最严厉的房地产调控已经过去近5个月，尽管楼市出现交易量的萎缩，但总体价格并没有出现下跌，国家统计局的数据表明全国平均房价已经连续2个月环比涨幅为零。这说明即使房价没有上涨，但也没有出现明显下跌的势头。而实际上，部分城市的价格竟然创新高，从8月份开始部分楼盘甚至出现开盘当天售罄的现象。事实表明，年初以来出台的一系列房地产调控政策并没有扭转楼市价格上涨的预期。

　　为什么最严厉的房地产调控并没有起到预期的效果？笔者认为主要有以下三个原因：

　　首先，市场与政府博弈的历史结果是房价总是创新高。中国的房地产调控可以追溯到2005年，当年的第二季度政府出台了数项措施阻止房地产投机行为，如购买住宅未满5年转让需要缴纳5%的营业税等。在随后的6个月时间里无论房地产的交易量还是价格都出现了明显的下跌，上海的房价下跌了约15%左右。但从2005年10月份开始，房价出现新一轮的上涨，招致了2006年第二季度的第二次房地产调控，但此次政策出台之后，其效果只持续了1月左右的时间，随后楼价继续上涨。政府通过政策对楼市调控的效果越来越差。

　　其次，房地产开发商资金充裕，有能力“扛住”楼价。2009年的房地产市场在国家刺激经济的政策作用下，销售额创历史最高纪录，全年新房销售超过4万亿元人民币。在销售迅速增加的同时，购买土地的支出并没有以相同的速度增长，结果是开发商的平均负债率出现下降。在当前的中国楼市，新房的交易量远大于二手楼房的交易量（只有北京、上海等少数城市例外），因此，开发商在价格的形成机制中起决定作用，这是中国楼市与欧美发达国家楼市的重大差异（在西方发达国家的楼市，二手房的交易量占主导，二手楼房的价格对整体楼市的价格影响较大），只有开发商主动降低销售价格，楼市价格才会走低，在财务状况无忧的情况下开发商当然不会主动降低销售价格了。

　　在当前的中国楼市，新房的交易量远大于二手楼房的交易量（只有北京、上海等少数城市例外），因此，开发商在价格的形成机制中起决定作用，这是中国楼市与欧美发达国家楼市的重大差异（在西方发达国家的楼市，二手房的交易量占主导，二手楼房的价格对整体楼市的价格影响较大），只有开发商主动降低销售价格，楼市价格才会走低，在财务状况无忧的情况下开发商当然不会主动降低销售价格了。

　　第三，欧美经济不景气制约了中国货币政策工具的使用。2010年初以来，正当中国进行楼市调控的同时，欧美国家不断传出不好的经济数据和负面的经济信息。4、5月份欧洲出现主权债务危机，随后欧盟诸国开始削减财政赤字，减少政府开支，对经济增长必然产生影响；美国的长期国债收益率不断创新低，说明市场对美国出现通货紧缩的预期日益加强，失业率的居高不下成为美国经济复苏的巨大障碍，而美国政府的巨额债务使得刺激经济的空间变得越来越狭窄。同样糟糕的还有日本，日本政府的债务负担使市场越来越担心其债务危机问题，二季度的经济增长速度只有0.1%，让市场为之失望。

　　总结几年来与政府政策博弈的经验，市场至少有两点共识：楼价下跌是暂时的，上涨是大趋势；政府为了保持经济的快速增长，不会让房地产出现深度调整。

　　西方国家集体陷入通货紧缩的泥潭必然选择低利率的政策不变，受此影响，全球资本纷纷寻找高回报的投资场所，包括中国在内的亚洲国家成为这些资本的理想栖息地。因此，西方国家的低利率政策可能对解决本国的经济问题帮助不大，却使新兴国家出现资产泡沫的概率大增。我们注意到，最近几个月，新加坡、马来西亚、香港等地的楼市都在跃跃欲试。

　　在此背景下，中国的房地产调控的难度就可想而知了。在正常情况下，提高利率是最好的使楼市降温的措施，但由于西方国家的低利率政策使该政策工具难以实施。粮食欠收导致的农产品价格上涨使CPI超过了存款利率，老百姓对货币贬值的担忧越来越强烈，结果使资金可能重新选择楼市。

　　但这并不意味着中国政府对楼市毫无办法，对商业银行的窗口指导和控制信贷规模就是有效的手段，通过这些手段成功实现了货币供应量增长速度的大幅度下降，M2从2009年底的30%多下降到2010年7月份的18%以下。另外，通过行政的手段强行增加保障性住房的供给也是很好的调控手段，只要很好地落实年初计划增加580万套保障性住房的建设任务，调控房价的目标应该会实现。

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