上周六，有幸在政法大学听了周孝正教授关于社会学的讲座，非常精彩。

社会学认为，无论治理国家，还是生活做人，最重要的就是良知与常识。

想一想，深有感触，我们这个社会缺少良知与常识，真假莫辩，是非难分。

开发商们用金钱俘虏了一大批缺少良知的伪专家，去欺骗缺少常识的民众。

其中，非常夸张的一个谎言，就是所谓“北京土地是有限的，不够用的”。

其实，只要有小学数学水平，最基本的常识，这样的谎言就能轻易分辨。

在这里，我用一个简单的计算，来帮助大家分析一下北京的住宅市场。

希望大家通过这个简单的分析，不仅了解真相，更能举一反三，独立思考。

两个基本常识数据：北京常住人口约2000万，城市建设用地1650平方公里。

其中建设用地面积这个数据，来自国务院审批的北京2020年城市总体规划。

http://www.bjghw.gov.cn/capinfo_product/NC_Foreground/NCFore_cms/list.asp?id=6198&column_id=349

如果用最简单的计算方式，按照人均居住面积下限28平米，也就是三口之家可以居住一套84平米的楼房住宅为最低标准，北京的2000万人口，需要28平米x2000万=5.6亿平米住宅，按照平均容积率1.75估算，需要3.2亿平米，也就是320平方公里的住宅建设用地。但是，这样的分析，未免过于笼统，而且缺少层次，不可能北京所有的人都住这样的房子。所以，我们用一种简单的粗算，一个表格，来做进一步的估算分析。

如上表，按照1%的人口居住独栋别墅，4%的人口居住联排别墅，15%的人口居住高档公寓，20%的人口居住普通公寓，60%的人口居住普通住宅估算，北京需要：

独栋别墅5万套，占地50平方公里，销售额上限5000亿；

联排别墅20万套，占地75平方公里，销售额上限9000亿；

高档公寓100万套，占地93.75平方公里，销售额上限1.8万亿；

普通公寓100万套，占地70平方公里，销售额上限1.134万亿；

普通住宅400万套，占地168平方公里，销售额上限2.016万亿；

合计：总占地456.75平方公里，总销售面积6.97亿平方米，平均容积率1.526；

请注意这俩数据：人均住宅面积34.85平方米，人均住房消费31.75万元。

〖注〗分析中提到的房价，是作者认为北京房价的理论上限，仅供参考。

这里，有个常识：容积率 = 项目地上建筑面积 ÷ 项目建设用地面积。

比如，独栋别墅的常见容积率是0.5，每建设20套500平米独栋别墅，需要

20套x500平米÷0.5 = 2万平米地皮，每个别墅可以分到25米x40米的土地。

而如果建设普通住宅，容积率2.0，建设200套84平米住宅，只需要

200套x84平米÷2.0=8400平米地皮，每套住宅只占用42平米土地。

普通住宅人均占地面积只有14平米，而别墅则达到了250平米，17.85倍。

即便考虑高比例的豪宅需求，北京也只需要456.75平方公里的住宅建设用地。

理论上应用地最多的住宅，不到政府审批的城市建设用地1650平方公里的28%！

就今天的北京住宅市场而言，对土地的浪费，特别是囤积和空置是非常严重的。

仅政府审批的合法用地，只要合理使用就绰绰有余，况且还有大量的乡产房。

所以，北京根本不存在地荒，反而有存量房过剩和开发过快和不当的问题！

我这个住宅市场的分析文章，其实还有很多用处，希望大家多多指教。

理性的思考，勤劳的按计划生活，合理的节制欲望，都是人所必需的。

很多人关注我之前的理财文章，其中相当比例的人只想关心自己的利益。

这是非常不好的，要记住，如果你不为别人创造价值，谁来为你创造价值？

社会本来就是一个互相帮助的环境，只有你帮别人，才能从别人那里获益。

你越努力的为社会做事，为他人做事，社会和他人，才能给你提供更多收益。

道理其实非常简单，请安心，静心的多想想这些道理，并关注我下一篇文章。