原来的门庭若市到现在的门可罗雀，开发商一片哀号。

　　然而，购房者所期待的降价潮迟迟未来，少数项目推出的优惠也仅仅是小打小闹，恒大地产85折优惠已经是楼市距今为止最大幅度的优惠，万科8折售房还仅仅只是传闻。

　　那开发商在等什么？说实在，作为一个企业，笔者非常理解要做出降价是需要多么大的勇气，想想08年龙湖、万科降价的遭遇，前期买房的客户该如何解决？此其一。如果降价了，没降到位，销售不理想，反倒引起周边项目连锁反应，导致区域价格雪崩，岂不是害人害己？此其二。公司某些老板还抱有希望，期望市场回暖，或者说还没有看到棺材所以忍着眼泪，此其三。

我不知道，当建设厅向人大汇报这个数据的时候是抱着什么样一种心情，我想，邀功的成分怎么都该是最主要的吧？可是，这些年，中国无数的百姓承受着高房价的煎熬，买房的成为了终生的房奴，没房的看着梦想永远无法实现，房价，多少人为止痛苦不已！

诚然，开发商作为房地产的主体是助推房价的直接受益者，然而，广东省建设厅的数据完完全全揭示了高房价的真正罪魁祸首就是地方政府的“土地财政”，土地财政包含两个方面，一方面是政府直接的土地出让金收入，另一方面则各种来自房地产的税收。

据财政部统计，2009年，全国土地出让收入为14239.7亿元，比2008年大幅增长43.2%。2009年地方政府本级收入总额为32581亿，土地出让收入，占比接近43.7％，成为地方财力不折不扣的“顶梁柱”。而且百姓不知道的是，财政收入中分成预算内收入和基金收入，土地出让金属于基金收入，其中绝大部分是地方政府可以完全支配的收入。在中国目前的分税制度下，地方财政收入中央返还部分基本上只能满足于工资、办公费用等基本的开支，如果没有土地出让金收入，绝大部分地方政府不要说政绩工程，恐怕连工资都不够开。

　　南非世界杯火爆开场了，大家的话题多少从房价中转些向足球，如果说中国楼市非要和世界杯连在一起，只能说中国楼市表现大概和法国队差不太多，冷得实在可以。

　　除了开盘项目继续滞销之外，北京大部分开发商都把开盘时间纷纷往后拖延。根据北京晨报报道，在交易量方面，继5月新上市住宅楼盘出现减少态势以来，6月住宅新楼盘减少趋势仍在继续。根据北京房地产交易管理网显示，6 月新上市住宅楼盘只有5个，分别是保利垄上庄园，大兴亦庄镇芳苑小区以及海淀区安宁华庭、定慧家园南里以及石景山的远洋山水家园，共约1700多套住宅。在这5个新楼盘当中，安慧家园南里和保利垄上庄园全部显示为“可售”，其他3个楼盘仅有部分房屋显示为“已预订”，但没有一套房屋显示“已签约 ”。业内人士表示，“已预订”代表购房人交了一定订金，但并不表示已签署房屋买卖合同，如预订后7个工作日内不进行网签，预订信息将被消除。这也就意味着，1700多套住宅没有一套实质性出售。

　　实际上这种情况从4月中旬调控新政出台之后就已经持续，5月份基本上是8成新盘没有成交，只是，成交量的低迷并没有带来房价的明显下降。据说北京有七八十个项目打折，只是笔者查看了一下房管局成交的数据，这些打折楼盘折前的价格大多是在3月中旬左右最高点的报价，按笔者统计分析，2010年3月北京的房价大约比1月份（春节前）平均贵30%，也就是说，即使按9折计算，现在的价格基本上也是维持在高位，所以媒体动不动拿哪个项目一次性付款给个95折之类的来例证房价已经降了，这基本上可以说是在自娱自乐而已。

　　其实按照楼市惯例，房价折扣在95折以上，只能说是优惠，而不能说是打折，真正的打折，是95折以下开始，所以，购房者请注意了，如果哪个项目业务员告诉你他们楼盘打折了，什么一次性付款给予5个点的优惠之类，基本上你可以请他见鬼去。

　　楼市已经持续两个多月的成交低迷，眼下市场形势很明显，第二套住宅提高首付、第三套住宅停止放贷、房价上涨过快区域限制外地人贷款购房，三条政策一下子让楼市需求降到冰点，市场的需求基本上是没有指望了。5月上海二手房价格指数为2582点，较4月上升4点。来自21世纪不动产上海区域数据监测中心的数据还显示，5月上海二手房成交量为6777套，比4月的21831套大幅下降。来自北京房地产交易管理网的数据统计显示，5月北京二手房成交量为14501套，比4月下降58.5%。其中，住宅成交13545套，环比下降58.8%。5月深圳二手房共成交12264套，比4月下降21.6%。从成交类型来看，5月住宅类成交11184套，商业类成交757套，办公类成交197套，其他类成交126套。至此，深圳二手房交易量已连续3周下滑。新房市场，北京上海等多个一线城市，4月以来新开盘项目零成交已经是司空见惯，笔者公司市场部门对北京近期取得预售许可证的项目监控数据显示，其中80%的项目都处于零成交状态。

　　其实所有的开发商（与牛刀兄完全出于自己的神算不同，笔者的信息基本上来自这些开发商高层的直接态度和公司对北京抽样项目的检测，所以应该算是第一手的资料吧）对今年的市场都已经有了非常清晰地认识，房价，至少在2011年一季度已经没戏，要么扛着等明年，要么就准备降价。

　　那开发商在等什么？说实在，作为一个企业，笔者非常理解要做出降价是需要多么大的勇气，想想08年龙湖、万科降价的遭遇，前期买房的客户该如何解决？此其一。如果降价了，没降到位，销售不理想，反倒引起周边项目连锁反应，导致区域价格雪崩，岂不是害人害己？此其二。公司某些老板还抱有希望，期望市场回暖，或者说还没有看到棺材所以忍着眼泪，此其三。

　　眼下，房价依旧坚挺，不过购房者别着急，眼下房价的坚挺只是表象，各大房企其实都做好了降价的计划，只是降多少和什么时候降价的事情。不出一个月，北京必定有大幅降价的项目出现，不管是一手房还是二手房，如果价格不能比3月之前降10%以上，笔者的意见很明确：不买，等着继续降，至于到底降多少，那具体要看区域和项目。

在4月中旬新政出台之后，笔者4月16日在新浪发表博客文章《3个月内房价必降》，之后就是各个媒体没完没了的采访，主题多半都是“房价为何还没降？”。都说了嘛，3个月内必降，不是说马上就降。其实，早在07年的时候笔者就提出“楼市无政府主义将断送房地产前途”的观点，这些年，开发商挣钱了，钱多了腰杆就直了，胆子当然也就大了，所以，那些爆发户们纷纷以为自己才是这个社会的主宰，俨然成了社会的主流人群，所以，就觉得只有他们而不是政府在左右这个市场。

不好意思，这么说难免有些一棍子打死一片的误解，然而熟悉本人的圈内朋友都知道，笔者这么说是颇有些狠铁不成钢的味道，我从来没有否认过房地产行业对中国经济的推动作用，我想政府也绝对没有否认，可是，房地产行业和开发商绝对是两个概念，房地产行业包括上下游几十个行业，无数的从业人员，而开发商则只是一个很小的群体，更多的，只是作为一个商人而存在，这些人本来是老实的，遵纪守法的同时也不至于道德败坏，只是，钱多了之后就变质了，历史告诉我们，任何一个人，不管是权力还是金钱，只要获取得太容易，最后一定会走向社会对立面。而中国的相当部分开发商，基本上都是如此。

正因为开发商中有这么一大群只以为是的人存在，所以鼓噪得所有人都以为房价会不断上涨，而政府不会打压房地产。也正因为如此，所以当号称“史上最严厉调控措施”出台之后，这些人都还抱着幻想，幻想老百姓不买政府的涨只买他们的帐，可是，老百姓再傻，花钱的时候也绝不对当冤大头。

　　都说商人是逐利的，早几年房地产市场因为写字楼租金收益、售价高，许多开发商纷纷将取得的住宅项目改为商住项目，以７０年产权为最大卖点，最典型的就是潘石屹的SOHO系列项目，其中建筑面积高达数十万平方米的建外SOHO就是最具备代表性的一个项目。由于规划性质是住宅，因而每套房子虽然作为写字楼来使用，但是卫生间和厨房都需要保留，而开发商出于减少成本的目的，项目虽然实际上作为写字楼来设计和使用，然而在许多硬件要求比如大堂、电梯等还是以住宅的规划要求来配备，导致这些被擅自该做商住楼的住宅项目高峰期电梯根本无法使用，不论是建外SOHO、现代城还是阳光１００等这些项目，只要是定位为商住项目的，二手房的售价往往是同区域最低的，以SOHO现代城为例，对面金地国际花园售价达到３万以上的时候，现代城二手房价格依然只是１５０００元。此类项目物业管理极其混乱。

　　之后到０７以来，住宅价格暴涨，住宅投资收益大大超过写字楼，出现了住宅写字楼售价和租金的倒挂，大量的项目又纷纷将商业性质的土地改建为住宅（即土地性质是商业或者公建，但开发商将其建设成为住宅产品），典型的项目有明天第一城、林肯公园等，目前北京市场上打着“酒店式公寓”和“高档公寓”的，几乎都是此类型产品，此类项目往往是商业或者公建立项，产权４０－５０年，由于项目立项非住宅，因此水电均需要按照商业用水和商业用电来收费，居住成本远远高于住宅项目。而且，这些项目按规定不能接通燃气，所以通常以电磁炉来取代煤气。事实上，住宅类产品的规划中对于消防的要求和写字楼有着较大的差别，因为住宅家家需要点火做饭，所以对每户的通风要求很高，写字楼则没有这方面要求，所以此类项目安全隐患是很大的。

　　但是，在利益的驱使下，许多烂尾楼也纷纷改成酒店式公寓，而利用公建项目层高可以达到５米６的特点，将一层变为二层的ＬＯＦＴ产品成了非常常见的做法。

　　然而，无论是“商改住”还是“住改商”，由于政府在土地出让的时候已经明确规定了项目的用途，而相关法律中对于改变土地用途明确规定为违法，这些项目都存在着较大的风险。

　　５月１９日，北京市住建委、市发改委、市规划委、国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，从下月1日起实施。其中明确，在本月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。市住建委相关负责人解释：“主要目的还是规范市场，否则将来到处都是住宅，原来的商业、酒店也成了住宅，城市就失去了后续活力。酒店项目本身是非住宅类的，而新政主要是针对住宅类的。”

　　除了酒店外，目前也有不少商业或综合立项的房地产开发项目，改为住宅销售。这位负责人透露，下一步，还将陆续出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。

　　这样一来，北京许多项目都将面临巨大的难题，那些已经在施工的项目将面临进退两难的选择，而已经购买但尚未取得产权证的购房者后续产权办理将成大问题，已经入住的项目，未来的出售将变得困难。

　　如果说，新政是让楼市需求低迷，“商改住”禁令将立马让许多项目面临灭顶之灾，但不管如何，作为政府，严格标准是必要的，北京的新规定，将对中国楼市产生重大的示范效应，购房者应当檫亮眼睛看清项目了。

　　在新政出台之后，北京楼市已经进入最寒冷状态，楼市成交量节节下跌，4月17号到4月29号这两周全市期房住宅成交2811套，相比4月5号到4月16号的5953套成交量，成交量下跌55%，楼市一夜之间进入2008年最低迷时候的状态，各个项目报价也纷纷下跌。

　　但即便是这样，北京多数项目的开发商依然抱着观望的态度，寄希望于北京的特殊地位，希望房价不会进一步下跌，所以更多是采取观望的态度而不是降价。然而，今天所出台的北京版《国十条》堪称楼市史上最严厉的调控政策，北京楼市遭受沉重打击。

　　继4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后，北京市政府迅速制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，再推十二条措施，落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知精神。