看到此文章,好不让人感动,把文章放在这里让大家一起分享.看上去这些事情是如此平凡,但它是现代文明的写照.如果社会上每一个人都是发自内心给人爱,这才能让社会和谐,人民幸福.这才是真正的大爱.

钟布（美国宾州）

在两会上，有代表提出议案，要求取消住房预售制度。在该议案看来，住房预售制度是一种特殊时期的产物。由于这种制度的时代性及没有修改与完善，因此目前这种住房预售制度不仅对房地产市场发展不能够起到正向的作用，反之成了房地产金融风险聚积的根源。因此，为了保证中国金融体系的安全，政府要完全取消目前的住房预售制度。对此，我是十分赞成的。因为，目前中国的住房预售制度的弊病不仅如此，而且所导致的问题比议案所归纳出来的要多。

早在2005年，央行在其《中国房地产金融报告》中就提出，当时中国的住房预售制度是一种不合理、不健全、不完善的制度，是一种导致房地产金融风险的制度，因此，该央行报告建议政府相关的职能部门要重新审查该制度并在适当的时候取消它。但是，该建议一提出就受到房地产开发商及相关政府职能部门激烈的反对。我当时就指出，央行不就是提出一个建议，为什么政府相关职能部门会与房地产开发一起来激烈反对取消该制度呢？从中所透视出来的问题，可能比取消住房预售制度更为严重。因此，在这之后，本人对国内外的住房预售制度进行全面研究，写了一份5万字的研究报告。

我的关于住房预售制度的报告表明，中国的住房预售制度完全是一种单边的风险承担机制。它与发达市场体系下的住房预售制度有很大差别。因为，作为任何一种制度设计与安排都是当事人风险与利益共同承担的。但是，中国的住房预售制度安排更多的是考虑房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险，而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险，从而使得这种制度安排的金融风险或是让住房购买者来承担或是由商业银行来承担。比如，中国住房预售制度可以让所有的房地产开发商都可以进入住房预售，但在其他国家都是有严格的市场准入的，只能让一些合格的房地产企业进入；比如住房预售款收留，在其他国家预售款都是由第三方来保管，而中国则全部归结到房地产开发商的帐上；对于住房交收，在其他国家都得有严格的第三方来验收，但中国则是房地产开发商与业主的交接等。正因为这种住房预期制度是一种单边风险承担机制，从而使得这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”获取房地产市场暴利的重要工具。

在两会上，全国工商联提出议案，认为最近的房价这样高，国内居民购买不起，最大的原因是地方政府收取的土地出让金过高以及收取的房地产相关税费过高，从而导致了过高的房价。因此，政府不调整房地产过高的土地出让金及相应税费，房地产市场的价格要跌下来是不可能的。该议案一上会讨论，立即引起大会及各媒体广泛的注意。有人认为，这是2004年房地产泡沫争论的继续。

不过，在本文看来，这个议案的提出，混淆了一些的问题，而且此议案的目的，并不能够解决任何问题，只是为房地产开发商推辞房价下降的责任，只是为了让过高的房价托在高位而为房地产开发商谋取暴利找到正当理由。如果这样，简单的问题更加复杂化。因为，我们房地产的税费过高，是不争的事实。房地产税费收取过高要调整也是必然。但由于房地产刚发展10年，房地产税制方面存在不少问题需要改进。

但是，该议案认为房价是由于地方政府土地出让金过高而导致房价过高，本文是可苟同的。其实，对于房价过高的问题，尽管原因很复杂，但无论从经济学的学理上来看，还是从日常生活经验来看，谁都知道主要原因何在，也知道住房的价格到底是如何决定的。

在两会之前，我就撰文指出，房地产问题肯定是这次会议的热点，许多代表都会从各自角度就房地产问题提出自己的看法或议案。事实上，在两会这几天，最为热闹的，或会议代表最为关心的应该是房地产的问题。不少代表对房地产问题发表不少意见。当然，在两会上，各个代表无论站在哪个角度提出自己的看法，应该是很自然，也是他们之权利。不过，从这些代表的提案及发言中，能够看出两会代表对房地产的利益诉求。如果这些利益诉求不是通过充分讨论而实现房地产各当事人之间（消费者、房地产开发商、地方政府、银行、房地产中介机构等）的利益平衡，那么这些利益诉求就可能通过合法程序而制度化，通过制度化的规则让少数人来侵害绝大多数人的利益。对此，我们要保持足够的警惕。特别是在两会代表中消费者的弱势处于十分明显的处境时更是如此。

我们知道，就中国现实的情况来看，根据十七大报告的精神与中国国情，讨论房地产的任何问题，或出台任何房地产的政策，都必须建立在三个基本前提上，居住权的天赋性、土地的国有性及经济分享的民生性。这是房地产发展与繁荣的根本，也是房地产政策出台的前提。因此，任何房地产问题的讨论都得放在这个前提上。同样，两会代表房地产议案及言论的合理性，完全可以这三个前提作为测定的标准。

比如说，有代表提出要取消经济适用房、要取消90/70的限制。当然，对于经济适用房，我也不太同意，但这种不同意是有条件的。如果房地产市场化程度高，市场的要素及产品基本上由市场来定价，那么经济适用房也是多此一举。不过，在目前高房价的情况下，经济适用房不失是一种短期内平抑过高房价的一种手段。在高房价的情况下，取消经济适用房，其实不仅不利于中低收入居民的住房条件改善，也容易增加居民住房消费负担而推高房价，制造房地产泡沫。因此，在目前的情况下，经济适用房能够取消吗？

     有在早几天，就写过文章，认为即使取消对第二套住房的政策限制是托不起高价的楼市，而且也说过，即使是在未来第二套房的限制也是不会取消。但是，尽管大家明白这个道理，房地产开发商就是不死心，还是千方百计希望第二套房的问题大做文章。

比如说，在今年的政府工作报告中，让房地产开发商最为欣喜若狂的是“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”的政策。一听到这则消息，不仅许多媒体都用大标题刊出，说什么中央政府放开对第二套住房信贷政策的限制，而且许多开发商都把这条政策看作是当前房地产市场一项重大利好。大家都知道，这段时间来，房地产开发商天天在盼星星盼月亮，希望政府来调整的房地产政策，希望通过房地产政策调整来托住高价的楼市，特别是对取消第二套住房的政策限制更是希望更大。但是，还没有等房地产开发商回过味，监管部门就指出，这是媒体及房地产开发商误读了总理关于第二套住房放开的政策。

其实，只要是认识汉字的人，总理的政府报告关于第二套住房的讲话其意义是十分清楚的。政府对第二套住房政策的调整，是相当有限的。它是限制在自住性住房的购买上，是限制在普通住房的购买上。如果离开这两个条件，购买第二套住房获得第一套住房贷款相应的优惠条件是不可能的。

今年总理的政府工作报告，谈到房地产市场方面的内容较多，而且也是历年报告中房地产内容最多的一年。对于报告关于房地产市场内容的阐述，基本上是在2008年131号文件基础上具体化，没有超过131号文件的内容。

报告主要讲房地产内容括以下几个方面的内容。一是，就如早几年所有的房地产文件一样，首先强调了促进房地产市场稳定，比如报告要求采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。但是，房地产的稳定发展并不是稳定房价，而是稳定房地产投资与消费。在当前房地产销售急剧萎缩的情况下，在稳定房地产投资与消费，当然要从价格入手，房地产存量多了，供大于求，就得通过房价来调节，这样才能保证房地产投资与消费的稳定。

二是对于如何来稳定房地产市场的发展，今年出台的措施明确与早几年有很大的差别。首先报告中把整个落实房地产稳定的措施放在131号文件中如何把房地产市场发展的支柱与居民住房条件的改善性结合起来，重点放在居民自住性的住房消费上。而住房的自住性消费，其中包括了保障性住房的建设落实。比如争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设；帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围等。也就是说，加大保障性住房投入，是今年扩大房地产居民消费首要任务。这些都是早几年没有的内容，今年则通过具体的财政安排完全落实了下来。

早几年，随着国内房地产市场投资快速增长，房价快速飚升，政府的房地产宏观调控也就越来越密集，出台的房地产也就越来越多。早几年，随着房价快速飚升，不少房地产开发商总是会鼓吹，这是由于房地产市场的刚性需求，是中国土地稀缺而使房地产供应不足，因此，在他们看到，要解决中国房地产市场房价快速上涨问题就得增加土地供给、增加住房的供给，甚至用巨量供给来冲击房地产市场过度需求。但是实际上，这些观察或是只看到问题表面，或是背后隐藏着既得利益集团的利益动机。

正如我一直在强调的那样，中国的房地产市场问题，不仅在是国内房地产业的发展模式、消费政策、信贷政策有问题，而且房地产税收政策也有问题。在一个发达的市场体制下，政府完全可以通过房地产市场发展模式的界定、信贷政策调整、消费政策、房地产产业政策及住房税收政策来调整，来达到政府的住房政策的目标。

也就是说，无论是早几年房地产的投资过热及价格快速飚升，还是最近住房销售萎缩而房价不变化，这些不仅房地产市场发展模式与信贷政策不合理有关，而且也没有通过好的房地产税收政策来调整房地产市场的市场行为，来平衡城市居民的住房福利水平有关。比如，目前对不动产税征收，更注重不动产转让环节、不动产取得和所得环节征税，而不注重不动产的保有环节征税。这样，在早几年房价只涨不跌的情况下，对房地产转让环节、取得环节及所得征税，不动产税的征收不仅不能够起到调节住房市场的个人收入分配的问题，反之通过税收转稼效应，严重增加住房自住者的购买成本，降低自住房购买者的住房福利水平。而在住房价格在进入下降的通道时，尽管出台了一系列减少房地产交易环节税收的政策，但是，在房价较高的情况下，对于支付能力不高的民居民来说，这样的税收优惠政策也只是杯水车薪。对中低收入者进入高房价市场所起到作用十分有限。正因为，中国的房地产税收政策的严重不足，这不仅造成了中国房地产市场严重的财富分配不公，也导致了房地产开发商没有激励生产更多的中低产品，持有较多的住房的投机者不愿把手中国住房流入市场，人为制造房地产供求关系的紧张，从而不断地推高房价。即使在房地产市场进入下降通道时，由于住房持有成本低或无成本，从而使得房地产投机者手有持有住房待价而沽，不仅影响房地产销售而且影响整个房地产市场调整及经济调整。因此，如何要形成一个房地产业的中长期规划，房地产的税收政策也是重要的一部分。

房地产是一个资金密集型市场，无论是房地产开发还是住房购买都是与金融支持程度密切相关。可以说，不同的房地产金融政策也就决定了房地产市场不同程度的发展与繁荣。特别是房地产的消费，如果没有新的房地产金融政策推出及房地产金融产品的创新，无论是成熟的市场经济国家还是房地产市场刚发展的中国，房地产市场要得到快速的发展与繁荣是不可能的。因此，作为一种房地产中长期规划，住房金融政策是其规划的最为核心部分。

比如，在美国，每一次经济危机或金融危机出现后都会推出一系列有关的房地产金融的新政策。如1929年美国经济大衰退之后，政府就推出了《联邦住房借贷银行法》、《有房户借贷款法》等房地产信贷相关的法案，以便在大萧条时期帮助成千上万居民保留了住房和清偿债务。比如，这些法案确定了固定利率、长期分期付款以及住房按揭贷款首付等住房信贷标准；以此成立了联邦住房管理局及房地产贷款银行等住房信贷机构。正是因为通过这一系列的房地产金融政策及法律制度安排，美国逐渐地形成一套有效运行几十年的房地产金融体系。比如，对于美国的房地产开发企业，不仅有便利融资渠道进入金融市场，而且融资产品多、融资成本低。对于住房的消费者来说，则形成了广泛发达的房地产金融制度与市场。美国住房消费信贷的基本形式是住房按揭贷款。美国金融机构利用长期积累的经验和现代信贷管理技术与方法，不断地创造新的、多样化的住房按揭贷款品种来促进居民购买住房、建房，并对购买住房者提供各种优惠，包括降低贷款利率和免税。同时，对低收入家庭提供福利付款、住房津贴或允许租住政府建造的低租金公共住房，形成以市场机制为主导，政府参与为辅助的房地产金融市场体系。当然，尽管这次美国次贷危机爆发，让这个房地产金融体系受到严重的伤害，但是这个房地产金融政策体系对房地产业发展的作用并没有改变，问题是如何采取有效监管方式来防范金融风险。

对于中国房地产业来说，如果没有金融政策调整，如果没有金融产品的创新，房地产市场要在近十年内得以发展与繁荣是不可能的。一般来说，中国住房金融业务是从1980年代开始，比如说，1983年的《城镇个人建造住宅管理办法》，开始办理住房储蓄贷款住宅贷款业务。1997年央行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，该政策标志着中国住房消费信贷开始启动。而1998年央行公布的《个人住房贷款管理办法》则是住房金融信贷最为重要的政策文件。它确定的未来房地产金融市场发展的基本方向，从而建立起了中国特色的“银行为主、信贷为主、一级市场为主”房地产金融市场体系。

尽管房地产振兴规划没有纳入国务院的议程，但是房地产是需要一项中长期的公共政策，是需要对未来房地产发展做出中长期规划的，不过，房地产的中长期政策，它首先是要确定房地产市场发展目标，即房地产市场到底是为了什么？比如说，131号文件所规定的，房地产的支柱性要与全国每一个居民的住房福利条件改善结合起来，把房地产市场发展放在居民的住房条件改善上。这就是当前我国房地产发展的基本目标。要实现这个目标就得用一些具体的政策落实下来。比如说，居民住房消费如何进行，政府对于居民的住房消费能够做什么及不能够做什么，这些都是房地产的消费政策。

因为，住房既可是私人品，也可是公共品。说住房为私人品就是指个人通过不同的方式获得住房后，产权界定在个人身上。在这种情况下，某个单位的住房一旦为个人所有，那么它对他人是排他性的，即他人不可占有或使用。说住房为公共品主要是指个人单位住房占有或使用都会对他人产生影响。比如，在一个既定的环境下，某个人住房占有多了，其他人住房条件就会差。特别是在中国这样一个人口众多、土地资源十分有限的国家，这种情况更容易出现。因此，住房消费政策第一个方面，就是要预先知道这个城市未来发展，并通过住房规划方式来保证该城市居民基本的居住条件。比如说国六条的90/70政策就是通过技术性硬约束把居民住房消费限定在某个范围内。也就是说，政府通过城市规划及土地拍卖方式来约束居民的住房消费。对此，日本与香港的住房政策都有很好的经验。比如目前香港的住宅60平方米以下占72%以上。日本的情况也是如此。未来中国不少城市的城市化率也会很高，因此，作为一个房地产中长期规划，把居民的住房消费限定某种可接受的范围内是房地产消费政策的基础。

住房消费政策最为重要的方面是信贷政策。因为，住房作为一种价格高的大型耐用消费品，如果不通过平滑个人一生的收入来购买，绝大多数人要现实住房梦是不可能的。而没有好的房地产信贷政策或金融产品的创新，房地产市场要发展起来也是不可能的。可以说，无论是世界各地还是中国，如果没有住房按揭这个产品，整个世界的房地产市场也就不是现在这个样子。从美国的例子可以看到，住房消费政策不同的，所得出的结果就差异很大。