北京市“人民”政府肯不肯补贴六亿，解决十万户“人民”的住房问题？

现代国家，是建立在政府有以下五项基本权利义务的的认同之上的。即：

⒈ 政府有权利每年取得GDP20%到25%的税费收入，用于：

⒉ 政府有义务投入GDP3%左右的经费，用于国防和军队，保卫领土和主权；

⒊ 政府有义务投入GDP3%左右的经费，建立国民福利体系，缓和社会矛盾；

⒋ 政府有义务投入GDP3%左右的经费，维持廉洁、公正、可靠的公务员团队；

⒌ 政府有义务投入GDP6%左右的经费，投资基建，保持国力强盛，持续发展。

当然，我们也要接受，虽然只需要15%，但国家要多收5%-10%，因为很多问题都不可避免，有些代价，我们必须承受。可是，中国目前的腐败，却在国家税费收入达到25%，且以远远高于GDP的增速增长的同时，不能承认并良好的完成政府的四项基本义务。

别的不说，这篇文章，只谈住房保障。政府公布的数据，国家划拨用于住房保障的资金，只有28%被用于住房保障，其余资金，要么被挪用，要么尚在闲置。这简直就是对人民的犯罪。那么，我们该怎么更好的利用有限的资金，为尽可能多的国民，提供必要的住房保障呢？

以北京为例，国家有政策，起码土地出让金的20%，是要拿出来做住房保障的。按照我的提案，如果北京政府直接把土地卖给购房人，政府可以每年得到以下四块收入：

⒈ 财政在不再承担“囤地贷款成本”的前提下，净收390亿以上出让金；

⒉ 国土局可以得到440万平米以上的回迁房，用于实物拆迁，缓和矛盾；

⒊ 市政可以得到450亿以上的资金，除回购房地外，还可用于市政建设；

⒋ 政府名下增加220万平米经营用房，以后每年累加330亿以上租金收入；

注：每年的政府土地收入将=390亿+330亿x年，10年后超过全市财政收入。

按照这个提案，政府将不再担心土地被囤积，开发商也有更高的投资回报。

提案连接：http://www.linecity.cn/landsale.doc

即便不这样卖地，继续任由国有资产流失，土地被囤积，政府也不缺住房保障的钱。

但是，怎么才能让这些钱发挥尽可能高得效率，帮助更多需要帮助的人呢？

首先，我们对需要政府住房保障的人群，应该优先提供可以长期稳定租赁的房屋。这些房屋既不能太奢侈，以免有限的政府资源被那些有权有势的人占用，但也绝不能如缺德到极点的茅于轼那样混蛋，连独立卫生间都不肯给城市居民用。所以，我们根据多方比较，初步确定了以下公共租赁房户型：

如上图，这样每套公共租赁用房的使用面积大约是25.3平方米（净面宽4.6米，净进深5.5米），建筑面积约35平米。虽然面积不大，但提供了独立的会客区、主人休息区，以及步入式更衣室、独立的卫生间和厨房。对于需要长期租房居住的两口之家，是应该会满意的户型。当然，如果真的有了孩子，恐怕还得考虑再租一间，具体政策怎么要求，本文就先不讨论了（初步意见是，对于生育儿女的租户，需要双方之一的父母，也就是孩子的爷爷奶奶或姥姥姥爷，提交承租申请，再由政府安排一套公租房，由老人承租，帮忙带孩子。至于孩子没有爷爷奶奶或姥姥姥爷，或者他们不愿意帮忙带孩子的情况，那没啥好说的，想生娃，要么凑合挤挤，要么赚钱买房吧）。附一张步入室更衣室的效果图，对于需要小时工入户保洁的家庭，这是一款现代住宅必备的家具。

根据目前的政策和市场条件，如果建设一栋公租楼，东西宽13.46米，南北长82.52米，所有户型朝向非东即西，楼道净宽1.5米，提供两个电梯间，四部大电梯，楼道南北两侧均为消防楼梯。楼高地上16层，地下1层，地上建筑面积17771.5平米，地下建筑面积1111平米。按照正常计算，盖这样一栋楼，到全面竣工验收，简单装修家具，折合到地上面积，每平米平均不会超过2000元，也就是3550万打住。土地成本按每平米3000元，这样一栋公租楼成本不超过8886万元人民币。当然，是因为用途限制为租赁，产权只能属于当地政府，不得转租，不得分割办理产权。事实上，我们的政府也是这么做的。

如果政府把这样的公共租赁房，定向招标保险公司、投资银行等专业投资机构，允诺8%的年收益；或者直接发行公共租赁房国债，定向募集民间资金，委托专业管理机构托管，募集国债年收益6.4%，另外再给专业管理机构1.6%的管理费（银行卖基金或信托产品，都是这个收费标准），肯定是不愁没钱盖这个房子的。

盖好这样的房子以后，再由政府专业的租赁管理机构管理，对承租人的资格进行审核，并对实际租赁人进行管理，结合公租房社区的拍照门禁，对于租而不住的，一律取消承租资格。同时，公共租赁房不得留宿访客，确实有亲友来访，又无力自行解决亲友住宿费用的，可以申请成本价借住地下室。

按照总投资8886万元人民币，年收益8%计算，这样一栋公租楼，每年需要净收房租710.88万元，每月需要净收房租59.24万元（不含物业、暖气、水电等费用）。按照实际出租率95%计算（即便是公共租赁房，也可能发生空租的），实际每套房屋需要支付每月1218元房租。按照政府平均每套每月补贴500元计算，每提供这样一栋公租楼，政府每年需要提供至多300万元财政补贴。如果政府每年可以提供60亿元财政补贴，用于提供公租房保障。就意味着可以提供2000栋这样的公租楼，为逾102万户居民提供住房保障。

在公租房租金问题上，国外有现成的例子可以参考，根据承租人的月收入，收入越高，房租也就越高。暂时可以先这样规定：承租人实际交纳的房租，应不少于480元，在此基础上，按其家庭月收入的25%确定租金，但租金不应超过1218元。即：

⒈ 家庭月收入不到1920元的家庭，房租应是480元，交不起要记家庭负债；

⒉ 家庭月收入1920元到4872元的家庭，按家庭月收入的25%，交纳房租；

⒊ 家庭月收入超过4872元的家庭，按照每月1218元的成本价格，交纳房租；

※ 当通货膨胀严重，或市场价格变化较大时，政府有权听证上浮公租房租金。

按照这个标准，我们做了个数学模型，政府可以放心，户均补贴不会超过500元每月。

而对于承租人来说，25%的住房负担系数，实在是可以接受的。况且，最穷的家庭可以进一步通过积累负债来减轻暂时的压力。而还嫌房租贵的家庭，只要您的家庭月收入超过4872元，就可以越来越轻松，毕竟之后您的收入再增长，只要您不提出进一步提高住房水平的要求，房租是不随动的。如果您想进一步改善住房水平，当然也不是不可以，赚钱，买房子吧。

作为政府，只要提供公租房政策，和有限的房租补贴承诺，就可以通过市场化的方式，短时间内为大量的居民解决住房保障问题。而且相信绝对是可以让心态正常的承租人满意的水准。鉴于北京目前有大量正在准备开通的轨道线路。如果政府每年审批200栋公共租赁房用地，按照每栋公租楼占地5775平米（东西宽55米，南北长105米）计算，只要提供115.5万平米土地，在可以收回106亿土地成本（平均每栋公租楼土地成本5300万元，政府仅公租房卖地，就能赚106亿，每年才只要补贴6亿）的前提下，政府是可以实现名利双收的。也可以为缓和尖锐的社会矛盾，做出卓有成效的政绩。

希望政府主管部门能够考虑我提出的方案，为人民做点实事。

如果政府开售年收益6.4%的公租房国债，我报名排队认购。

当然，对于各地政府，也可以参照这个建议，如果需要我根据您的需要提供更有针对性的方案，我愿意无偿为贵市人民服务。并会真心感谢您给我提供这样的机会。