上周六,有幸在政法大学听了周孝正教授关于社会学的讲座,非常精彩。
社会学认为,无论治理国家,还是生活做人,最重要的就是良知与常识。
想一想,深有感触,我们这个社会缺少良知与常识,真假莫辩,是非难分。
开发商们用金钱俘虏了一大批缺少良知的伪专家,去欺骗缺少常识的民众。
其中,非常夸张的一个谎言,就是所谓“北京土地是有限的,不够用的”。
其实,只要有小学数学水平,最基本的常识,这样的谎言就能轻易分辨。
在这里,我用一个简单的计算,来帮助大家分析一下北京的住宅市场。
希望大家通过这个简单的分析,不仅了解真相,更能举一反三,独立思考。
两个基本常识数据:北京常住人口约2000万,城市建设用地1650平方公里。
其中建设用地面积这个数据,来自国务院审批的北京2020年城市总体规划。
http://www.bjghw.gov.cn/capinfo_product/NC_Foreground/NCFore_cms/list.asp?id=6198&column_id=349
如果用最简单的计算方式,按照人均居住面积下限28平米,也就是三口之家可以居住一套84平米的楼房住宅为最低标准,北京的2000万人口,需要28平米x2000万=5.6亿平米住宅,按照平均容积率1.75估算,需要3.2亿平米,也就是320平方公里的住宅建设用地。但是,这样的分析,未免过于笼统,而且缺少层次,不可能北京所有的人都住这样的房子。所以,我们用一种简单的粗算,一个表格,来做进一步的估算分析。

如上表,按照1%的人口居住独栋别墅,4%的人口居住联排别墅,15%的人口居住高档公寓,20%的人口居住普通公寓,60%的人口居住普通住宅估算,北京需要:
独栋别墅5万套,占地50平方公里,销售额上限5000亿;
联排别墅20万套,占地75平方公里,销售额上限9000亿;
高档公寓100万套,占地93.75平方公里,销售额上限1.8万亿;
普通公寓100万套,占地70平方公里,销售额上限1.134万亿;
普通住宅400万套,占地168平方公里,销售额上限2.016万亿;
合计:总占地456.75平方公里,总销售面积6.97亿平方米,平均容积率1.526;
请注意这俩数据:人均住宅面积34.85平方米,人均住房消费31.75万元。
〖注〗分析中提到的房价,是作者认为北京房价的理论上限,仅供参考。
这里,有个常识:容积率 = 项目地上建筑面积 ÷
项目建设用地面积。
比如,独栋别墅的常见容积率是0.5,每建设20套500平米独栋别墅,需要
20套x500平米÷0.5 = 2万平米地皮,每个别墅可以分到25米x40米的土地。
而如果建设普通住宅,容积率2.0,建设200套84平米住宅,只需要
200套x84平米÷2.0=8400平米地皮,每套住宅只占用42平米土地。
普通住宅人均占地面积只有14平米,而别墅则达到了250平米,17.85倍。
即便考虑高比例的豪宅需求,北京也只需要456.75平方公里的住宅建设用地。
理论上应用地最多的住宅,不到政府审批的城市建设用地1650平方公里的28%!
就今天的北京住宅市场而言,对土地的浪费,特别是囤积和空置是非常严重的。
仅政府审批的合法用地,只要合理使用就绰绰有余,况且还有大量的乡产房。
所以,北京根本不存在地荒,反而有存量房过剩和开发过快和不当的问题!
我这个住宅市场的分析文章,其实还有很多用处,希望大家多多指教。
理性的思考,勤劳的按计划生活,合理的节制欲望,都是人所必需的。
很多人关注我之前的理财文章,其中相当比例的人只想关心自己的利益。
这是非常不好的,要记住,如果你不为别人创造价值,谁来为你创造价值?
社会本来就是一个互相帮助的环境,只有你帮别人,才能从别人那里获益。
你越努力的为社会做事,为他人做事,社会和他人,才能给你提供更多收益。
道理其实非常简单,请安心,静心的多想想这些道理,并关注我下一篇文章。