最严厉的房地产调控已经过去近5个月，尽管楼市出现交易量的萎缩，但总体价格并没有出现下跌，国家统计局的数据表明全国平均房价已经连续2个月环比涨幅为零。这说明即使房价没有上涨，但也没有出现明显下跌的势头。而实际上，部分城市的价格竟然创新高，从8月份开始部分楼盘甚至出现开盘当天售罄的现象。事实表明，年初以来出台的一系列房地产调控政策并没有扭转楼市价格上涨的预期。

　　为什么最严厉的房地产调控并没有起到预期的效果？笔者认为主要有以下三个原因：

　　首先，市场与政府博弈的历史结果是房价总是创新高。中国的房地产调控可以追溯到2005年，当年的第二季度政府出台了数项措施阻止房地产投机行为，如购买住宅未满5年转让需要缴纳5%的营业税等。在随后的6个月时间里无论房地产的交易量还是价格都出现了明显的下跌，上海的房价下跌了约15%左右。但从2005年10月份开始，房价出现新一轮的上涨，招致了2006年第二季度的第二次房地产调控，但此次政策出台之后，其效果只持续了1月左右的时间，随后楼价继续上涨。政府通过政策对楼市调控的效果越来越差。

　　2010年7月份的CPI超过了3%至3.3%，其中，2.2%来自于翘尾因素，而只有1.1%来自新的涨价因素，其中又以食品涨价幅度为最大，达到了6.8%，食品价格上涨的贡献超过75%。

　　粮食价格为什么出现上涨？无论是官方还是民间，多数人对于农产品价格的上涨的原因归结为恶劣的天气，换句话说，恶劣的天气过程结束后，农产品价格就会回到正常的水平，一切回到正常的轨道。只要简单地推理就发现，将农产品价格上涨的原因归结为天气是不成立的。要说今年的气候不好是事实，但12年前的1998年中国出现全国范围的洪涝灾害，几乎所有的河流都出现超警戒水位，农产品自然也出现减产，但1998年农产品价格并没有出现上涨。

　　也许有人会说，今年的农产品价格上涨主要受到国际市场的影响，而1998年的国际市场没有出现类似今年的俄罗斯大火及由此导致的部分国家禁止粮食出口现象。国际农产品市场价格是从今年7月份开始出现大幅度上涨的，主要上涨的品种是小麦和玉米，而早在今年第一季度中国国内就出现了农产品价格的上涨，而且首先上涨的是大蒜、绿豆等。可见，将农产品价格上涨的原因归结为国际市场也是不成立的。

　　在4月17日国务院出台10号文件之后，北京版的房地产调控政策于4月30日出台，在北京版的房地产新政里，最让人关注的焦点是规定“同一购房家庭暂定只能在京新购一套商品住房”（简称“一户一房”制），该口径比国务院的房地产新政更严格。但遗憾的是，这项政策只是临时性的购房限制政策，意味着房价上涨的趋势一旦得到控制，该政策就会取消。

　　依笔者之见，北京版的“一户一房”制应该成为中国的基本住房制度，不仅仅是调控房价的权宜之计。唯有如此，才能使城市住房价格上涨过快的问题真正得到解决。

　　实施“一户一房”制度是基于人多地少的国情，如同将计划生育立为国策的依据是一样的。

　　“一户一房”制度是指一个家庭（包括一对夫妻和其未成年子女）只允许拥有一套带有福利性质的住房。国家对居民属于计划内指标的住房采取低费、税政策，而对计划外住房采取惩罚性的高费、税政策。国家应该通过立法的形式（如《住房保障法》）规定每个公民享有政府减免税、费的住房，将之确定为公民的基本住房保障。基本住房保障之外的部分实行完全的市场化，为少数富有阶层的高端住房销售服务。

　　“一户一房”制度的理论基础是我国的土地公有制，既然土地是公有制的，每个公民应该可以平等地免费享有属于自己的土地，在人多地少的国情下，“公民平等地免费享有属于自己的土地”可以定义为“拥有一套带有福利性质的住房”。

　　我国宪法规定“农村居民可以依法拥有自己的宅基地”，但没有规定城镇居民同样的权利，其原因在于宪法起草时城镇居民享有实物福利分房的权利，没有必要对城镇居民在土地所有权方面作专门的规定。但时过境迁，有必要在宪法修改时对城镇居民的土地所有权作专门的明确。

　　土地公有制是我国的立国之本，是我党的立党之本。孙中山先生在1905年同盟会宣言发布之前即明确提出了“平均地权”思想，同盟会成立后“平均地权”更是成了国民党的正式纲领，属于“民生主义”的核心思想之一，但国民党政府碍于地主等既得利益阶层的不断阻挠，在大陆二十多年的土地改革运动成效甚微，最终将大批失地的农民逼上革命的道路。中国共产党之所以取得了政权，最重要的原因是土地革命的深入人心。

　　值得警惕的是，今天的城市住房问题与当年的农村土地问题存在很多相似之处：1）当年有钱有势的人都愿意买田买地，导致农村田地越来越集中于少数人手中；而今天先富裕起来的人都热衷于房地产投资，人为造成商品房供给关系的紧张。2）当年土地是中国农民的命根子，失去土地就意味着永无出头之日，只能为地主打工；今天的商品房同样是城里人的命根子，很多人恐怕做一辈子房奴也难以还清高昂的房贷。

　　有人认为，应该通过租房的方式解决低收入群体的住房问题。此观点不符合中国的国情，也无助于社会的稳定。受儒家思想的影响，中国人追求家庭稳定的观念是根深蒂固的。美国人可以租房过一辈子，中国人是难以想象的。如果我们今天不能让大多数中国人拥有自己的住房，则在未来遇到重大社会事件时，这些人很可能就是最先走上街头的人。“生于忧患，死于安乐”，今天来之不易的大好形势值得我们每一个人的珍惜！

　　纵观全球，“一户一房”制度在国外早已有之。最早的“一户一房”制度起源于英国。19世纪末英国房地产价格飞涨，老百姓怨声载道，20世纪初，国会通过法案，强制规定所有房产不得私下转让，居民待售的房产只能由政府出面收购，然后出租给贫困人口。在国会通过上述法案后的六十多年里，英国房价一直处于稳中趋降状态，调控效果非常明显。但随着时间的推移，政府也为此背上了沉重的财政负担，导致该法案在20世纪70年代被废止。在该法案被废止40年后的今天，英国再次被住房问题所困扰，解决住房问题成为新上任首相的头号任务。在亚洲实行“一户一房”制度的是韩国。

　　笔者深知，上述观点一定招致无数攻击，但笔者依然认为，没有什么更好的政策能解决中国人的住房问题了。

　　（作者：中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心副主任）

　　4月17日国务院出台的有关遏制房价的“国十条”之后，在国内外引起极大反响，但不少人预言，一旦房价回落影响到经济增长，这些政策的执行力度就会作出相应的调整。甚至有人认为，之所以出台力度较大的调控政策，是因为今年1月份出台的“国务院四号文件”没有取得预期成效，让决策者气昏了头，于是，完全不顾后果，对房地产大开杀戒。简言之，这些政策虽然力度很大，但都属于短期行为。

　　笔者认为，如此解读2005年出台的“国八条”和2006年出台的“国六条”或许正确，用同样的思路去看“国十条”则可能出现错误。我们不能用短期的眼光来看待房地产新政，应该从经济结构调整的高度，从经济全局的高度认识如今的房地产调控。

　　一、控制房价是经济结构调整的需要

　　自3月份以来，房地产一直处在舆论的焦点位置，首先是“两会”上被普遍关注，随后是北京出现几起地王事件，再后是国资委出台政策让主业非房地产的央企退出房地产行业，但如此同时，全国房价出现加速上涨。从国家统计局公布的数据看，今年第一季度全国平均房价环比上涨了6.9%，较2009年全年销售均价上涨10.6%。要知道去年全年的房价上涨幅度是1.5%，也就是说按照国家统计局的数据，今年第一季度的房价涨幅是去年全年的四倍！

　　需要关注的是，这是在今年1月份国务院出台房地产调控政策之后取得的涨幅，该事实表明国务院在几个月之前出台的房地产调控政策基本上没有起到作用。

　　现在我们应该反思，为什么自2004年以后政府调控房地产的效果越来越差，作用时间越来越短，2005年出台“国八条”后，作用时效持续了半年左右，2006年出台“国六条”后，政策效果只维持了两个月，于是，老百姓有句戏称“房价越调越涨”。这是典型的“狼来了”的故事的现代翻版，我们已经喊了至少三次“狼来了”，结果“狼”都没有来，房价不断创新高，市场当然就不再会相信有“狼”了。

　　在房地产调控过程中政府的权威正在逐渐丧失，从一定意义上说，这比房价本身更值得重视。老百姓能看到，政治家不可能熟视无睹。这恐怕是4月14日之后每天都出台有关房地产调控的政策的最主要原因吧。

　　如果说2004年以来不断重复的“狼来了”的故事一直有效的话，那么，这次“狼”是否真的来了呢？

　　从经济的角度看，只有房价下跌居民消费占GDP的比重才能上升，内需才能逐步上升（参见笔者最近的几篇文章），在出口增长受阻，全球贸易保护逐渐盛行的背景下，任其房价上涨继续上涨无异于经济自残。

　　从政治的角度看，房价关系民生的根本问题，动辄数千年人围聚在一起抗议地产商涨价的现象，隐含着社会不稳定的因素。另外，本届政府任期已经进入尾期，必须为下届政府留下一定的空间。

　　总之，这次“狼”应该真的来了，房价可能进入一个较长时期的下跌的过程。

　　如果房价真的进入熊市，影响的不仅是房地产市场了，股市将首当其冲。

　　从4月19日的股市表现看，除了地产股大幅度下跌之外，银行股的下跌十分醒目，19日的股市里，地产指数跌8.3%，而金融指数跌7.5%，二者成为领跌的主力。

　　有人不禁要问，对房地产的调控为什么会伤及银行呢？从2009年的信贷井喷过程就可以找到答案。在2009年新增的信贷中，房地产贷款占两成多，地方融资平台占五成左右。而地方政府的融资平台很多是没有现金流的公司，还款资金来源只能依靠土地出让收入，如果房地产陷入不景气，这些信贷资产的质量就要打折扣了。根据有关部门的统计，融资平台的贷款已经超过10万亿，而2009年地方财政收入仅3万亿左右，负债超过收入的好几倍，每年的利息支出就达4000多亿，每年1万多亿的土地出让收入能够让这些负债的风险暂时掩盖起来。如果没有土地收入的增长，这些资金的周转就成为巨大的问题，地方财政的风险一触即发，最终会演变成为银行的风险。

　　2009年底以来，蓝筹股崛起的声浪此起彼伏，而市盈率最低的银行股却一直蛰伏不动，投资者对其中的风险其实早已洞察明晰了。只是找不到做空的机会，如今，股指期货推出，做空不仅有了工具，而且有了杠杆，金融、地产联袂宣泄而下就不足为怪了。

　　按照笔者的估计，这次房地产的调控不仅会导致房地产价格的拐点，而且会结束2009年以来的股市反弹，股市将重新进入下降通道。

　　调整经济结构、转变经济增长方式是我国当前面临的最迫切任务，其目标已经很清楚，就是要实现经济“创新驱动，内生增长”。所谓“内生增长”模式就是以消费需求为主的经济增长模式。简单来说就是要提高消费需求在GDP中的比重。

　　要改变当前经济结构不合理状态，首先应该清楚是什么因素导致了经济结构的不合理，是什么原因使消费占GDP的比重迅速降低？

　　一、消费不足的原因是居民收入的比重在下降

　　最新统计局数据显示，今年1月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅继续扩大1.7个百分点，同比涨幅创下2008年5月份以来的21个月新高；尤其需要关注的是，不仅同比数据创新高，而且环比数据也是上涨的（环比上涨1.3%）。这说明2009年底出台的一些列房地产调控政策还没有起到预期的效果。

　　对此，有观点认为，政策不会起作用，房价只会越调越高。从2004年以来的房地产调控的结果看，房价的确是越调控越上涨。这次还会重蹈覆辙吗？

　　尽管价格依然处在上涨状态，但按照笔者的观察，房地产调控的效果已经显现，主要表现在交易量的萎缩。在中原地产监测的9个城市中，成都、杭州两地成交量在去年12月冲高之后，今年1月大幅下跌8成左右，京、沪两地成交环比降幅逾5成，广州、天津、重庆三市降幅约为2至3成。主要城市的交易量在春节前后继续大幅度下降。

在中国的金融结构里，间接融资的主力机构是商业银行，直接融资的主要场所是证券市场（包括股市与债市），自这两个市场形成以来，一直是两张皮，彼此之间的联系不太紧密。但自2007年以来，银行与股票市场之间的关系越来越密切，一个市场的变动会立即影响到另外一个市场。这二者之间的关系有可能成为互相促进的关系，但在一定条件之下又可能成为互相制约的关系。从2009年的情况看，8月份之前二者是互相促进，而进入第三季度以后，银行与股市开始出现相互制约。

一、银行股的表现成为股市涨跌的风向标

在2005年之前的股票市场里，上市的银行股只有深发展和招商银行、浦发银行三家，这三家银行股占流动股的市值比例只有5%左右，商业银行经营状况对股票市场影响甚微。

有关“地王”的分析已经很多，但很少从土地供应的角度分析，笔者认为，土地供应的减少是出现“地王”的重要原因。

础设施建设领域，信贷的直接对象是名目众多的政府融资平台，椐有关部门的统计，在2009年上半年的7万多亿元新增贷款中，通过政府融资平台发放的贷款有近5万亿元。在银行融资十分便利的情况下，地方政府通过出让土地来获取资金的压力大大减轻。需要注意的新动向是，2009年8月份之后，地方政府从商业银行的融资便利将结束，必须通过增加出卖土地的方式获得继续建设的投资。因为今年8月份之后金融监管机构开始担心地方政府融资平台的金融风险，收紧了商业银行对地方政府融资平台的融资。从今年前九个月的信贷运行情况看，地方政府的融资平台是信贷需求的主要渠道，这类融资平台多是地方政府发起设立，通过划拨土地、股权、规费等资产，包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司，并用政府信用给予隐性担保。根据有关部门的统计，在前九个月的8万多亿信贷中，有近5万亿贷给了地方政府的各类融资平台，有些城市有数十个融资平台，花样很多，是地方政府“天才般的创造”。新增的5万亿负债对于地方政府的财政来说也是不堪重负的，因为地方政府的新增负债已经远远超过了它们一年的财政收入总和，其风险是不言而喻的。 9月20日前后，先后有两位人民银行副行长出面讲话，提示地方政府融资平台的金融风险最新公布的数据表明，今年前三季度，与房地产有关的大多项数据都大幅度上升，如：房地产投资增长17.7%，施工面积增长15.4%，销售面积和销售金额分别增长44.8%和73.4%，但有一项指标是大幅度下降的，土地购置面积同比增长为-22.1%。

在房地产市场一遍繁荣的背后，为何土地出让出现了大幅度减少？是土地的需求不足吗？当然不是，2009年出现了很多“地王”，说明开发商对土地的需求十分旺盛。那么，在土地需求旺盛的背景下，土地成交面积却出现了大幅度减少的唯一解释就是地方政府减少了土地供应，地方政府有囤积土地的嫌疑。

笔者试图从供给与需求两个角度来分析这些问题。

从需求角度来分析，2009年的“地王”主要由国有企业制造的。不论是用40多亿巨资拿下北京广渠门15号地的中化方兴，还是以70多亿人民币吃下上海“地王”的中海地产，都是国资背景的企业。2009年国有企业愿意高价格拿地的原因主要有以下两点：

其一是融资的便利。自2008年11月份之后，我国政府为了应对全球金融危机，实施了适度宽松的货币政策，人民银行不再控制商业银行的信贷规模。对于商业银行而言，一方面需要增加信贷投放数量，但另外一方面需要控制风险，在这双重约束条件下，国有控股的公司成为商业银行重点放贷对象之一。2009年上半年信贷增长出现急剧膨胀，新增加信贷7.37万亿元，比2007年上半年与2008年上半年之和还多一倍。在此背景下，国有控股的公司（尤其是超大型公司）可以以低廉的价格融进巨额资金。