中国人民大学经济研究所等机构11月21日发布《中国宏观经济分析与预测报告》称，2011年上半年房地产价格将会出现近20%的下滑，并清楚地指出2011年3、4月份将是楼市拐点出现时期。

　　想必你已注意到，不少人质疑下跌20%这个数据。作为回应，该校经济学院副院长刘元春表示，对其发布的研究报告是“有信心的”。

　　有朋友会觉得房价下跌20%这个数据，似曾相识。没错，一个月前的10月21日，中国社会科学院发布的一份报告称，我国房价从2011年上半年进入负增长区间，一线城市房价下降20%之后，房地产调控将逐渐放松。

　　中国社科院和人民大学的报告都偏学术性（也就是说，研究报告没有那种随处可见的商业味），他们预测2011年上半年房价要下跌20%，至少治学态度还是比较严谨的。

　　房价下跌20%这个说法，从刘元春教授的回应来看，应该是指平均房价，也就是国家统计局每月公布的70个大中城市的那种平均房价。根据国家统计局数据，2010年10月，全国70个大中城市新房售价同比上涨10.6%，其中新建住宅同比上涨11.9%。同期，北京房价同比上涨11.1%，其中新建住宅上涨17.5%。如果他们的预测成真，按照刘元春教授的说法，最多意味着平均房价跌回到2009年6月的水平。

　　假如平均房价下跌20%，单个楼盘就不止下跌这么多了。有些楼盘的跌幅可能达30%-50%，有些楼盘可能只是微跌，有些楼盘可能还会上涨。像这个月的北京，已经有个别楼盘降价超过30%，个别楼盘则逆市上涨10%。

　　我个人认为，本轮调控应该持续到2012年，而不是像社科院报告所说的2011年下半年就会放松；而在本轮调控周期内，倘若保持目前的调控力度不放松，平均房价下跌20%，后果也并不像某些专家声称的那样恐怖。

　　北京通州区某楼盘，直降7000元，也仍然比它自己去年底的房价要高出数千元，地产商也还是有相当可观的利润。同时，银监会部署各商业银行的压力测试也表明了，即使房价下跌50%，绝大多数银行的房贷不良率也不过增加一两个百分点。

　　我想说的是，如果房价下跌20%，跌回到2009年年中；或者是像此前潘石屹说的，跌回到2009年初，没什么了不起的，银行没问题，也不会有地产商跳楼。但问题是，建立在经济学模型和良好期望上的预测，要真正实现颇不容易。

　　潘石屹就改口了，说房价还是会上涨，而以前预测跌回到2009年初，是没考虑通胀因素。这个理由实在是太勉强了，勉强到不相信是潘石屹说的。任志强也改口了，此前他对2011年的房价本来是不乐观的，但最近却从限购令读出了房价要上涨的信息。

　　在潘、任的依据之外，2011年确实有一个推动房价上涨的因素：未婚女青年。不过，这一次，给未婚女青年撑腰的，不是冯仑所说的丈母娘，而是司法解释。

　　11月15日，最高法院公布《〈婚姻法〉若干问题解释（三）》（征求意见稿）提出，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务；婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与。

　　通俗地说，婚前买的房，归个人所有，而不是夫妻双方共有。说句不中听的话，离婚后，无房的一方，还得面对高房价、自己买不起房的残酷事实。有朋友看了这个司法解释后说：不能把买房的希望寄托在男朋友身上了。此司法解释若施行，估计会有一批女青年加入买房的队伍。

　　不过，认为司法解释会推动房价上涨，未免过于夸张。我借此想表达的是，最终决定2011年房价会不会下跌20%的，还是政策和政策执行力。

　　（文章见11月25日21世纪经济报道一戈看台）

　　10余个城市向投资性住房需求发出“限购令”之后，效果是有的：成交量迅速下降；但负效应也显现了：退房纠纷因此大为增加。虽然退房是由于突发性政策（不可抗力）而导致，但有些地产商顽固拖延不退定金，也颇让购房者伤脑筋。

　　有些消费者，突破限购的规定，购买了限购套数之外的住房，收到了住建部的警示。最大的风险当然是不能办理房产证。说实话，10月1日之后就立即采取各种违规手段，购买限购套数之外的住房，我有些不理解。

　　政府的决心还没看出来么，明摆着至少年内房价是不可能上涨的，如果它不下跌的话。10月20日开始的加息，对楼市是有影响的，个人估计年内还会有第二次。进入加息通道，不仅对已购房者会增加巨大的房贷压力，当然同样也会增大未来购房者的成本。销售员或中介机构以通胀之类的理由怂恿你买房，不要轻信。购房对冲通胀，是在房价上涨的情况下。如果房价下跌5%，CPI再上涨3.5%，你的房子是在增值还是贬值？

　　除非是有钱没处花。大把的钱存在银行不踏实，还是变成房子，结结实实地戳在那里看着舒服。可是，“违规”买的住房，到时候房屋权属登记部门不给办房产证，恐怕你也不乐意。所以，住建部的警示发出后，敢顶风超标买房的现象会大为减少。

　　以前讨论过，贫富差距过大，高收入人群投资性购房，是推动房价上涨的重要因素。如今，限购令盛行于热点城市，这些资金该到哪里去？

　　股市。谢国忠曾经说，只有楼市泡沫破裂了，股市才会好转。但这就很难解释为什么2007年楼市和股市双双暴涨。机构和民间并不缺钱，是可以支撑两个市场的。不过，进入楼市和股市的资金，对时长和风险有着不同的偏好。楼市退出的钱，并非一定进入股市。被限购的资金，只有其中小一部分活跃程度高、风险承受度强的，会转入股市。

　　二三线城市的楼市，当然是指颁行限购令之外的二三线城市。异地买房需要提供纳税证明的，全国仅限于少数城市。被限购的投资性资金可能进入其他二三线城市，但数量不会太多。因为这些城市的楼市也同处于调控的氛围之下，逆市上涨也不容易。

　　藏在床底下，存进银行里，或者买黄金、艺术品等。资金充裕的人群，想买黄金的早就买了，现在想再买，也增加不了太多，而且黄金价格已经大涨。我想相当一部分人还是会选择持币不动，看看再说。

　　我担心的是，被限购的资金会跑到境外去。国人首选还会是买房。投资移民的现象可能会大为增多。虽然我国实行外汇管制政策，但中介机构有的是办法帮助把钱汇出。香港仍将是考虑购房的重点城市。

　　最近两年，内地去香港购房的数量一直在增长。据香港业内人士介绍，有些楼盘，内地购房者比例超过两成。想必你已听说过，香港位置稍好一点的楼盘，折合每平方米售价动辄10万元以上。据说，香港今年的房价涨幅已超过15%。内地人为此作出了贡献。

　　香港房价上涨，已引起社会的警觉。香港特区行政长官曾荫权在“2010至2011年度施政报告”中表示，香港政府决定暂时将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除，以限制境外人士投资本地物业，并从10月14日起生效。其实，在香港买房并不能直接移民。但内地一些超高收入人群仍喜欢在香港有一套房。

　　去美国、澳州买房，有可能成为被限购资金的选择。有些是投资移民，有些是为孩子读书所买。甚至，日本也暗示将吸引中国人去买房。另外一些极端廉价的资金可能会扔进赌场，一去不复回。

　　有朋友说，这些投资性资金，跑到哪里，哪里的价格就会上涨甚至暴涨，破坏性如此之大，那就让它们去拉升其他国家的房价好了。但是，与其让这些资金流出去，不如想办法把它们留在国内。

　　怎么留？说来说去又是投资渠道的问题，非此文可以讨论清楚。我只想提出一个思路：出台优惠政策，吸引包括限购在内的资金，投资于服务业。

　　再怎么迟钝的人也应该明白，9月29日晚，中央政府7个部门同时发出三个通知，不会是一种简单的巧合。能够协调7个不同部门采取一致行动，当然要经过更高层。不管是把它称为楼市调控第二波，还是其他什么名称，市场总得有点表示，譬如惊讶、震撼，或者是无动于衷。

　　我没有想到是兴高采烈。

　　9月30日，股市大幅上涨。上证指数当天上涨45点，节后的10月8日跳空高开，收盘大幅上涨83点，10月11日、12日、13日也继续反弹。房地产板块充当了此次反弹的急先锋。9月30日板块涨幅近4%，10月13日，地产板块更是一路狂飚，保利地产等涨停，金地、招商、万科等涨幅均超6%。

　　当然，高兴的是资本市场，不高兴的是房地产交易市场。10月上旬（10月1日—10月11日），北京共成交新房住宅2700套，环比下滑48.1%。其他城市的成交量环比也是大幅下挫。虽然有长假因素，但必然也受到新的调控政策的影响。

　　老股民告诉我，资本市场素来喜欢反着做。七部门的调控政策出来，表明“利空出尽”是利好，所以值得庆贺一下。这就是上涨的理由？太怪异了。

　　问题是，这并不是“利空出尽”，而是第二波调控的开始，换成资本市场的术语，就是一系列“利空”的开始。譬如，住房和城乡建设部、国土资源部和监察部明确要求，“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”否则，就要“约谈，直至追究责任”。

　　伸出头到窗外张望一下就会知道，一批城市将出台实施细则，提出限购措施。哪些城市？无须清楚地知道被住建部点过名的是哪10个城市，反正文件里有个监察部，市长们怎么也得买点账，这样大家面子上也好看一些。

　　提到上述三部门联合发布的文件，顺便说件小事。国土资源报9月30日发的消息明显是住建部提供的那份新闻通稿（7部门调控内容的汇总），而正式发件9月29日晚上才挂到各部门官方网站（国土部没挂出来），所以，该报在节后出版的10月8日又摘发了三部门通知的主要内容。国土资源部官方网站10月11日予以转载。10月12日，各大门户网站和房地产网站，都把这条消息放到首页重要位置。起初，我以为又出来一个调控文件，仔细一看，就是9月29日三部门通知的内容。不是乌龙，近似乌龙。

　　回到开头，说说调控内容。一批城市限购，是对需求的限制，这不是关键，因为此前4月30日北京市实施细则就提出了限购措施，但8月份成交量的反弹，表明限购不能起太大作用。但就深圳补充通知和上海的实施细则来看，市场明显忽视了它们的杀伤力。

　　深圳市规定，“暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。”

　　而据业内人士说，深圳户籍居民家庭拥有2套以上住房的比例相当之高，常住该市但没有深圳户籍的居民家庭拥有1套以上住房的人也非常多。如果严格执行这条规定，在文件有效期内，深圳成交量必将暴跌到冰点。除非该市权属登记部门与地产商、购房者、中介机构联合做假。这至少对那些在深圳有重要开发业务的地产商，难道不是利空么？

　　上海市实施细则，最要命的不是那句轻描点水的话“积极做好房产税改革试点的各项准备工作”，而是大幅提高土地增值税预征率，并公开提出“今后5年新增保障性住房100万套”。每年新增20万套保障房是什么概念？

　　根据有关机构统计，2009年上海商品住宅成交24万套（包含动迁以及配套商品房项目），如果剔除动迁和配套商品房，则商品住宅不足20万套。假如今后5年每年新增20万保障房，就意味着保障房供应套数有可能超过商品住宅套数。如此巨量的保障房上市，对以商品房开发为主的地产商来说，难道不是利空么？

　　且不论房产税试点，单已出台的地方实施细则，我就完全不明白，资本市场怎么可以如此无视重大利空，听任地产股单边上扬？

　　有朋友听了我的这些说辞，笑曰：中国股市就是如此，否则怎么会套住那么多人呢。

　　最近有消息说，大多数商业银行都已将首套房的贷款利率从7折调至85折。虽然还有银行存在75折或8折的优惠，但相关条件较为苛刻。

　　其实，早在今年4月就传出了四大国有商业银行取消首套房贷7折、提高首付的消息。但后来还是有反复，多数购房者还是能获得房贷优惠。倘若目前的传闻属实，则是对刚性需求的严重伤害。

　　此轮调控，对需求端主要是抑制投机和投资性需求。虽然我坚决主张大幅度提高二套及以上住房贷款利率和首付，但同时也是强烈呼吁将首套房首付和贷款利率的优惠持续下去，最好是能长期固定下来。

　　国家统计局的两位官员王有捐、施发启，最近与中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁博士打起了“嘴仗”。他们在国家统计局官方网站发表文章，就王小鲁的调查和推算方法、样本选择等提出了商榷意见，认为其调查结果严重高估，但也表示“我们愿意和大家一起改进居民收入统计”。

　　顺便提一句，他们是以个人名义来进行专业方面的探讨，这比过去由官方机构动辄组织集体批判，无疑是一种进步。

　　想必你已关注到，被商榷的王小鲁博士课题组，在《灰色收入和国民收入分配》报告里得到了这组数据：据推算，2008年全国城乡居民可支配收入总额为23.2万亿元，这比按国家统计局住户收入统计调查结果高出9.3万亿元，比国家统计局“资金流量表”的住户可支配收入计算高出5.4万亿元。9.3万亿元被称为“隐性收入”，5.4万亿元被视为“灰色收入”。

　　前些天，一位多年要好的朋友终于请我吃了一顿饭。3个人，47元：烤串、毛豆、花生、饮料，如果不开车，来点啤酒就更惬意了。这是夏日傍晚最舒适的美食。

　　这是一场“赌局”的成果。去年6月底，朋友很认真地说，一年后经济会更糟，就业会更困难，比2009年初还要差。没想到，还有比我更悲观的人。但是，我毫不犹豫地站起来跟他打了这个赌：只会更好，不会更坏。如你所知，我赢了。

　　幸好朋友没有继续就明年的经济形势跟我打赌。这就跟世界杯决赛竞猜一样，内心的情感与实际的竞猜，尚有较大差距。倘若非要我表态，我希望明年的经济增幅比今年低2个百分点，而民众能保持相对平和的心态。

　　过去30年，我国经济基本呈现了一种高增长、低通胀的运行态势。我们是不是还能这么运行30年？经济学家几乎是众口一词地告诉我们：不可能了。换成严肃的用词是，原有增长模式已经不可持续。最坏的情况是低增长、高通胀，最理想的情况是中低增长、中度通胀，居中的是中低增长、高通胀。

　　承上所说，假如明年的经济增幅比今年2个百分点，而民众能保持相对平和的心态，那就既说明通胀没有那么高，也说明民众具备了承受经济增长放缓（或者说中低增幅）的心理预期。如此言说的前提是，经济结构调整、增长方式转变已经迈出了实质性步伐。其中当然包括逐步放弃对房地产业的依赖。

　　迈出这一步殊为不易。以房地产业为例，1998年房地产推行市场化以后，整个房地产链条沉淀了任何行业都无法比肩的巨大财富，地方政府也是其中最重要的受益者之一。对于许多地方政府来说，没有房地产，它们的财政口袋就得瘪一半，今天的城市面貌以及其他组合成政绩工程的大广场、大马路就无从谈起。城市与地产，几乎是一种血肉联系。

　　毋庸讳言，10多年的发展，房地产全产业链已经形成了一个无形的利益集团。这并不奇怪，共同的利益总是要将同类人群或组织体聚合在一起。按照全国工商联房地产商会提交给全国人大的一项调查报告，约一半的房地产开发费用流向了地方政府，如果将房地产比作一个股份公司，那么，地方政府就是这家公司的最大股东。

　　从法理上说，地方政府是区域内公共资源的管理者、公共利益的维护者，绝不应成为某一行业的守夜人。但法理是法理，现实是现实。倘若维护房地产的利益，某种程度上就是维护地方政府的利益，那就很难让它保持中立。自1994年《房地产法》以降，有关闲置土地的法律条文皆清晰明确，但为何处理起来总是困难重重？根子就在于土地闲置者将其利益与地方政府捆绑在了一起。作为“经济人”的组织体，割舍不了利益的诱惑。

　　我们没有任何理由说所有地方政府都是房地产利益集团的同盟者，但否认诸多与房地产有关的权力部门已经沦陷为房地产利益集团的影子成员，恐怕也是掩目失听。我们不敢断言所有相关权力部门都已被房地产利益集团挟持，但相当一部分权力部门在该利益集团面前已失去政治职业伦理的防线，却是显见的事实。阻挠、拖延和呼吁放松房地产调控的，均在其中。

　　调控解决不了房地产市场的根本问题，而必须仰赖改革。国务院总理温家宝近日在深圳说，“破解发展中的各种难题，要求我们坚定不移地推进改革开放”。房地产的土地制度及其财政制度、物业持有税制度，这些恒久不变的痼疾，必须坚决通过改革来疗治。

　　温家宝同时表示，“不仅要推进经济体制改革，还要推进政治体制改革。没有政治体制改革的保障，经济体制改革的成果就会得而复失”。与房地产有关的政治体制改革，就是要坚决扭转地方政府官员的政绩考核严重依赖于形象工程和GDP驱动力的现象——这是唯上而不唯民的根源。

　　无论是经济体制改革的剩余堡垒，还是作为其保障的政治体制改革，都是最艰难的改革。但为政者能真正名垂青史，却正在于他敢舍集团利益和个人利益，视国家利益、民族利益、公共利益为唯一利益，穿越现实的重重迷雾，铿锵而行，而让那些卑鄙的自利者湮没于历史的风尘之中。

　　单纯就国发10号文件字面上的要求而言，此轮楼市调控3个多月，正如中房协副会长朱中一所说，遏制房价过快上涨的目标已经基本实现。国务院文件没有明确提出，调控必须令房价下降，更没有说要下降多少。房价下跌30%也好，、50%也好，都是无房者或貌似无房者的意淫。

　　我看到媒体后来采访朱中一，他还是坚持不宜出台新的楼市调控政策。很多网友骂他，质疑他究竟是代表谁说话。这真是冤枉了朱副会长。他是中国房地产业协会的副会长，不是房奴协会、也不是无房者协会的副会长，他当然要为其协会所组合的企业利益说话。

　　不过，决策部门显然没有接受朱中一的建议。据说北京市正在制定《商品房预售资金监督管理暂行办法》，这对于资金已全面收紧的地产商，无异于雪上加霜。我也注意到，朱副会长更正说，媒体误解了他的意思，他本意是要让原有调控政策落地，调控不能放松。

　　8月9日同时看到两篇文章，非常有感触，决定做一回文抄公。

　　一篇是中国社科院世界经济与政治研究所研究员余永定写的《中国需要更慢、更佳的增长》：一个可持续发展的经济体，不能单纯依赖钢筋水泥。一旦启动这种再调整（结构调整），必然会导致经济减速。但这是为长期可持续增长奠定坚实基础的唯一途径。

　　另一篇是人民日报记者整理的全国人大财经委副主任委员吴晓灵的文章《提高对经济增速放缓的容忍度》：在经济结构调整、经济增长方式转变的时候，经济增速回调是必然的，不宜轻易变动政策取向，否则今后会付出更大的代价。

　　降价是可耻的。资金宽裕的地产商不会降价。此时降价，说明你手里没钱了。这是一种逻辑。

　　即使降价，也得偷偷摸摸。你可以称之为低开盘或暗降、暗折，反正不叫公开降价。万科就是这样做的。

　　相信这个项目很多人都听说或关注了：北京中粮万科长阳半岛。媒体是这么报道的：开盘价最低13500元（户型朝向差的楼层），为精装修，若剔除装修成本，该项目几乎与周边的限价房售价12500元相差无几。所以，媒体普遍称万科北京再降价。之所以说是再降价，是因为5月中旬中粮万科紫苑项目已经降过一次价，虽然只有区区50元。当然，也有人不认为这是真正的降价，而据说中粮和万科之间对此项目降价也有不同看法。

　　我们单位旁边有条曙光西路，从三元西桥向东北几百米后，六车道突然急缩为两车道。是拆迁户张长福和他兄弟的11间房堵住了去路。他在自己搭的窝棚里坚守了7年。

　　按照一般的逻辑，北京市有关部门可以申请强制拆迁张长福的房子。因为这是市政道路，是公共利益。但令观察家们欣慰的是，曙光西路修通三年了，张长福的房子没有被铲车强制推倒。

　　张长福自己未必欣慰，因为他也想离开这个一度被垃圾和蚊蝇包围的地方。当然，条件没谈拢。当地街道办事处称张长福要价过高。张长福要求以商品房价的标准给他补偿。